贵州2017年房地产估价师《案例与分析》：估价方法适用性分析试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、对于__竞争者的企业，它们反应模式难以捉摸，在特定场合可能采取也可能不采取行动，并且无法预料它们将会采取什么行动。A．从容不迫型B．选择型C．凶猛型D．随机型

2、卖方物业代理从__收取佣金。A．买方B．卖方C．买卖双方D．协议中规定的一方

3、按，可以把工程建设定额划分为劳动消耗定额、机械消耗定额和材料消耗定额三种。A：定额反映的生产要素消耗内容不同B：定额的编制程序和用途不同C：投资的费用性质不同D：专业性质不同E：执行层的组织协调

4、测量学按照作用范围分类，不包括。A：空间测量B：水文测量C：陆地测量D：海洋测量E：执行层的组织协调

5、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为35㎡，外墙面积为7㎡，单元间分隔墙面积为10㎡，公摊面积为5㎡，那么，可出租面积应为㎡。A：48．5B：49C：51D：45．5E：借款合同

6、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。A：未知、需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售费用和销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格

7、土地实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为__。A．30%B．40%C．50%D．60%

8、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为__。A．0.5年和1年B．0.5年和1.5年C．0.5年和2年D．1年和1.5年

9、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为__。A．货币补偿B．产权调换C．产权调换或货币补偿D．产权调换及货币补偿

10、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为__。A．439元B．1230元C．743元D．928元

11、某10年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定其剩余经济寿命为40年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为__。A．27%B．20%C．79%D．80%

12、某房地产2009年4月的价格为6500元／㎡，已知该类房地产2009年3～10月的价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上个月为基数100)，该房地产2009年10月的价格为元／㎡。A：5110.51B：5307.26C：5549.95D：5638.13E：工业用地的监测点评估价格

13、关于融资成本，下列说法不正确的是（）。A．融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用B．融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一C．融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费和资金占用费D．资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费

14、房地产业属于第产业。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章

15、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。A．8.00B．11.76C．16.80D．24.00

16、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。A．45B．50C．52D．55

17、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元／㎡，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6.8％，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9％。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为元／㎡。A：2385B：2393C：2955D：29E：工业用地的监测点评估价格

18、房屋征收补偿的实施主体是__。A．房地产开发企业B．房屋征收实施单位C．房屋征收部门D．市、县级

19、砖混结构二等房屋的残值率一般为。A：4％B：3％C：2％D：1％E：工业用地的监测点评估价格

20、在为房地产投保火灾险服务估价中，理论上评估的应是。A：建筑物重置成本和土地使用重新取得成本B：建筑物重置成本和重建期间的经济损失C：建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D：建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失E：工业用地的监测点评估价格

21、城市分区规划由__审批。A．市规划行政主管部门B．市C．市常委会D．省常委会

22、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。A．允许的最低经济效益指标B．最大费用C．利润为零D．最大利润

23、下列投资行为中，属于房地产间接投资的是（）。A．购买房地产公司股票B．购买土地使用权C．购买新建商品住房D．购买存量商品住房

24、土地实行四级超额累进税率不正确的为__。A．增值额未超过扣除项目金额30%的部分税率为20%B．增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%C．增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分税率为40%D．增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分税率为50%

25、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12％，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为万元。A：1838.00B：1844.55C：1845.87D：1850.00E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：如果市场前景好将产生5680万元净现值；如果市场状况一般将产生2450万元净现值；如果市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分析市场前景为：好的概率为45%；一般概率为35%；不好的概率为20%。则该项目的期望值为万元。(2008年试题)A：2677.50B：3680.60C：4003.50D：5356.80E：借款合同

2、《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请房屋登记的情形有。A：合法建造取得的房屋所有权B：最高额抵押权的设定C：主债权转让申请抵押权转移D：房屋所有权人更名E：受赠取得的房屋所有权

3、房地产拍卖通常需交纳的税、费项目包括等。A：企业所得税B：营业税及其附加、合同和权证印花税、契税C：交易手续费、评估费、登记费D：合同公证费E：拍卖佣金费

4、建筑物的功能折旧原因不包括__。A．自然环境恶化B．消费观念变更C．设备陈旧落后D．城市规划改变E．变化

5、估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（）。A．融资计划B．出租计划C．销售计划D．租售计划

6、房地产开发项目的建设过程是指__的持续时间。A．房地产开发全过程B．获得土地后到全部工程竣工C．从工程开工到全部工程竣工D．从工程开工到项目租售完毕

7、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为（）。A．0.36B．1.22C．2.78D．3.25

8、对房地产估价的本质认识正确的有（）。A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C．房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证D．房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内E．房地产估价既是一门科学又是一门艺术

9、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有__。A．谨慎原则B．重要性原则C．实质重于形式原则D．权责发生制原则E．配比原则

10、定义市场区域工作主要包括__。A．描绘市场区域的发展前景B．描绘市场区域C．在相应地图上描绘区域的物业类型D．在相应地图上标出市场区域的边界E．解释确定市场区域边界的依据

11、下列关于债券的特征的表述正确的是。A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入)D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款E：债券与股票相比，投资风险较大

12、下列保险中，厲商业保险的有。(2004年试题)A：保证保险B：外汇变动保险C：信用保险D：健康保险E：劳动工伤保险

13、关于房地产价格中的房价与地价的关系是。A：相互影响论B：相互补充论C：相互制约论D：需求带动论E：成本决定论

14、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。A：按地域细分B：按房地产用途细分C：按增量存量细分D：按交易形式细分E：按目标市场细分

15、对时点指标特点叙述不正确的是__。A．只能间断计数B．各时点指标不可以直接累加C．每个时点指标值的大小与时间长短无关D．计数的准确率低

16、下列关于供给价格弹性系数，表述正确的是。A：供给价格弹性系数是供给量变动率与价格变动率的比值B：供给价格弹性系数的数值一般都为负值C：供给价格弹性系数的数值一般都为正值D：供给价格弹性系数反映了供给量与价格反方向变动的供给规律E：同一条供给曲线上不同点的供给价格弹性系数大小并不一定相同

17、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。A：采用特定专利的B：采用专有技术的C：建筑艺术造型有特殊要求的D：规定的其他建设工程的勘察、设计E：一般建设工程的勘察、设计业务

18、房地产估价报告中专门列出估价的假设和条件的目的是．【2007年考题】A：说明估价报告的合法性、真实性B：说明估价的、客观、公正性C：规避估价风险D：保护估价报告使用者E：防止委托人提出高估或低估要求

19、资产具有的特点包括。A：资产能够给企业带来经济利益B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿

20、职工可以提取住房公积金用于消费的事项有。A：购买上班用的电动车B：购买自用二手商铺C：自建自住住房D：装修自住住房E：偿还购买自住经济适用住房的贷款本息

21、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，__是指通过收集初步的数据，来揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．假设性调查

22、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。A：续建前已建成本B：续建管理费用C：续建投资利息D：续建完成后房地产销售费用E：取得在建工程的税费

23、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指__。A．房地产管理投资B．房地产置业投资C．房地产开发投资D．房地产经营投资

24、廉租住房保障资金的来源有。A：财政预算资金B：房屋维修资金C：土地出让净收益D：住房公积金增值收益E：廉租住房预售资金

25、构成利率最高界限的是__。A．预期通货膨胀率B．平均利润率C．再贴现率D．物价上涨率