福建省2015年房地产估价师《相关知识》：金融信托投资业务试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、业主大会由__组成。A．缴纳物业服务费用的业主B．物业管理区域内全体业主C．物业管理区域内全体业主及房屋的租赁人D．物业管理区域内全体业主及物业管理企业的代表

2、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序

3、下列表述中不正确的是（）。A．在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B．在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C．在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D．在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

4、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是__。A．建筑师B．结构工程师C．设备工程师D．监理工程师

5、用财务净现值FNPV进行项目评价时，当__时，说明项目在财务上是可以接受的。A．FNPV大于国家规定值B．FNPV达到企业可以接受的水平C．FNPV≥0D．FNPV＜0

6、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是。A：发现地下文物B：银行贷款未按期到账C：相关建材供应缺货D：更改建筑设计E：执行层的组织协调

7、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡A：310.61B：321.60C：477.87D：494.77E：工业用地的监测点评估价格

8、房地产置业投资项目的期间费用计为。A：开发建设投资B：经营成本C：流动资金D：运营费用E：借款合同

9、建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。A．集体经济组织B．国家C．建设单位D．使用单位

10、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。A．1130.00B．1165.43C．1910.00D．2003.70

11、防范估价风险的最后一道防线是__。A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档

12、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为学时。A：10B：30C：60D：90E：执行层的组织协调

13、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：客观、公正原则E：工业用地的监测点评估价格

14、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。A：被烧损前的状况B：被烧损后的状况C：被烧损前与被烧损后的差异状况D：未来修复或重建后的状况E：工业用地的监测点评估价格

15、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》

16、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。A．2040.8B．3451.83C．50.1D．6666.7

17、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是__。A．满足购买者使用要求B．购买者支付能力C．物业预期收益D．物业用途

18、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。A：3100B：3195C：3285D：3300E：工业用地的监测点评估价格

19、__使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。A．有偿B．有限期C．有流动D．有偿有限期

20、有一宗三角形的土地需要进行估价，其临街路线价(土地单价)为2000元/m2，如果该宗地临街深度为75英尺，临街宽度为50英尺，那么该宗三角形土地的价格为__万元。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　矩形土地平均深度价格修正率表A．临街深度/英尺B．25C．50D．75E．100F．125G．150H．175I．200J．平均深度价格修正率（%）K．160L．140M．120N．100O．87.2P．78.0Q．70.8R．65.0

21、对于任意拍卖，下列说法错误的是。A：以生效的法律文书为依据B：属于民事行为C：必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D：目的在于将物品交换兑现E：执行层的组织协调

22、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。A：4296.96B：5560.86C：5839.91D：30838.91E：工业用地的监测点评估价格

23、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是__。A．单独深度价格修正率B．累计深度价格修正率C．平均深度价格修正率D．加权深度价格修正率

24、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。A．获利能力分析B．盈亏平衡分析C．市场状况分析D．定性风险分析

25、下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是。A：时间风险B：比较风险C：持有期风险D：通货膨胀风险E：借款合同

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、不属于确定城市规模的意义是。A：综合平衡法B：区域分配法C：环境容量法D：线性阶段法E：执行层的组织协调

2、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用__。A．类似写字楼的客观收益B．市场比较法C．该写字楼的实际收益D．无法估算

3、下列关于丘的表述，正确的是。A：丘是指地表上一块无界空间的地块B：丘有丘和组合丘之分C：一个地块只属于一个产权单元时称为丘D：一个地块属于几个产权单位时称为组合丘E：当用地单元的权属混杂和面积过小时则划为丘

4、根据令第483号《关于修改(中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例)的决定》，土地使用税每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次，即。A：大城市1．5～30元B：大城市1．2～24元C：中等城市1．2～24元D：小城市0．9～18元E：县城、建制镇、工矿区0．6～12元

5、下列选项中，决定房地产需求量的因素有。A：该种房地产的价格水平B：该种房地产的开发建设成本C：相关物品的价格水平D：房地产开发商对未来的预期E：消费者的偏好

6、对因质量问题给购房人造成损失应当有合理的界定，不应包含。A：开发商的直接损失B：开发商的精神损失等间接性损失C：购房人的精神损失等间接性损失D：商品房销售代理商的直接损失E：购房人的直接损失

7、按物业产权归属，物业管理的委托方有。A：房地产开发企业B：房地产管理企业C：公房出售单位D：业主委员会E：业主大会

8、关于所有权说法正确的有__。A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能B．当四项权能与所有权分离时，所有权灭失C．共有分为按份共有和共同共有D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利一并转让E．我国土体所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权

9、下列影响房地产市场的因素中，与其他三项不同类的是__。A．基础设施状况B．城市或区域总体经济发展水平C．产业与结构布局D．社区和城市发展形态

10、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预测可行性研究，属于__阶段。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策

11、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中，不正确的是。A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值，并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日D：拆迁估价一般应当采用市场比较法E：执行层的组织协调

12、下列控制性详细规划指标中，不属于环境容量控制指标的是__A．容积率B．绿地率C．建筑密度D．建筑后退红线距离

13、人防工程的地下室面积__建筑面积。A．属不应分摊的共有B．属分摊的共有C．不属共有D．属物业公司所有

14、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。A．112.5B．155.6C．144.6D．132.4

15、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。A．投资估算B．竣工结算C．成本结算D．技术报告

16、从某种意义上讲，房地产价格是__。A．个别人的价值判断B．估价人员的主观定价C．由市场力量决定D．市场参与者集体竞价的结果E．由交易双方委托经纪人确定

17、下列关于住宅专项维修资金，表述正确的是。A：住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满前的维修和更新、改造的资金B：业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有C：从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有D：1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出建立住房维修基金制度E：住宅专项维修资金的存储利息，除业主大会另有决定外，应当转入住宅专项维修资金滚存使用

18、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。A：《住宅平面示意图》B：《住宅立面示意图》C：《住宅剖面示意图》D：《住宅质量保证书》E：《住宅使用说明书》

19、等产量曲线主要有以下特点：。A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量C：等产量曲线按产量大小顺序排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交E：等产量曲线凸向原点

20、城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是。A：紫线B：绿线C：蓝线D：黄线E：执行层的组织协调

21、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。A：长期趋势B：季节波动C：年度波动D：循环波动E：不规则波动

22、测量学按专业可分为矿山测量、水文测量和等。A：地籍测量B：房产测量C：地质测量D：城市工程测量E：码头测量

23、下列费用中属于运营费用的有。A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B：房地产税、人员工资、维修费、所得税C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额

24、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些__。A．市场案例B．交易实例C．交易预期值D．市场预期值

25、以下不属于土地开发成本构成内容的有。A：基础设施配套费用B：拆迁安置补偿费C：房屋建筑安装工程费D：公共配套建设费E：勘察设计费