2012年长春市住宅市场年报

2012年

长春房地产市场研究报告（媒体版）

目   录

2012数字楼市    4

2012年长春市商品住宅成交套数前二十强    5

2012年长春市商品住宅成交面积前二十强    6

2012年长春市商品住宅成交金额前二十强    7

2012年长春市商品住宅（毛坯房+精装修+别墅）成交均价前十强    8

2012年长春市别墅成交均价前十强    9

2012年长春市毛坯房成交均价前十强    10

2012年长春市精装房成交均价前十强    11

第一篇 市场背景篇    12

第一章 经济环境    12

一、国内生产总值    12

二、固定资产投资    13

三、房地产开发投资额    14

四、人口    15

第二章  商品住宅市场    16

一、市场综述    16

二、年度供求关系分析    17

三、成交价格分析    23

第三章 产品篇    27

一、产品综述    27

二、案例分析    28

第四章 营销篇    36

一、营销透析    36

二、媒体透析    37

第二篇 2013年房地产市场走势预测    40

第三篇 区域篇    44

一、南关区    44

二、高新区    47

2012数字楼市

住宅市场

供求比：1.31:1

新增供应面积：812.68万㎡，同比上升4.6%

新增供应套数：79765套，同比上升5.3%

成交面积：618.03万㎡，同比上升16.4%

成交套数：60845套，同比上升12.9%

成交金额：369.99亿元，同比上升14.3%

成交均价：60元/㎡，同比下降3.7%  

数据来源：CRIC

2012年长春市商品住宅新增供应量812.68万㎡，同比上升4.6%；成交量618.03万㎡，同比上升16.4%。2012年商品住宅市场供求比为1.31：1，处于供大于求的市场局面，购房者可供选择的房源较多。与2011年的供求比1.46：1相比，2012年商品住宅的供求关系明显好转，市场竞争的激烈程度有所减轻。

2012年长春市商品住宅销售排行榜

2012年长春市商品住宅成交套数前二十强

2012年长春市商品住宅成交面积前二十强

2012年长春市商品住宅成交金额前二十强

2012年长春市商品住宅（毛坯房+精装修+别墅）成交均价前十强

2012年长春市别墅成交均价前十强

2012年长春市毛坯房成交均价前十强

2012年长春市精装房成交均价前十强

  注：本报告中商品住宅市场的统计分析，仅包含商品住宅的数据，不包含经济适用房、保障性住房的数据；本报告中的媒体分析，关于各项目的平面媒体广告投放金额按刊例价市场折扣计算；

    本报告中关于2012年长春市商品住宅的数据统计中，成交价格不包括团购房、内部集

资，以求反映市场真实情况。

关于本报告中的平面媒体监测，仅包含五大主流媒体及房地产专业媒体，其分别为：长春日报、长春晚报、新文化报、东亚经贸新闻、城市晚报及房地产报；不含各报纸所附加的房地产专刊，如：房周刊、置业周刊等。

商品住宅市场

一、市场综述

1、年度供求关系分析

2012年商品住宅市场全年供求比为1.31：1

2012年商品住宅供应量和成交量最高点均出现在9月，供应量和成交量分别为188.96万㎡和81.18万㎡

2012年商品住宅新增供应区域以高新、南关和宽城区为主，这3个区域均突破100万㎡，占全市总供应量的52.4%；商品住宅成交面积高新区和净月区均突破90万㎡，占全市总成交量的30.5%

2、成交价格分析

2012年商品住宅成交均价60元/㎡，同比下降3.7%

2012年商品住宅成交均价朝阳区居首，成交均价达到10270元/㎡

二、年度供求关系分析

2012年商品住宅市场供求比为1.31：1

2012年商品住宅新增供应量（以批准预售许可证为主）为812.68万㎡，供应套数为79765套，同比2011年分别上升了4.6%和5.3%；成交量为618.03万㎡，成交套数为60845套，同比2011年成交量、成交套数分别上升了16.4%和12.9%。2012上半年，供求比波动较小，进入下半年，供求比波动较大，全年供求比最高点出现在9月，该月供应量和成交量均为年度最大值，供应量为188.96万㎡，成交量为81.18万㎡，供求比为2.33：1。

图2-1  历年商品住宅市场供求情况

数据来源：CRIC

2012年商品住宅市场成交集中在下半年

长春作为北方城市，房地产市场受季节性影响较明显，每年12月至次年3月为冬歇期，在此期间供应量和成交量均较低，加之导向影响，使得本年度供求低估期持续至3月。受冬歇期以及春节长假影响，1-2月新品上市量很小，进入3月份，新增供应量稍有起色，5月份供应量出现第一次井喷，达到67.87万㎡，今年的房交会在6月份开幕，使得众多开发商纷纷拿出新品选择在5月份提前入市，6月份供应量依然达到61.62万㎡。供应高峰集中在下半年，主要以8、9、12月为主，其中9月供应量达到年度峰值，9月之后供应有所回落，但12月份供应量依然突破90万㎡。

图2-2 长春市2012年商品住宅市场月度供求情况对比

数据来源：CRIC 

2012年商品住宅供应量和成交量最高点均出现在9月，供应量和成交量分别为188.96万㎡和81.18万㎡

据统计2012年批准预售许可证的项目达到127个，且多集中在下半年，主要由于受打压的影响，许多开发商选择在传统热销季集中推出新品，借以快速回笼资金，完成全年业绩指标，下半年上市的产品，大多伴随较大幅度的优惠。

2012年成交量为618.03万㎡，成交套数为60845套，同比2011年成交量、成交套数分别上升16.4%和12.9%。从全年成交量走势来看，1-4月成交量相对较低，每月成交量处于40万㎡以下，主要原因是年初伊始，冬歇期刚过，多数项目处于刚刚复工状态，新品上市量较少，市场存量成为主要消耗产品，进入5月，成交量首次突破50万㎡，6月的春季房交会的刺激带动成交量提升，此状态持续至年末，伴随着9月供应量的大幅上升，9月成交量更是突破80万㎡，达到81.18万㎡，出现全年成交峰值，10月成交量有所回落，进入11月成交量突破70万㎡，达到76.99万㎡，总体来看2012年成交量并未出现较大波动，全年呈平稳上升态势。

图2-4 长春市2012年商品住宅新增供应量与成交量走势

数据来源：CRIC 

2012年商品住宅新增供应区域以高新、南关和宽城区为主，这3个区域均突破100万㎡，占全市总供应量的52.4%；商品住宅成交面积高新区和净月区均突破90万㎡，占全市总成交量的30.5%

2012年从各区域的新增供应来看，高新区占首位，新增供应量达到182.09万㎡，占比22.4%，共上市16799套房源，占总供应套数的21.1%（其中高新北区供应量为14.55万㎡，供应套数为1508套，目前高新北区仅有一个项目-北湾新城）；商品住宅年度供应量突破100万㎡的区域还有南关区和宽城区，其中南关区新增供应面积135.71万㎡，占比16.7%，宽城区供应面积达到108.28万㎡，占比13.3%。以上3个区域（高新、南关和宽城区）供应量和供应套数均突破100万㎡和1万套，供应套数突破1万套的区域还有二道区，供应量为99.49万㎡；接下来分别为净月区和经开区，新增供应量分别为99.08万㎡和81.56.6万㎡；汽贸、绿园和朝阳区供应量相对较少，分别为42.42万㎡、38.7万㎡和25.35万㎡。

2012年商品住宅市场成交中，高新区成交面积位列首位，其成交量为97.8万㎡，占总成交量的15.8%，成交9125套，占总成交套数的15%（其中高新北区成交量为1.94万㎡，成交套数为212套，目前高新北区仅有一个项目-北湾新城）；年度商品住宅成交量突破90万㎡的区域还有净月区，成交量为90.57万㎡；二道、经开和宽城区成交量紧随其后，分别为.19万㎡、87.82万㎡和80.92万㎡，南关区和绿园区成交量分别为69.85万㎡和51.98万㎡，汽贸区和朝阳区成交量较少，分别为27.62万㎡和22.27万㎡。

图2-5长春市2012年商品住宅区域供应和成交分布情况

数据来源：CRIC

三、成交价格分析

2012年商品住宅成交均价60元/㎡，同比下降3.7%

长春市作为三线城市，房地产市场正在迅速发展，长春市商品住宅成交均价呈现出逐年上涨态势，包括2008年经济危机一年的房价也是递增；进入2010年后，国家不断出台宏观，致使长春市商品住宅成交量有所下滑，但房价依然坚挺，涨幅达30%，并创下历年来长春市商品住宅成交均价和增幅的新高；2011年长春市商品住宅均价达到6710元/㎡，同比2010年增长18%。

2012年成交均价有所回落，为60元/㎡，同比下降3.7%。主要由于城郊结合和环线以外众多项目低价入市以及楼盘的大幅度促销导致。

图2-6 长春市历年商品住宅成交均价走势

数据来源：CRIC 

图2-7 长春市2012年商品住宅各月度成交均价走势

数据来源：CRIC 

2012年1-12月商品住宅成交均价走势来看，月度均价最低点在3月份，6250元/㎡，3月分成交量相比年初的1、2月份大幅上升，多数楼盘均推出打折和特价的形式进行促销，明码标价未降，但是实际折扣和特价房均有大幅的优惠，使得整体均价有所下降。

从年度数据走向和市场态势来看，长春市场价格泡沫并不是很多，所以大幅缩水的可能性较小，未来即使降价也不会有太大幅度。

2012年商品住宅成交均价朝阳区居首，成交均价达到10240元/㎡

图2-8长春市2012年商品住宅各区域成交均价情况

数据来源：CRIC

2012年，长春商品住宅市场区域成交均价中，朝阳区成交均价最高，达到10270元/㎡，其次为南关区的7560元/㎡和净月区的7490元/㎡，成交均价介于6000-7000元/㎡的区域为经开区，在5000-6000元/㎡的区域为绿园、二道、汽贸、高新和宽城区，其中成交均价最低的为宽城区5380元/㎡。

以上均价较高的3个区域内的项目均充分发挥各自拥有的稀缺生态资源优势打造出大平层豪宅产品和别墅产品，深受城市高端客户的青睐，产品的知名度和美誉度较高，使得这三个区域的成交均价走势一直维持在较高水平。随着长春城市化进程的不断加快，城市高端住宅项目逐渐增多。成交均价排名靠前的住宅产品多为知名开发商开发的中高端产品以及精装修产品，进而拉升产品整体价格档次。而宽城区上市的项目多以铁北及远离主城区范畴的城郊结合区域项目为主，周边配套极度匮乏以及交通设施不便等等，客户对于宽城铁北多年的脏、乱、差环境和配套有一定抗性，导致客户认可度较低，物业品质相对不高，因此其总体均价相对较低，但是区域内单价水平基数较低，同比去年（5280元/ ㎡）仍上涨1.9%。