易居中国2009正商项目月度市场分析报



数据说明：本报告数据均来自公开信息，由于数据采集时间的，请注意报告内文中引用数据的来源及信息截止时间。

第一部分  宏观环境分析

一、宏观简析

1.金融类简述

⏹严控信贷资金流向

本月暂无。

2.行业类简述

⏹税务总局要求重点审核房地产开发成本

8月4日从国家税务总局获悉，税务总局于近日下发通知，要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管。

通知指出，要重点对房地产开发成本费用进行审核。对国税局、地税局共管的房地产企业，主管税务机关要定期将所得税和营业税申报信息互相通报，加强比对分析，对有疑点的共同开展评估或稽查。

⏹国土部连发两通知严打土地囤而未建

为了促进建设用地“充分利用”，国土资源部近期接连下发两道通知，要求地方清理批而未用土地，依法处置闲置用地。

7月份，国土部下发了《关于在保增长保红线行动中加快处理批而未用土地等工作的通知》，要求县级以上地方国土部门要对2007年和2008年所有批而未用土地进行清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见，并逐级上报。

在9月2日发布的《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》中，国土部要求地方采取切实措施促进建设用地的有效利用。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置依法处置，促进尽快利用。

⏹郑州出台25条意见加强土地管理

8月24日，郑州市出台了《关于加强土地管理促进经济平稳较快增长的通知》，印发了今年新增建设用地年度计划由全市统一管理、城镇建设用地增加与农村建设用地减少挂钩、大规模开展土地综合整治行动、重点清理批而未用土地等25条意见来破解“坚守耕地保护红线与提供扩大内需项目用地”的难题，被视作一条切实有效的途径。

3.行业动态简述

⏹郑州廉租房出新规交房时要分户验收

9月2日，郑州市建委下发《关于加强全市廉租住房工程质量管理的实施意见》。《意见》要求，在单位工程竣工验收之前，建设单位必须组织勘察设计、施工、监理等有关单位对每个房间进行全部检查，并且不能以毛坯房竣工验收。

⏹郑州物业管理部门：租用车位业主优先

依照物业管理相关条例的规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。

⏹郑州上半年贷出公积金8.3亿元 较去年同期增长95.9%

郑州住房公积金管理中心统计显示，上半年，郑州市使用公积金贷款的住房面积为35.3万平方米，共有3582户市民使用了公积金贷款，其中购买90平方米以下的商品房的家庭1668户，购买经济适用房的家庭376户。

4.最新城市发展规划及市政建设

⏹龙湖地区规划40平方公里

龙湖地区规划范围西起中州大道、东至107辅道，北靠连霍高速，南倚东风渠，总规划面积约40平方公里，人口约40万。根据规划，龙湖地区将形成“一心、一轴、两环、四片”的功能布局结构，建成郑州市的生态宜居城区。

⏹郑州新区建设8月7日开幕将建成复合城市

郑州、市召开郑州新区开发建设动员大会，出台了《关于加快郑州新区建设的决定》，公布了加快郑州新区发展的一系列。根据规划，郑州新区的目标定位是全省经济社会发展的核心增长极和改革发展的综合试验区。

郑州新区是郑汴新区的主要空间区域，面积约１８４０平方公里。郑州新区的规划建设理念是“复合城市”，是经济、人居、生态功能复合的现代新区。

5.热点市政工程进度跟踪

⏹郑州地铁5号线有望明年年底前开工

郑州市轨道交通有限公司传出消息称，郑州地铁5号线有望于2010年前开工，并在2015年底前建成一期工程，与郑州地铁1、2号线一期工程形成郑州市轨道交通骨干线路。

在近期建设规划中，2009年开工建设轨道交通1号线一期工程，2010年前开工建设2、5号线一期工程，2015年年底前建成1、2、5号线一期工程，并争取开工建设其他线路，届时将形成“一横一纵一环”的郑州市轨道交通骨干线网。

⏹郑州新公路客运站方案确定，以古琴为造型

8月8日，郑州综合交通枢纽公路客运中心项目方案确定，以古琴为造型的设计方案被推荐为中标方案。根据方案，郑州新公路客运站建筑容量约5万平方米，投资约5.34亿元，预计年底开工建设，2011年建成，与新郑州火车站同时投入使用。郑州综合交通枢纽工程由两部分组成，一个是新郑州火车站，一个是郑州公路客运中心，其中，新郑州火车站已于6月29日开建。

二、本月市场分析    

1．整体市场分析

1.1 全市商品住宅供求分析

2009年8月份月度整体市场概况：

郑州市2009年8月商品住宅各类指标变化表

指标	2008年8月	2009年7月	2009年8月	同比增长（%）	环比增长（%）
供应量（万m2）	107.51	8.82	9.61	-91.06%	8.96%
成交量（万m2）	52.92	92.83	.77	69.63%	-3.30%
成交价格（元/ m2）	4082	4663	43	13.74%	-0.43%
成交总额（亿元）	21.6	43.29	41.68	92.96%	-3.72%

数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构  信息截至时间:2009年8月31日

8月，全市商品住宅供应量9.61万㎡

本月全市商品住宅成交量依然强势，但月度供应量仍显不足，全市8月份供应量仅9.61万㎡，环比虽有些许上升，但相对于全市.77万㎡的成交量来看，供应量远远不足。        从全市在售项目来看，大部分项目属于存量去化阶段，08年新开工面积的下降以及停工面积的增加，在09年市场回暖之际，大部分楼盘出现了供应的空档期，开发节奏没能跟上成交量上升的步伐，但随着09年上半年动工项目的增加、8月份市场亮相项目以及形象VIP项目宣传力度来看，预计未来的两三个月，全市供应量会有一定的突破。

从全市5个供应项目来看，本月供应项目大部分来自于在售项目的加推，仅建业枫林上院一个项目属于首次入市项目，项目供应量1.06万㎡，其他几个项目大部分来自于城中村改造项目的加推，升龙国际中心项目本月加推4.60万㎡，占全市供应量的47.87%，亚新橄榄城项目本月加推2.67万㎡，占全市的比例为27.78%。

8月，全市商品住宅成交量.77万㎡，成交量依然保持高位。

09年1-7月份商品房市场的量价齐涨，售楼处销售报价的调高，让购房者购房神经再次绷紧，“买涨”心理呈现，在“追涨”心理的刺激下，加紧购房步伐的行为再次支撑了全市商品住宅的成交量，8月份成交量达到了.77万㎡，虽环比7月份有所下降，但.77万㎡的成交量亦达到了09年以来的第二位。09年1-8月份，全市商品住宅成交量591.36万㎡，超过了08年全年商品住宅568.13万㎡的成交量，与07年1-8月份570.37万㎡的成交量相比，亦增加了3.68%，09年商品住宅成交战况甚至赶超了07年房地产最为辉煌的月份，足见09年市场的火爆。

8月，全市商品住宅成交价格43元/㎡

数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构  信息截至时间:2009年8月31日

8月，全市商品住宅的供不应求，成交量的高位成交，售楼处销售报价的上涨，种种迹象表明全市商品住宅成交价格的上扬，但本月全市商品住宅在经济适用房及部分定向开发房的影响下，有一定程度的下降。

从目前各大售楼处销售报价的上涨以及形象楼盘VIP爆满的局面以及个别楼盘开盘即售罄的热销情况来看，全市商品住宅成交价格上涨的动力仍然较为强劲。

1.2 郑州商品房市场营销透析

本小节所统计媒体以报纸广告为主，其中统计数据来源以大河报、郑州晚报、东方今报、河南商报地产广告为主。

08年7月—09年8月郑州市主流媒体报广投放情况

时间	项目数量（个）	投放次数（次）	投放版量（版）	投放金额（万元）
08.07	94	288	262.3	2960.40
08.08	80	188	151.5	1752.40
08.09	112	336	281.0	3186.54
08.10	97	276	237.9	2839.48
08.11	65	158	122.0	1428.17
08.12	93	243	186.8	2242.29
09.01	24	44	34.5	444.60
09.02	43	91	75.8	949.35
09.03	82	237	1.8	2336.77
09.04	98	276	219.55	2700.28
09.05	77	211	1.9	2184.43
09.06	94	260	209.5	2903.36
09.07	80	240	208	2658.05
09.08	88	311	287	3681.85

数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构  信息截至时间:2009年8月31日

金九银十的步伐将近，8月各大开发商的营销硝烟已开始弥漫，本月全市商品房媒体投放量达到了287版、311次，环比7月份有一定程度的上扬。从本月商品房媒体诉求与7月份媒体诉求对比来看，本月全市VIP认筹的项目有一定程度的上升，全市排行榜TOP10中，有6个项目为VIP认筹期宣传。

同时，从商品房投放诉求来看，全市大型城中村亮相项目有一定的增加，于08年市场调整期停工建设的芦邢庄城中村改造项目——正商孔雀城在09年火爆市场的刺激下，重新包装亮相，改名为正商新蓝钻；在N年前即大肆宣传、因“挖出宝藏”引起较大风波的凤凰台项目，亦与本月开始亮相，进行大篇幅的宣传。08年市场的调整，全市新开工项目减少、停工项目增加，09年火爆的市场行情，使全市新开工项目有所增加。

2009年8月全市商品住宅项目媒体投放版量排行榜（TOP10）

排名	项目名称	所在区域	投放版量（版）	投放次数（次）	投放金额（万元）	投放诉求
1	海森.园景湾	中原区	21	20	266.	地铁1号线·多层双气现房·500亩西流湖·85%以上得房率·正规产权·2875元/㎡起
2	金印.现代城	金水区	12	12	153.68	8月31日前，交10000元抵16000元清凉安家
3	远大理想城	经济技术开发区	11	12	191.68	9月19日即将盛大开盘！  VIP白金会员1万抵2万，黄金会员2000元抵1万5限量预约倒计时
4	基正.盛世港湾	高新区	11	11	139.24	9月5日盛大认筹/首付两万，总价10万，即可拥有一套居住、投资、租赁等多种功能公寓房！/300亩大社区·地铁首站·绝佳水景·绝佳区位·地温空调·2490元/㎡起
5	美景鸿城	管城区	9	11	143	贺：美景鸿城喜获“2009博鳌房地产论坛”权威大奖!     美景鸿城,，大盘一期，VIP会员盛大招募中！
6	御府三号	金水区	6	6	67.46	首付2万  赢在花园路
7	橡树玫瑰城	管城区	6	6	60.6	二期“橡府”VIP招募中，交5000抵10000元房款利好持续中
8	升龙国际中心	二七区	6	7	118.8	惊喜连环礼，精彩惠全城：一连环，莅临售楼中心，均有超值礼品相赠；二连环，购房享受额外优惠，幸福基金大派送；三连环，参见幸运抽奖，液晶电视等您拿！
9	橄榄城	二七区	6	6	61.8	柏林印象组团新品升级，8月9日VIP会员全城招募。
10	升龙凤凰城	金水区	5	8	143	城185万㎡价值联邦体，凤凰首映礼，倾城邀约中。

1.3全市成交排行榜

8月全市成交面积排行前10强

序号	项目名称	区域	成交面积(平方米)	成交套数(套)	成交均价（元/㎡）
1	中原新城	中原区	54854.09	609	4654
2	升龙国际中心	二七区	21235.85	277	4950
3	绿城.百合公寓	郑东新区	20233.52	243	7723
4	正商.世纪港湾	金水区	20107.67	198	4993
5	橄榄城	二七区	19828.01	227	4480
6	正商.东方港湾	郑东新区	18505.3	184	5086
7	新里.卢浮公馆	郑东新区	18095.51	1	4816
8	中苑名都	二七区	18041.51	178	5765
9	鑫苑.景园	二七区	17340.34	193	6145
10	方圆创世花园	管城回族自治区	15528.29	87	4230

8月全市成交价格排行前10强

序号	项目名称	区域	成交面积(㎡)	成交套数(套)	成交均价(元/㎡)
1	温哥华广场	郑东新区	579.08	4	10107
2	德金.联通花园	惠济区	758.	2	10018
3	联盟新城	郑东新区	1638.28	6	9925
4	中凯.铂宫	郑东新区	270.39	1	9920
5	蓝堡湾	金水区	13.6	10	8000
6	绿城.百合公寓	郑东新区	20233.52	243	7723
7	瑞园	金水区	4782.06	51	7210
8	九郡.弘别墅	惠济区	632.07	1	7056
9	兴东.龙腾盛世	郑东新区	6197.77	41	7056
10	新芒果.双河湾	郑东新区	7776.31	67	7053

1.4全市开盘项目监测

09年8月份新增个案

项目名称	区域	销售报价（元/m2）	本月成交面积（m2)	成交均价(元/㎡)	建筑形态	当月推案主力户型、面积	当月成交主力户型	当月开盘优惠
升龙国际中心	二七区	4800-5200	21235.85	4950	31层高层	73-88 m2二房，87-140 m2三房，132-1 m2四房	88-138㎡两房、三房	开盘当天持金卡会员可享受3%的优惠，同时一次性付款可享受3%优惠，按揭享受1%优惠
建业枫林上院	金水区	4300-4600	9133.33	4416	小高层和高层	40-100㎡一房、二房	88-90㎡两房	（1）VIP卡排号前200名客户享受1万元抵房款2万元的优惠，第201-400名客户享受1万元抵房款1.8万元优惠，400名以后客户享受1万元抵房款1.6万元优惠；（2）一次性付款客户当天选定房源并在5日内一次性付清总房款的，享受总房款2%优惠，按揭客户当天选定房源并在5日内付清首付款并提供按揭资料的客户，享受总房款1%优惠；（3）当天选定房源的客户免天然气、暖气初装费。
中苑名都	二七区	5600-6200	18041.51	5765	32层高层	74㎡、90㎡的两房，132的三房和138㎡的复式	70-90㎡两房	开盘当日凭VIP卡订房优惠100元／㎡，顶层房屋在此基础上再优惠50元/㎡。
亚星城市山水	二七区	4500-4700	12091	4626	十栋28层的高层	108㎡的两房、43㎡的一房、129㎡的三房	-110㎡两房	500最高可抵15000
正商世纪港湾二期	金水区	5700-6700	20107.67	4993	小高层、  高层	88㎡左右二房及137㎡左右三房	110-140㎡三房	（1）办卡优惠；（2）基础优惠：一次性优惠2%，按揭优惠1%；（3）老业主重复购买额外优惠1%；（4）同时购买车位的客户：买两房优惠2000元至总款，车位款额外优惠2000元；买三房、复式优惠3000元至总款，车位款额外优惠3000元；（5）周末集中抽奖：一等奖一名，优惠3000元至总房款；二等奖三名，优惠2000元至总房款；三等奖五名，优惠1000元至总房款。
亚新橄榄城	二七区	4700	19828.01	4480	小高层	57-67㎡的两房，74㎡的2+1，-107㎡的三房	87-110㎡两房、三房	开盘当日凭VIP卡订房优惠3%，并且赠送一条被子和一张啤酒节门票
康桥上城品	中原区	4300-5200	1593.69	5163	三栋高层	80-90平方米的两房和三房	127-132㎡三房	当天到访的先后顺序发放抽奖卡进行抽奖

本月，全市开盘项目7个，集中于二七区、中原区以及金水区，区域开盘项目分别为4个、2个、1个，其中仅亚新.橄榄城、升龙国际中心和建业.枫林上院项目属于首次入市项目，其他项目均属于项目前期备案的加推，其中亚新.橄榄城本月预售量为2.96万㎡，升龙国际中心本月预售量为4.69万㎡，建业.枫林上院为4.40万㎡。从本月开盘项目的销售状况来看，二七区的中苑名都、升龙国际中心、亚星城市山水，橄榄城和金水区的建业枫林上院销售状况较好。

升龙国际中心，二七区典型城中村改造项目，项目的推案、成交对区域的供求走势有较大的影响，升龙国际中心利用项目的开发商品牌、产品品质、优越的生活配套，成交一直处于区域前位。

建业.枫林上院为建业地产开发的首个小户型项目，位于郑州北区体育路与文化路交汇处，区域居住氛围浓厚周边项目的相继交付将带动生活配套的改善，同时由于其销售价格较低，故项目深受青年置业者青睐。

中苑名都位于中原路与大学路交汇处，项目地理位置优越，生活配套完善，周边老家属院的购房客户的改善型需求会项目带来了稳定的客源，本次开盘作为加推项目，延续了上月的成交态势，虽然均价每平方米提高了300元，但购房者依旧热情不减，成交面积达到1.80万㎡，与上月持平，成交均价为5765元/㎡。

亚星城市山水位于长江路与嵩山路交叉口东南角，本期推出1号楼到10号楼的剩余房源，共计1675套，十栋均为28层的高层，由于前期客户积累成交面积达1.21万㎡，成交均价为4626元/㎡。

正商世纪港湾项目本次开盘推出1、2、3、4、6、7、8、15、17号楼共9栋多层的剩余二百多套房源，均为一梯两户，开盘活动于8月16日上午8时在国基路与丰庆路交汇处向东50米（四月天会所）的销售中心举行，现场客户较多、形势火爆。

亚新橄榄城本期主要推出18、19、20和21号楼，共308套房子。虽然其蓄水期较短，仅仅只有13天，但当天成交状况依然良好，本月成交了1.98万㎡，成交均价达4480元/㎡。

康桥上城品位于陇海西路与华山路交汇处西200米，由于其一期、二期高品质的产品，为项目积累了大量的人气，销售状况良好。

2. 区域市场分析

2.1 区域商品住宅市场分析

✧管城区商品住宅供求分析

数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构  信息截至时间:2009年8月31日

管城区2009年8月商品住宅各类指标变化表

指标	2008年8月	2009年7月	2009年8月	同比增长（%）	环比增长（%）
供应量（万m2）	2.66	0	0	/	/
成交量（万m2）	7.81	14.51	10.88	39.31%	-25.02%
成交价格（元/ m2）	4376	4270	4468	2.10%	4.%
成交总额（亿元）	3.42	6.2	4.86	42.11%	-21.61%

●8月，管城区商品住宅预售量再次出现了0供应

8月，管城区商品住宅供应量再次出现0供应，而区域的0供应与区域在售项目特点有较大关系，管城区虽然在售项目较多，但大部分项目基本处于尾盘状态。区域商品住宅受供应受典型个案影响较大， 6月份区域部分项目集中放量供应，传统7、8月份又为销售淡季，而大型项目正积极备战金九银十，因此，使得后续供应出现真空带。

从区域新开工项目来看，管城区于09年下半年、2010年甚至未来的一段时间内，受区域城中村改造等方面的影响，区域市场供应将会出现井喷之势。区域内幸福港湾9月6日盛装亮相、未来城也将在9月12日开盘，还有正商新蓝钻将于9月20号开始招募VIP会员、橡树玫瑰城9月将要开盘，美景鸿城预计10月将会上市，金九银十的战争即将打响。

●8月，管城区商品住宅成交量10.88万㎡，同比上涨39.31%，环比下降了25.02%。

8月，管城区商品住宅成交走势与全市商品住宅走势相似，亦表现为下降的态势，下降幅度远远高于全市状况。

一方面，管城区项目大部分都处于尾盘销售阶段，可供销售面积不多，另一方面，连续两个月消化存量，导致区域可销售量逐渐减少。市场需求量虽然依旧强劲，许多开发商由于没有可供开发的项目，青黄不接，而传统的金九银十马上就要到来，为了获得利润最大化，许多开发商开始捂盘惜售，伺机涨价，导致了成交量的下跌。

✧管城区商品住宅成交均价分析

●8月，管城区商品住宅成交均价4468元/平方米，环比上涨了4.86%。

数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构  信息截至时间:2009年8月31日

8月，管城区商品住宅成交均价4468元/㎡，环比上涨了4.86%，这与整体市场形势相吻合。管城区虽然在售项目较多，但大多都处于尾盘销售阶段，未来供应主要集中在几个大盘，许多项目面临无房可买的窘境，传统金九银十马上就要打来，市场需求也依旧旺盛，这也给开发商有房不愁卖的幻觉，于是都纷纷提高了项目价格，并且放缓了推案进度，人为造成供不应的局面，为金九银十造势，因此，导致整体区域价格走高。

2.2 区域成交特点分析

为了更准确的反映市场成交情况，使分析更接近实际商品住宅市场状况，为开发商提供更精确的决策依据，以下区域市场分析为剔除经济适用房和部分定向开发房的纯商品住宅以及成交均价<3000元/㎡以下的住宅成交数据分析。

本月，管城区商品住宅剔除经济适用房和定向房以及成交均价<3000元/㎡以下的住宅后的成交面积为8.71万㎡，环比7月份的11.19万㎡，下降了22.16%；成交套数为1006套，环比7月份的1374套，下降了26.78%；成交均价为46元/㎡，环比上涨了1.22%。

✧管城区商品住宅成交面积段分布情况（按套数为比较基数）

管城区商品住宅各面积段段成交套数一览表

面积段	09年7月份		09年8月份
	成交套数（套）	所占比例	成交套数（套）	所占比例
50㎡以下	257	18.70%	224	22.27%
50-70㎡	415	30.20%	292	29.03%
70-90㎡	281	20.45%	128	12.72%
90-110㎡	153	11.14%	95	9.44%
110-130㎡	116	8.44%	84	8.35%
130-150㎡	95	6.91%	61	6.06%
150-170㎡	24	1.75%	53	5.27%
170-190㎡	25	1.82%	31	3.08%
>190㎡	8	0.58%	38	3.78%

数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构  信息截至时间:2009年8月31日

8月，管城区商品住宅成交面积段仍集中于50㎡以下、50-70㎡和70-90㎡，面积段结构占比分别为22.27%、29.03%，12.72%，90㎡以下约占了.02%，保持了区域面积段结构特点，以90㎡以下小户型为主，09年上半年成交的火爆以及通货膨胀的预期，使部分投资型需求以及改善型需求开始释放，在很大程度上使区域90㎡以下小户型以及改善型户型占比有所上升。

从管城区商品住宅成交情况来看，有较好投资价值的裕鸿国际、紫荆尚都、发展南郡等小户型受到市场的热捧，因此整体上，针对年轻的首次置业者以及投资客户的90㎡以下户型成交一向占据市场主力，而作为改善型需求的150㎡以上户型亦有一定程度的增加。

✧管城区商品住宅成交价格段分布（以面积为比较基数）

管城区商品住宅各价格段成交面积一览表

价格段	09年7月份		09年8月份
	成交面积（㎡）	所占比例	成交面积（㎡）	所占比例
3000-3500	17.05	1.58%	8.78	1.03%
3500-4000	4439.51	3.97%	8068.82	9.26%
4000-4500	35093.11	31.37%	172.56	21.78%
4500-5000	33816.66	30.23%	25135.24	28.86%
5000-5500	16958.58	15.16%	16293.22	18.71%
5500-6000	12638.56	11.30%	7610.81	8.74%
6000-6500	6009.27	5.37%	8206.59	9.42%
6500-7000	529.31	0.47%	1392.7	1.60%
>7000	624.52	0.56%	513.87	0.59%

数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构  信息截至时间:2009年8月31日

8月，管城区商品住宅成交价格段仍集中于4000-4500元/㎡、4500-5000元/㎡之间，结构占比分别为21.78%、28.86%。同7月份相比，8月商品住宅7000元/㎡以上高端住宅成交变化不大，5000-7000元/㎡价格段有增加的趋势，比7月份上升了6.17%，而4000-4500元/㎡下降幅度最大，达到9.59%。

而本月3500-4000元/㎡价格段结构占上涨的原因为方圆创世花园以3500元/㎡的均价，非正常的集体备案成交了6696.31㎡，整体上使3500-4000元/㎡以下价格段成交面积有较大幅度上涨。

房地产市场连续几个月的成交火爆以及通货膨胀的预期使部分投资客户以及改善型客户进入市场，价格上涨最为明显的即为投资价值较高的50㎡以下及50-70㎡户型，由于其地理位置优越，购置总价低，风险低，更受投资者青睐，从区域项目成交来看5000-5500元/㎡之间的户型多集中于50-70㎡。

其他各个价格段成交相对稳定。

2.3 区域成交排行榜

✧管城区2009年8月份商品住宅成交面积排行榜

（按成交面积排名且不含性房）

序号	项目名称	成交面积(㎡)	成交套数(套)	成交均价（元/㎡）
1	方圆创世花园	15528.29	87	4230
2	美林河畔	8712.15	78	4406
3	裕鸿国际	7944.79	122	5952
4	金色港湾	7625.73		5347
5	东方首府	6700.71	51	5002
6	紫荆尚都	6201.18	101	5256
7	发展南郡	3937.4		4372
8	建业香槟圣园	3256.23	38	5738
9	伟业.芝华室	2914.38	63	46.56
10	富田太阳城	2906.31	30	4554

✧管城区2009年8月份商品住宅成交均价排行榜

序号	项目名称	成交面积(㎡)	成交套数(套)	成交均价(元/㎡米)
1	华林新时代广场	1558.19	23	6277
2	裕鸿国际	7944.79	122	5952
3	建业香槟圣园	3256.23	38	5738
4	郑州新天地	574.35	8	5543
5	银座时代广场	2710.66	56	5397
6	金色港湾	7625.73		5347
7	紫荆尚都	6201.18	101	5256
8	力宝·前城	821.43	12	5212
9	紫域云庭	1141.33	8	5102
10	首座国际广场	2737.15	42	5077
	兰桂	310.49	6	5030

第二部分  微观市场分析

一、项目竞品分析

1. 项目竞品个案监测

项目名称	富田太阳城	橡树玫瑰城	中鼎翡翠二期	通利紫荆尚都	发展南郡
物业类型	多层、小高、高层	多层、小高层、高层	高层	高层、小高层	高层
占地面积(亩)	580	687	26	130	26.79
建筑面积(万㎡)	78	80	3.35	30	10
容积率	2.00	3.10	1.93	3.46	5.60
规划总套数	6975	1934	528	3567	13
累计销售套数	5940	1461	442	818	711
最早开盘时间	2005-10-28	2008-8-2	2008-11-8	2008-10-18	2008-12-20
本期名称	东方红	橡树玫瑰城	公园壹号	通利紫荆尚都	发展南郡
本期物业类型	高层	小高层、高层	高层	小高层	高层
本期推盘时间	2007-11-11	2009-4-25	2008-11-8	2008-10-18	2008-12-20
本期套数	2763	576	528	1060	13
本月销售报价（元/㎡）	4200-4700	4200-4500	4400-4800	5500-5800	3800-4500
本月成交均价（元/㎡）	4554	4352	4701	5256	4372
本月已售套数	30	33	41	101
本月成交面积（㎡）	2906.31	2517.07	2813.19	6201.18	3937.4
销售完成率	.78%	80.24%	79.56%	.77%	62.13%
去化速度（套/月）	126	112	44	74	79
去化速度（㎡/月）	10953.66	10653.95	2247.27	6009.08	6228.50

2. 项目竞品本月市场表现监测

正商蓝山竞品项目成交量一览表

时间	富田太阳城	橡树玫瑰城	中鼎翡翠二期	紫荆尚都	发展南郡
08.08	4358	18449	/	/	/
08.09	4195	1657	/	/	/
08.10	2236	1571	/	3788	/
08.11	40756	57168	1240	1206	/
08.12	8707	6171	131	12392	2434
09.01	6536	1082	345	1247	663
09.02	7814	3614	1747	3824	3523
09.03	17606	7529	6112	10396	14460
09.04	2825	4263	3444	5334	11282
09.05	2485	130	4192	5815	6832
09.06	4768.55	12394.37	3626.38	9056.39	7388.7
09.07	2309.46	9114.51	3819.62	6840.52	5536.48
09.08	2906.31	2517.07	2813.19	6201.18	3937.4

正商蓝山竞品项目成交均价一览表

时间	富田太阳城	橡树玫瑰城	中鼎翡翠二期	紫荆尚都	发展南郡
08.08	4422	4075	/	/	/
08.09	3974	4259	/	/	/
08.10	4135	4387	/	5245	/
08.11	4694	2952	4181	5243	/
08.12	4292	3293	4190	5007	3931
09.01	4300	3520	4522	5056	4024
09.02	4174	4308	4251	5179	3787
09.03	4103	4025	4437	51	4042
09.04	3980	4170	4608	5182	4132
09.05	4013	4250	4521	5206	4193
09.06	4088	4207	4662	5340	4283
09.07	4304	4323	4461	5413	4302
09.08	4554	4352	4701	5256	4372

数据来源:上海克而瑞信息技术有限公司· 郑州机构  信息截至时间:2009年8月31日

8月，全市及区域商品住宅成交量均表现为上涨的态势，而蓝山竞品项目的月度成交量却表现的涨跌不一，呈现了不同的特点：

发展南郡、紫荆尚都两个项目，从项目目前主力供应户型、价格等方面来看，是对蓝山项目造成较大竞争的项目。紫荆尚都项目二房、三房户型已基本售罄，目前项目主推1号楼一房户型，虽然其户型朝向均有较大问题，但由于其地理位置优越，加之入市价格较低，成交均价仅为4700元/㎡，使得成交状况依然良好，不过也因此拉低了整体销售均价，使其成为唯一一个销售均价下降的项目。发展南郡针对1号郡打出的零负担自由付款方式对于首次置业者或者投资客户来说有较大的吸引力，助推了项目的成交，同时也正在小幅度提价。

富田太阳城项目，管城区典型的项目之一，其成交一向处于管城区成交排行前几位，08年下半年，项目开始推出项目三期——90㎡以下小户型，由于周边大量小户型供应，使小户型竞争激烈，在竞争激烈的情况下，户型去化较为缓慢，本月项目成交量2906.31㎡，环比上涨25.84%，成交均价为4554元/㎡，环比上涨了5.81%。

橡树玫瑰城项目，08年8月份低价入市，自入市以来，项目一直以低于周边项目的价格出售，即使在09年推出的精装修房源，均价亦在4200元/㎡左右，在购房者对价格较为敏感的时期，橡树玫瑰城一向受到市场热捧。进入8月，由于可供销售房源有限，导致了整体成交量大幅度下降。

3. 项目竞品本月营销策略跟踪

项目名称	本月推广表现	营销策略	营销主题
富田太阳城	晚报0.5版	富田太阳城78㎡精装2房，限量发售拎包即可入住	现房送装修
橡树玫瑰城	大河报3版、今报1版、晚报1版	橡树玫瑰城2期橡府会员盛大招募 8月8日，交5000抵10000元购房优惠；8月8日，红酒、冷餐助兴，VIP尊崇启动，交5000抵10000元购房优惠/8月22日晚7点“浪漫七夕party”盛装上演，全面答谢1周年业主！/科技光芒点亮的明星产品·VIP客户5000抵10000火热招募中	橡树玫瑰城2期橡府会员盛大招募 听说！在“橡府“看得见16面春夏秋冬 风靡世界37个国家·恒温洋房来到中原
紫荆尚都	今报1版	销售已逾七成，进入最后配套工程阶段	紫荆尚都不放过任何细节！
中鼎翡翠二期公园壹号	今报2个0.5版、大河报0.5版	41-99㎡实景现房 居家、投资、养生，全能王/抢驻公园壹号，优雅人生即刻开启	好房子就要“居“为己有 优雅立面，完美呈现 优雅生活“样板”家

短短的一年时间，房地产市场真可谓“两重天”，销售部从去年的门厅稀落，到如今的车水马龙，供不应求，市场的变暖，也导致营销状况的变化。08年风靡一时的“低首付、大折扣”已难觅踪影，取而代之的为“折扣低低、优惠少少”的状态，而从正商蓝山竞品项目营销策略来看，主要呈现出以下方面的特点：

现房销售宣传期

正商竞品项目中，富田太阳城项目采取的78㎡两房送精装修销售的策略，与正商蓝山的小户型的主打精装修房源有所类似。富田太阳城项目目前所剩房源大部分属于90㎡以下的一房、两房户型，面对客户主要为年轻的首次置业者，精装修房源的推出，无疑给项目增加了新的卖点。

加推

橡树玫瑰城项目，管城区典型项目之一，项目的加推对区域项目的供求起到了很大的作用。本月宣传主要为二期橡府积累客户，由于其最大竞争对手为橄榄城8月22日开盘，并且当天晚上举行啤酒节（后由于天气原因推迟至8月23日晚上），为了稳住前期积累客户，同时答谢业主，故适时举行了“浪漫七夕party”活动。

品质宣传

由于紫荆尚都工程进入最后配套阶段，所以通过刷卡识别电梯、感应识别车档、车库耐磨地坪、内嵌地暖分水器、红外感应单元门等细节设施的宣传，来突出项目卓越品质。

中鼎翡翠二期公园壹号外立面已经装修完毕，同时，由于其紧邻航海广场，环境优美，地理位置优越，推出的小户型产品居住投资均可，共同构成了项目宣传的卖点。

二、本月关注个案

形象个案——升龙·凤凰城

⏹项目位置

项目名称	凤凰城	所属区域	金水区
物业地址	郑汴路与未来路交汇处东南角
总占地面积	671亩	总建筑面积		185万㎡
当期建筑面积	30万㎡	当期总户数	约2000户
建筑形态	高层	绿化率	25%
房型区间	34-54㎡一房；75-88㎡两房；114-136㎡三房；148-159㎡四房
预计开盘日期	09年10月份	预计销售价格	5500-6000元/㎡
开发商	郑州捷弘房地产开发有限公司	投资商	河南升龙置业有限公司

项目总述：

升龙凤凰城是升龙集团继曼哈顿、升龙国际中心、中原新城后，第四大城中村改造项目。项目处于未来路以东、郑汴路以南、货栈街以北、英协路以西，隶属于金水行政区。

 该项目总占地671亩，总建筑面积185万平方米，是集住宅、酒店式公寓、主题商业街区及商务写字楼为一体的复合型综合体。

目前项目A区(一期)即将进入认筹期，一期A区总建逾30万㎡，涵盖4栋高层住宅、主题商业街区、1栋公寓、1栋写字楼。面积区间34-159㎡，房型一房到四房，较为全面的满足客户需求。

    区位优势：

与项目紧相邻的郑汴路，为一以建材家居为主的商圈，汇集有中原国际博览中心、中博汽车城、国际名车城、麦德龙物流园区、红星美凯龙、东建材、集美家私城、凤凰名优建材城等众多知名商家。周边成熟的商业必将对升龙凤凰城的升值保值提供强大的支持力，也给项目带来有力的客户支撑。

升龙品牌号召力：

曼哈顿广场、升龙国际中心、中原新城，这些都是被郑州人所熟知的楼盘，升龙企业自2005年进入郑州后，先后带动了一系列城中村到百万㎡以上综合体的转变，目前，升龙准业主已逾万组，口碑效应带来良好客户积累。

项目规划：

整体规划

A区（一期）规划

该项目总占地671亩，总建筑面积185万平方米，是集住宅、酒店式公寓、主题商业街区及商务写字楼为一体的复合型综合体。

项目共有四个集中开发地块，其中临近未来路地块为安置区，其他三个地块可作为商品房开发，共分两期开发。目前开发的为青年路-燕凤路-博览路-青年路围合地块，为一期A区，逾30万㎡，由4栋31层的高层住宅、1栋31层的小户型公寓、1栋28层的写字楼及主题商业街组成。再次运用“住宅双地面”，运用屋顶花园加大绿化面积。

营销推广：

2009年8月26日，凤凰城项目进入形象宣传期，项目广告每日皆占据了各大报纸的重要版面，以“升龙大手笔，再造凤凰城”、“千年凤凰台，只为一座凤凰城”、“一座凤凰城，三个曼哈顿”等主打广告语高调宣传。

于初次媒体投放当日，项目售楼部开放，建造方面延续升龙国际中心、中原新城售楼部之现代大气风格。售楼处配有50名销售人员接待客户，予以讲解项目信息，每日到访客户在50-100组不等，多为周边专业市场客户及周边居民，也有部分地市客户。

三、本月市场总结

8月，全市商品住宅供应又呈现逐步增加的趋势，达到了9.61万㎡，而管城区域商品住宅却依旧没有突破0供应；而全市及管城区商品住宅成交量均出现了下跌，虽然如此，全市商品住宅成交量依旧达到了.77万㎡。

土地市场：

8月，全市土地供应呈现井喷现象，多达（不含工业用地）18幅，但区域相对比较集中，均在金水区和郑东新区。其中2块地块分别为金水区文化路以东、文博东路以西、东风东路以南、白庙路以北、姜寨明沟以北，占地185684.1㎡和沈庄北路南、未来大道东的占地145167.9㎡地块。郑东新区18幅，分别如下：

公告号	公告时间	宗地名称	宗地编号	地址	土地用途	土地面积（㎡）	建筑面积（㎡）	容积率
郑东告字[2009]009号	2009-8-6	正光路北、才高街西	郑政东出（2008）015号	正光路北、才高街西	商务金融	7788.7	27260.45	3.5
郑东告字[2009]009号	2009-8-6	商鼎路北、康平路东	郑政东出（2009）004号	商鼎路北、康平路东	商务金融	13333.3	53333.2	4
郑东告字[2009]009号	2009-8-6	商鼎路南、康平路西	郑政东出（2009）005-1号	商鼎路南、康平路西	科教	5436	19026	3.5
郑东告字[2009]009号	2009-8-6	榆林南路北、康平路西	郑政东出（2009）005-2号	榆林南路北、康平路西	住宅	75.9	22665.65	3.5
郑东告字[2009]009号	2009-8-6	东风东路西、七里河南路南	郑政东出（2009）006号	东风东路西、七里河南路南	住宅	6000	21000	3.5
郑东告字[2009]008号	2009-8-24	永平路南、康平路西	郑政东出（2008）017号	永平路南、康平路西	城镇住宅	22406.4	78422.4	3.5
郑东告字[2009]008号	2009-8-24	民生东路西、正光北街北	郑政东出（2008）023号	民生东路西、正光北街北	商务金融	15011.3	52539.55	3.5
郑东告字[2009]008号	2009-8-24	农业东路东、龙湖外环东路南	郑政东出（2009）001号	农业东路东、龙湖外环东路南	商务金融	2000	4200	2.1
郑东告字[2009]009号	2009-8-28	东风东路东、七里河南路南	郑政东出（2009）009A号	东风东路东、七里河南路南	商业、金融	12521	150252	12
郑东告字[2009]009号	2009-8-28	心怡路西、七里河南路南	郑政东出（2009）09B号	心怡路西、七里河南路南	商业金融（旅馆业）	17674.5	114884.25	6.5
郑东告字[2009]009号	2009-8-28	东风东路东  广场北路北	郑政东出（2009）009C号	东风东路东  广场北路北	商业、金融	9974	54857	5.5
郑东告字[2009]009号	2009-8-28	心怡路西、广场北路北	郑政东出（2009）009D号	心怡路西、广场北路北	商业、金融	11443.6	51496.2	4.5
郑东告字[2009]009号	2009-8-28	东风东路东  广场南路南	郑政东出（2009）012A号	东风东路东  广场南路南	商业、金融	9495.2	52223.6	5.5
郑东告字[2009]009号	2009-8-28	心怡路西、广场南路南	郑政东出（2009）012B号	心怡路西、广场南路南	商业、金融	11443.3	51494.85	4.5
郑东告字[2009]009号	2009-8-28	商鼎路北、东风东路东	郑政东出（2009）012C号	商鼎路北、东风东路东	商业、金融	16719.6	200635.2	12
郑东告字[2009]009号	2009-8-28	商鼎路北、心怡路西	郑政东出（2009）012D号	商鼎路北、心怡路西	商业金融（旅馆业）	20034.2	130222.3	6.5

成交土地（不含工业用地）1幅，地块位于长江路南、嵩山路西，宗地面积约129㎡，但成交价格相对较高，达到396.02万/亩。

住宅市场：

预售量：8月，全市商品住宅新批预售项目5个，分别为二七区的金源新里程、升龙国际中心、亚新·橄榄城；金水区的建业·枫林上院以及中原区的鹏飞花园项目，五个项目新批预售量分别为0.27万㎡、4.60万㎡、2.67万㎡、1.06万㎡、1.01万㎡；全市商品住宅新批预售总量为9.61万㎡，同比下降了91.06%，环比上升了8.96%。

成交量：8月，全市商品住宅市场成交量保持了09年3-7月份的火爆成交，一路高歌猛进，达到了.77万㎡，同比上涨69.63%，环比下降了3.43%。

成交均价：8月，全市商品住宅成交均价为43元/㎡，同比上涨13.74%，环比下降了0.43%；全市商品住宅成交均价仍集中于4000-6000元/㎡。但购房者对房地产市场的买涨心理的出现以及通货膨胀预期的前期下，预计郑州市商品住宅成交价格仍保持稳定增长的态势。