营改增之不动产融资租赁(简易计税方法)

不动产租赁—融资租赁

一、简易计税方法（一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同）

案例: A公司与B公司于2015年2月签订了一个不动产融资租赁合同，合同约定A公司按照B公司的要求购入价值1200万元的不动产，并将其出租给B公司，租期10年，每月固定收取租金12万元，其中本金10万元，利息及价外费用2万元。A公司用于购买不动产的1200万元是向银行借款取得，借款期限为8年，每月需向银行支付借款利息0.5万元。当期购买办公用品取得专用金额10万元，税额1.7万元。A公司为一般纳税人且符合差额征税条件。计算2016年7月所属期应缴纳税款。

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一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳。不能抵扣取得的进项税额。

不动产融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的条件购入不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁不动产销售给承租人，均属于不动产融资租赁。

经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。在本例中，因为A公司符合差额征税的条件，因此可以扣除对外支付银行贷款利息后计算缴纳。不含税销售额＝（120000-5000）÷（1+5%）＝109523.81元，应纳税额=109523.81×5%=5476.19元

1.该纳税人向银行支付借款利息5000元，进行差额征税扣除，填入《纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（三）第5行“5%征收率的项目”中的第3列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期发生额”栏次，第4列“本期应扣除金额”及第5列“本期实际扣金额”

2、.企业以取得的全部价款和价外费用全额开具专用，则开票金额＝120000÷（1+5%）＝114285.71元，税额=114285.71×5%=5714.29元。填入《纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（一）第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”中的第1列“开具专用销售额”和第2列“开具专用销项(应纳)税额”栏次。

根据附表三的“本期实际扣除金额”，填入《纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（一）第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”中的第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”。

计算扣除后的含税销售额和应纳税额填入《纳税申报表（一般纳税人适用）》附列资料（一）第9b行“5%征收率的服务、不动产和无形资产”中的第13列“扣除后含税销售额”和第14列“扣除后销项税额”。第14列扣除后销项（应纳）税额=含税销售额/（1+税率或者征税率）*税率或者征收率=115000/（1+5%）*5%=5476.19

附表一如下图所示：

由于该案例中纳税人采用简易计税办法，因此取得的进项税额不能抵扣，无需填写附表二。