2015年上半年天津房地产估价师《相关知识》：房地产拍卖的程序考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、主要是在会计中使用的价值概念是__。A．公允价值B．买卖价值C．保险价值D．计税价值

2、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A：相对较高的收益水平B：易于获得金融机构的支持C：能抵消通货膨胀的影响D：提高投资者的资信等级E：借款合同

3、__是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A．差异性B．各异性C．特色性D．性

4、下列关于路线价法的表述中，不正确的是__。A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

5、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。A．房地产中介服务B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪

6、取得开发项目用地所发生的费用为。A：用地使用费B：土地费用C：土地转让费D：土地租用费E：借款合同

7、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．40

8、施工单位对房屋建筑工程的保修期自之曰起计算。A：房屋完工B：房屋竣工验收合格C：房屋交付使用D：办理房屋登记E：执行层的组织协调

9、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为__万元。A．50B．79.43C．78.87D．77.75

10、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4 000 ㎡，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2 500元／㎡，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108％和112％，残值率为5％，该建筑物2005年6月的现值为。A：612.33万元B：615.74万元C：625万元D：8.15万元E：工业用地的监测点评估价格

11、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。A．总销量B．价格C．价值D．总效用

12、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。A．建设贷款B．土地开发贷款C．土地购置贷款D．土地储备贷款

13、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是__。A．1.061B．0.061C．0.500D．0.060

14、一套建筑面积100 ㎡、单价3000元／㎡、总价30万元的住房，在实际交易中的价款支付方式从成交日期分期支付，首期支付10万元，余款在未来一年分两期支付，每期支付10万元，假定年折现率为5%，则实际总价为。A：29．28万元B：30万元C：28．57万元D：28．5万元E：工业用地的监测点评估价格

15、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。A：98B：102C：108D：116E：工业用地的监测点评估价格

16、不属于寻找估价对象最高最佳使用的方法是。A：法律上的许可性B：要求上的准确性C：经济上的可行性D：技术上的可行性E：工业用地的监测点评估价格

17、民事法律关系的內容是指。A：民事主体间民事权利义务所共同指向的对象B：参加民事法律关系而享有民事权利、承担民事义务的人C：民事主体所应承担的义务D：民事主体所享有的权利和应承担的义务E：执行层的组织协调

18、净运营收益是由扣除运营费用后的余额。A：有效毛收入B：运营费用C：潜在毛收入D：税前净现金流量E：工业用地的监测点评估价格

19、土地实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。A．30%B．40%C．50%D．60%

20、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的为__。A．建筑面积1800m2，两年前租出，年租35万元，位于同一工业区B．建筑面积1100m2，近期租出，年租150元/m2，位于20km外C．建筑面积10000m2，近期租出，年租180万元，位于同一工业区D．建筑面积1000m2，近期租出，年租20万元，位于同一工业区

21、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付B：约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效C：定金和违约金只能选择其一适用D：定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款E：执行层的组织协调

22、一个国家的城市规划体系一般不包括。A：规划法律体系B：规划行政体系C：规划运作体系D：规划核心体系E：执行层的组织协调

23、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。A．1504B．1404C．1304D．1204

24、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A．谨慎原则B．替代原则C．合法原则D．最高最佳利用原则

25、下列关于资产的分类及特点的表述，不正确的是。A：按流动性进行分类，可以分为流动资产、长期资产和非流动资产B：一般来说，流动资产所占比例越大，说明企业资产的变现能力越弱C：按资产有无实物形态可以分为有形资产和无形资产D：将专利、商标这些不具有物质形态，能够给企业带来超额利润的资产称为无形资产E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于登记簿的表述，正确的是。A：登记簿是不动产物权的法律根据B：不动产登记簿是物权归属和內容的根据C：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力D：除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准E：根据《中华人民共和国物权法》和《房屋登记办法》的规定，印发了《房屋登记簿管理试行办法》

2、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的

3、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得 3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有__。A．同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C．以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D．准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E．两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

4、假设开发法是以__原理为理论依据的。A．收益递增原理B．均衡原C．预期原D．未来趋势原理

5、横道图法用于项目建设阶段的。(2009年试题)A：质量控制B：进度控制C：成本控制D：合同管理E：借款合同

6、下列关于会计报表的编制要求，表述正确的是。A：在编制报表时，应保证内容完整，不得漏填B：各个年度会计报表中各项目的内容和核算方法上如有变动，应加以说明C：账簿记录是编制会计报表的主要依据，在编制会计报表前，要做好对账和结账工作，在保证账证、账账、账实相符的前提下进行编报D：会计报表之间、各项目之间，凡是相应关系的数字应该计算准确、相互一致E：会计报表之间、本期报表与上期报表之间的数字应允许不一致

7、建设用地批准后直至颁发土地使用权证书之前，应进行跟踪和管理，其主要任务是__。A．颁发土地使用证B．签发用地证书C．督促被征地单位按期移交土地D．处理征地过程的各种争议E．填写征地结案报告

8、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险B．融通资金C．防灾防损D．分配资金

9、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外高的现象，这被称为__。A．绿岛效应B．温室效应C．热岛效应D．逆温效应

10、下列，不属于房地产有偿转让。A：房地产买卖B：房地产入股C：房地产继承D：房地产抵债E：房地产赠与

11、对今年参加全国房地产估价师执业资格考试的人员进行统计，则。A：全部参加考试人员为总体单位B：全部参加考试人员为统计总体C：你作为考生是总体单位D：你作为考生是个体E：你的年龄是一个品质标志

12、市场调查可分为不可控因素调查和可控因素调查两种，其中，不可控因素调查包括（）。A．消费者调查B．促销策略调查C．分销渠道调查D．技术发展调查E．竞争情况调查

13、下列属于成本租金构成的内容有。A：折旧费B：维修费C：管理费D：保险费E：房产税

14、房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记是__。A．房屋初始登记B．房屋转移登记C．房屋注销登记D．房屋变更登记

15、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有。A：建筑平面布置B：朝向、楼层C：环境景观D：土地开发程度E：房屋完损等级

16、市民王某在市区有一经营房屋按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠规定，问王某缴纳的房产税应是元／年。A：100B：480C：540D：1000E：执行层的组织协调

17、临时使用土地的时间可以为__。A．3个月B．9个月C．20个月D．27个月E．32个月

18、《注册房地产估价师管理办法》适用中华人民共和国境內的管理。A：房地产估价师的注册管理B：注册房地产估价师的执业管理C：房地产估价机构的监督管理D：注册房地产估价师的继续教育E：注册房地产估价师的监督管理

19、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费

20、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的是．【2005年考题】A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关C：理论上，房地产价格与房地产价格利率因素成负相关D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或者数学模型来量化E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降

21、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是__。A．供给指标B．需求指标C．使用指标D．市场交易指标

22、进度控制是对建设工程项目实施的__管理。A．质量B．成本C．时间D．计划

23、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。该开发公司在完成该项目投资总额的25％以后开始预售。试根据上述条件回答下列问题：(2001年试题)该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。A：商业信用B：银行信用C：股票D：消费信用E：分期付款

24、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。A．2526B．2241C．2135D．2985

25、防水材料包括三大类。A：防水卷材B：防水涂料C：防水物理材料D：防水化学材料E：建筑密封材料