2015年广东省房地产估价师案例与分析：土地用途考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是__存在差异性。

A．房地产开发企业的特点

B．城市区域功能

C．购房者的需求

D．城市地理环境 

2、一个国家以当年价格(或不变价格)计算的1年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和，称为__。

A．国内生产总值

B．国民生产总值

C．国内生产净值

D．国民收入

3、下列有关平均指标，表述正确的是。

A：平均指标是指用来测定静态分布数列中各单位的标志值分散趋势的指标

B：简单算术平均数适用于分组的分布数列

C：数列“102、103、104、105、106、107、108”的中位数为104

D：众数是分布数列中出现频率最高的标志值

E：执行层的组织协调 

4、注册管理初审机构自准予注册变更之日起__日内，报建设部登记备案。

A．15

B．30

C．45

D．60

5、房地产拍卖业务主要还是来自委托。

A：个人

B：公司法人

C：司法机关

D：

E：执行层的组织协调 

6、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，该期房目前的  价格为( ）元/㎡。

A：2 834

B：1 834

C：2 934

D：3．934

E：工业用地的监测点评估价格 

7、建筑物的寿命有自然寿命和经济寿命之分，该两者的长短关系有__。

A．自然寿命≥经济寿命

B．自然寿命≤经济寿命

C．自然寿命=经济寿命

D．无关 

8、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是．【2006年考题】

A：单独深度价格修正率

B：累计深度价格修正率

C：平均深度价格修正率

D：加权深度价格修正率

E：工业用地的监测点评估价格 

9、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据

B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

D．目的在于将物品交换兑现 

10、房地产市场营销工作中进行广告与宣传的主要目的，是通过该项工作让__的客户认识所营销的物业。

A．潜在

B．过去

C．现在

D．未来

11、在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个__。

A．参考数字

B．限定数

C．可读参数

D．未知数 

12、随着我国房地产金融的不断创新和发展，以前不适合在房地产投资领域使用的形式越来越得到普遍应用。

A：长期投资、实物投资和直接投资

B：长期投资、间接投资和实物投资

C：短期投资、实物投资和金融投资

D：短期投资、间接投资和金融投资

E：借款合同 

13、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款

B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款

C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金

D．中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金

14、拍卖抵押房地产时，抵押合同签订后该土地上新增房屋与抵押财产一同拍卖的，对拍卖新增房屋所得。

A：抵押人无权优先受偿

B：抵押人有权对全部房地产优先受偿

C：抵押权人有权优先受偿

D：抵押权人无权优先受偿

E：工业用地的监测点评估价格 

15、成本法的本质是以房地产的__为导向来求取房地产的价值。

A．建筑规模

B．基础成本

C．重新开发建设成本

D．建后利润 

16、《房地产估价机构管理办法》规定，二级房地产估价机构资质申请一级资质，其取得二级房地产估价机构资质要在年以上。

A：半

B：1

C：2

D：3

E：执行层的组织协调 

17、地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于mm。

A：120

B：240

C：360

D：490

E：执行层的组织协调 

18、房地产价格实质上是房地产__的价格。

A．开发成本

B．权益

C．物质实体

D．B和C 

19、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A．个别性

B．独占性

C．流动性差

D．易受性 

20、某旧住宅，测算其重置价格为50万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为4万元。则该旧住宅的现值为__万元。

A．36

B．40

C．38

D．44 

21、__是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

A．动态投资回收期

B．静态投资回收期

C．财务净现值

D．财务内部收益率 

22、在某商业街深度30.48%(即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72%(即150英尺)、临街宽度20%的矩形土地的总价为__万元。

A．1504

B．1404

C．1304

D．1204

23、混凝土的主要性质是。

A：水灰比

B：水泥品种

C：和易性

D：砂率

E：执行层的组织协调 

24、对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，（）进行估价。

A．难以采用假设开发法

B．可以采用比较法

C．难以采用成本法

D．可以采用收益法

25、2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构(以下简称乙机构)对被拆迁房屋的市场价格进行了评估。被拆迁入李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2005年10月1日动工，由丙建筑工程公司(以下简称丙公司)承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2006年2月以5000元／的价格预购了一套80的住宅。该项目于2006年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2006年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。(2007年试题)问题：王某转让该住宅时随营业税附征的城市维护建设税为元。

A：100

B：140

C：1100

D：1540

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列关于房地产市场划分的说法，不正确的是__。

A．二级市场是指土地转让、新建商品房租售市场

B．三级市场是指存量房地产交易市场

C．按照增量存量的方式，将土地市场划分为一级土地市场和二级土地市场

D．按照增量存量的方式，房屋市场划分为一级房屋市场、二级房屋市场和三级房屋市场 

2、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为__万元。

A．62.5

B．2500

C．137.5

D．200

3、间接融资的局限性主要表现在__。

A．隔断了资金供求双方的直接联系

B．在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注

C．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

D．融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的多

E．融资风险大 

4、动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是。

A：动态投资回收期大于静态投资回收期

B：动态投资回收期等于静态投资回收期

C：动态投资回收期小于静态投资回收期

D：动态投资回收期可能人于、等于或小于静态投资回收期

E：借款合同

5、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。

A：会计报表是根据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告

B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的

C：企业的投资者通过会计报表所提供的信息可以作出正确的投资决策

D：会计报表是会计核算工作的一种专门方法

E：会计报表提供的信息是依法征收税利的主要依据 

6、__之中规定了中国现行土地所有制性质、形式和不同形式的土地所有制的适用范围及土地使用、管理制度。

A．《中华人民共和国仲裁法》

B．《中华人民共和国》

C．《中华人民共和国土地管理法》

D．《中华人民共和国土地使用法》

E．《中华人民共和国民法通则》 

7、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。

A：《住宅平面示意图》

B：《住宅立面示意图》

C：《住宅剖面示意图》

D：《住宅质量保证书》

E：《住宅使用说明书》 

8、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125m2，套内墙体面积20m2，分摊的共有建筑面积25m2，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．1765

B．2000

C．2069

D．2400 

9、目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的__。

A．80%

B．60%

C．90%

D．70% 

10、某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行复估，则复估的估价时点为__。

A．2003年6月15日

B．2003年8月15日

C．签订估价委托合同之日

D．估价人员与委托人商定的某日

11、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。

A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次

B．经营收入=销售收入+出租收入

C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入

D．可分配利润=税后利润-未分配利润 

12、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。

A：抗渗性

B：表观密度

C：密实度

D：孔隙率

E：导热性 

13、选取可比实例时，应符合的要求包括等。

A：可比实例与估价对象所处的地区必须相同

B：可比实例的交易类型与估价目的吻合

C：可比实例的规模与估价对象的规模相当

D：可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格

E：可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同

14、最小二乘法的基本原理是__。

A．要求实际值与估计值的离差平方和为零

B．要求实际值与估计值的离差平方和为最小

C．要求实际值与趋势值的离差平方和为零

D．要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 

15、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。

A．货币证券

B．信用证券

C．商品证券

D．资本证券 

16、根据，可将合同分为典型合同和非典型合同。

A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称

B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务

C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价

D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立

E：执行层的组织协调 

17、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。

A．

B．建设行政主管部门

C．城市规划主管部门

D．土地管理局 

18、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的易接近性

B．物业的临街状况

C．物业的周围环境

D．物业所处区域的繁华程度 

19、工业建筑设计的评价指标不包括__。

A．土地利用系数

B．厂房展开面积

C．厂房有效面积与建筑面积比

D．单位面积造价 

20、城市房屋土地所有制发生根本变化，确立公有制主体地位的是__时期。

A．1949～1955年

B．1956～1965年

C．1966～1978年

D．1978年之后 

21、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为__。

A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%

C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%

D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04% 

22、房地产市场分析可以帮助开发商。(2009年试题)

A：选择合适的项目位置

B：寻找投资合作伙伴

C：确定满足市场需求的产品类型

D：判断租买时机

E：进行土地使用权出让决策

23、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6％。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。

A：994.37

B：1016.81

C：1255.16

D：1387.24

E：借款合同 

24、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。

A．佣金

B．手续费

C．咨询费

D．保证金

25、《土地管理法》规定，农民自有住宅的宅基地，属__所有。

A．国家

B．所在的村民小组

C．农民个人

D．农民集体