项目名称：XX轻工科学研究所有限责任公司
国有出让土地使用权价值评估
受托估价单位：XX资产评估有限公司
土地估价报告编号：
提交报告日期：2013年3月20日
第一部分 土地估价报告摘要
一、估价项目名称
XX轻工科学研究所有限责任公司国有出让土地使用权价值评估
二、委托估价方：
XX轻工科学研究所有限责任公司
三、受托估价方
受托估价机构：XXX资产评估有限公司
估价机构资质级别： B级
资质证书编号：B*********
法定代表人：李华
四、估价目的
为委托方向呼和浩特金谷农村合作银行申请抵押贷款提供参考依据。
五、估价基准日
2013年3月16日
六、估价作业日期
2013年3月16日至2013年3月20日
七、地价定义
根据现场勘察和委托方提供的资料，估价对象的实际开发程度为宗地外“七通”（ 即通路、通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通气），宗地内场地平整。估价对象地类用途为科研用地，现状用途为科研用地，本次估价设定用途为科研用地，土地使用权类型为出让。故此次估价对象的国有出让使用权价格是指在估价基准日2013年3月16日，现状利用条件下设定的开发程度为宗地外基础设施水平达到“七通”，宗地内场地平整条件下，土地剩余使用年限商业至2055年04月13日，国有出让土地使用权价格。
八、估价结果：
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用成本逼近法和基准地价修正法进行估价，并在综合分析影响土地使用权价值因素的基础上，确定XX轻工科学研究所有限责任公司所拥有的位于新城区海东路南（国有土地使用证号：呼国用（2005）第00133号）的土地使用权在估价时点的评估价值如下：
土地用途： 科研用地
使用权类型： 出让
开发程度设定： 七通一平
土地使用权面积：19654.4平方米
土地使用权总价: 65429498元
人民币大写：元整
折合亩数=19654.4平方米/666.67平方米
=29.48亩
每亩单价: 2219454元
九、土地估价师：
姓名 土地估价师证书号
程建 2004150021
李华 2006150012
XXX资产评估有限公司
2013年3月20日
第二部分 估价对象界定
一、委托估价方
XX轻工科学研究所有限责任公司
二、估价对象
估价对象为XX轻工科学研究所有限责任公司拥有国有出让科研用地，宗地位于新城区海东路南，土地使用权面积为19654.4平方米，地类用途为科研用地。
三、估价对象概况
1、土地登记状况：
| 国有土地使用证号 | 土地使用者 | 座落 | 图号 | 地号 | 用途 | 使用权类型 | 使用权面积（m2） | 终止日期 |
| 呼国用（2005）第00133号 | XX轻工科学研究所有限责任公司 | 新城区海东路南 | 1-04-03-02 | 20-18-II-I 20-18-IV-III | 科研 | 出让 | 19654.4 | 2055年04月1 3日 |
2、土地权利状况：
估价对象为国有出让土地，土地使用者为XX轻工科学研究所有限责任公司，剩余土地使用年限为42年。
根据委托方的介绍和估价人员的调查，至估价基准日，估价对象未设定抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利。
四、地价影响因素分析
(一)、一般因素
1、城市资源状况
⑴、地理位置
XX自治区的首府呼和浩特市位于XX自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心，是通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁。对外交通有民航、铁路和公路，是华北与西北地区的交通枢纽。距北京仅500多公里，交通便利，地理位置优越。
⑵、自然环境
①地势、地貌
境内主要分为两大地貌单元，即：北部大青山和东南部蛮汉山为山地地形．南部及西南部为土默川平原地形。地势由北东向南西逐渐倾斜。海拔最高点在大青山金銮殿顶部，高度为2 280米，最低点在托克托县中滩乡，高度为986米，市区海拔高度为1 040米。大青山为阴山山脉中段，生成很多纵向的山脉山峰。境内，由西向东主要山峰有九峰山、金蜜殿山、蟠龙山，虎头山等，东南部是蛮汉山。
②、气候、水文
河流有大黑河、小黑河、什 万立米水磨沟，流域面积1 380．9平方公里，沟长68．2公里，年平均径流量4 972万立米．1958年在沟口兴建红领巾水库1座，库容1 650万立米，灌溉面积11万亩。哈拉沁沟，沟长55.6公里，流域面积708．7平方公里，年均径流量2 622万立米。全市河流总长度1 075．8公里，河网密度为0.177公里／平方公里。
⑶、城市性质
呼和浩特是XX自治区的首府，是全区政治、经济、科技、文化的中心。现有XX大学、XX师范大学、XX农业大学、XX工业大学、XX财经学院、XX医学院等10多所高等院校。呼和浩特市还有、XX直属和市属的多家科研机构，学科遍及农、林、畜牧科学、社会科学、草原科学、水利科学等。近年来呼和浩特市文化事业发展迅速，大量文化设施建成并投入使用，市民的精神生活不断丰富。
⑷行政区划
呼和浩特市辖4个市辖区、4个县、1个旗和一个国家级开发区。即玉泉区、新城区、区、赛罕区、呼和浩特市金川经济技术开发区、土默特左旗、托克托县、清水河县、和林格尔县和武川县。
2、房地产市场状况
呼和浩特市随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，呼和浩特市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土.
（二）区域因素
1、坐落
待估宗地地处区域为呼和浩特市繁华地段，生态环境优美，地势平坦开阔,该区的规划是以办公、居住为主的区域。今后随着城市建设的快速发展，该地域会有更大的发展潜力。
2、交通
待估宗地附近有多路公交线路及运营车辆通过，交通较便捷。
3、环境
估价对象所处区域无污染源，环境较好。
4、基础设施条件
估价对象周边都是已开发成熟的工业区、公用服务配套设施较好。
（1）供水
该区域主要由市政供水，供水保证率90%。
（2）排水
该区域排水为雨污合流方式，排水通畅。
（3）供电
区域内电源由市政供电，供电保证率90%。
（4）通讯
区域内通讯与市政通讯网相联，市话普及率100%，通讯线路畅通。
5.环境条件
周围用地无污染源，待估宗地所在区域自然环境较好。
6.产业集聚状况
该区域为呼市开发区域内，有一定数量与待估宗地相配套的功能区，产业集聚规模较高，市场行情较好。
7.规划
估价对象区域内规划要求较高，在该区域内建设必须符合城市总体规划条件。
公用服务设施条件：
待估宗地附近有菜市场、宾馆酒店、公园、文体场馆、影剧院、医院、邮局、银行、学校等与之相配套的生活设施，公用服务设施条件较好。
（三）个别因素
1、宗地情况
| 估价对象位置 | 面积（平方米） | 用途 | 临街状况 | 深度 | 形状 | 地质 | 地形地势 |
| 新城区海东路南 | 19654.4 | 科研用地 | 临海拉尔大街，气象局西巷 | — | 规则 | 良好 | 平坦 |
该宗地红线外市政基础设施状况较完善，达到宗地红线内“七通”（ 即通路、通上水、通下水、通电、通暖、通讯、通气），场地平整。
第三部分 土地估价结果及其使用
一、估价依据
(一)国家颁布的法律法规及相关文件
1.《中华人民共和国土地管理法》(2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订)。
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)。
3.《中华人民共和国物权法》(2007年3月16日第十届全国人民代 表大会第五次会议通过)。
4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》(1998年12月24日令第256号)。
5.《中华人民共和国城镇国有出让建设用地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日令第55号)。
(二)地方颁布的法规及相关文件
1．XX物价局和XX土地管理局《关于公布自治区土地管理系统行政事业收费项目和标准的通知》（内价费字【1996】62号）
(三)有关技术标准
1.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》( GB/T 18508--2001)。
2.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》 ( GB/T18507--2001)。
3.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类》(3-1) (GB/T21010--2007)。
(四)其他资料
1. 委托方提供的国有土地使用证等有关资料
2.估价人员现场勘察、调查、收集的相关资料。
二、土地估价
（一）估价原则
1、依法、科学、公正、合理的原则
该宗地的估价是严格按照国家、自治区和呼和浩特市颁部的有关法律、法规及，充分掌握了市场信息资料，实事求是地分析了影响地价的诸因素后，科学地选择估价方法，合理地确定价格的基础上估价的，保证估价结果的公正性和准确性。
2、估价时点原则
土地市场是不断变化的，土地价格具有很强的时间性，因此，地价估价中必须明确估价时点，随时把握影响地价各因素的变化规律，确保估价结果的准确性。
3、最有效使用原则
土地具有用途的多样性、不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期望从其占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提。
4、替代原则
土地估价要以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。
5、需求与供给原则
土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。
6、变动原则
估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地估价土地价格。
7、贡献原则
土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地收益的贡献大小来决定。贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是剩余法估价的基础。
8、报酬递增递减原则
土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。
9、综合分析原则
由于地价受社会、经济、政治、自然、地理等多种因素的影响，本次估价遵循抓主导因素，考虑其他影响因素，进行综合分析确定修正系数。
（二）估价方法
根据《城镇土地估价规程》以及估价对象的具体条件、用地性质、估价目的，结合估价师收集的有关资料和经验，考虑到当地地产市场发育程度，选择估价方法。
估价人员通过实地勘察，认真分析调查收集到的资料，在确定估价原则的基础上，根据委估宗地的权属性质、估价对象的来源、本次估价目的、估价对象的区位条件和用途以及实地勘察结果，选择基准地价修正法和成本逼近法进行估价测算。最后将上述两种方法综合，确定估价对象的抵押价值。
（三）估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用成本逼近法和市场法进行估价，并在综合分析影响国有出让建设用地价格因素的基础上，确定XX轻工科学研究所有限责任公司所拥有的位于新城区海东路南（国有土地使用证号：呼国用（2005）第00133号）的国有出让科研用地使用权在估价时点的抵押价值如下：
土地用途： 科研用地
使用权类型： 出让
开发程度设定： 七通一平
土地使用权面积：19654.4平方米
土地使用权总价: 65429498元
人民币大写：元整
折合亩数=19654.4平方米/666.67平方米
=29.48亩
每亩单价: 2219454元
三、估价结果和估价报告的使用
(一)估价的前提条件和假设条件
1.估价对象为合法取得的国有建设用地使用权，并已支付有关税费。
2.估价对象依法利用，并能得到合理的开发利用，产生相应的土地收益。且符合规划为最有效开发利用的土地。
3.估价对象与其他生产要素相结合，能够持续有效利用。
4.在估价基准日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
5.任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规的规定。
(二)估价结果和估价报告的使用
1.本估价报告是估价人员依据《城镇土地估价规程》 (GB/T18508--2001)形成的专业意见和结论。
2.本估价报告仅为本次估价目的服务，其估价结果仅用于本次估价目的时才有效。土地估价报告仅供委托方、银行和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告不提供给委托方。
3.本估价报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的建设用地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整或重新评估。
4.本报告的估价结果自报告出具期日起，有效期为1年。
5.本估价报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的 有关损失，估价机构不承担责任。
6.本估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，由估价机构负责解释。违规使用土地估价报告和估价结果的法律责任：本报告必须完整使用，委托方不得肢解报告或使用报告的一部分内容，因委托方违规使用土地估价报告和估价结果所导致的有关损失，受托估价机构不承担任何责任。
7.本估价报告出具估价结果所涉及币种均为人民币。
(三)需要特殊说明的事项
1. 《国有土地使用证》及相关资料复印件等资料由委托方提供，报告中有关估价对象的用途、土地面积和规划条件等以委托方提供的《国有土地使用证》及相关资料为准，以现状利用条件下进行估价，估价价格中不含地上房屋的建造费用。
2. 估价对象的土地利用状况等资料由委托方提供，土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。
3．估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价估价技术标准，结合估价对象具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
4．本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的国有出让建设用地使用权价格，若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价的因素发生变化，该估价价格应作相应调整。
5.委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责。
6．本次估价中所采用的地价指数以呼和浩特市公布近期的地价指数表为依据。
7．本次估价仅为确定以出让方式取得的国有出让科研用地的市场价值，提请委托方和相关方面注意，由此造成的一切不良后果，估价公司和估价人员不承担相应的责任。
8.本报告未经本估价机构同意，不得发表于任何媒体上。
XXX资产评估有限公司
2013年3月20日
第四部分 土地估价技术报告
一、估价原则
（一）替代原则
根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后来决定的。土地价格也同样遵循替代规律。某块土地的价格，受其它具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。换言之，具有相同使用价值、替代可能的地块之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。
（二）需求与供给原则
在完全的市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。
（三）变动原则
一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。
（四）协调原则
土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。
（五）合法原则
合法原则是指土地使用权价格评估必须以估价对象的合法利用作为前提。由于我国土地所有制特征，土地流转过程是土地使用权的流转，土地使用权的取得、使用年限、利用方式、利用规划等方面有严格控制，所以在进行土地使用权价格评估时，必须确保估价对象来源合法、利用合法。同时，土地估价还要遵循相关法律法规的规定。
（六）预期收益原则
对于价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此商品的价格是由反映该商品将来的收益所决定的。土地也是如此，它的价格也受预期收益形成因素的变动所左右。
（七）最有效使用原则
由于土地具用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且土地权利人都期望从其所占有的土地上获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利有方式的依据。所以,土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提.
（八）报酬递增，递减原则
经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；便达到某一数值后，如继续追加投资，其纯益不再会与追加的投资成比例增加。即成本增加并不一定会使土地价格增加。
（九）贡献原则
按经济学的边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的总结果。
二、估价方法
土地估价方法
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质、评估目的，结合估价师收集的有关资料和经验，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。
1、待估宗地位于《呼市土地级别及基准地价表》覆盖范围内，因此适宜基准地价系数修正法进行评估；
2、待估宗地区域内宗地的土地取得、土地开发等可供参考，可用成本逼近法评估。
3、将上述两种方法综合，确定待估宗地的市场价格。
三、估价过程
（一）、基准地价系数修正法：
表1 呼和浩特市各类用地基准地价
用途
| 土地级别 | 商业 | 住宅 | 工业 |
| Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ Ⅵ Ⅶ | 3352 2063 1259 8 553 399 315 | 1541 1160 838 574 396 302 -- | 735 526 412 308 246 - -- |
式中： K1──期日修正系数
K2──土地使用年限修正系数
∑K──影响地价区域因素及个别因素修正系数之和
2、确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于新城区海东路南，地处呼市基准地价二级覆盖范围内，估价对象土地用途为科研，本次评估地基准地价为（2063×0.5+1160×0.5）=1612元/平方米。
3、交易期日修正
呼市的基准地价为2007年1月1日的标准，本次评估的估价基准日为2013年3月16日,估价师对土地市场综合分析测算，确定期日修正系数K1=1.759
4、土地使用年期修正
此次评估的委估宗地剩余年期为42年，K2=（1+r）N-n×〔（1+r）n-1〕/〔（1+r）N-1〕
其中： r………土地还原率；（其土地还原率取7%）
n………42年；
N………50年；
K2=（1+r）50-42×〔（1+r）42-1〕/〔（1+r）50-1〕 = 0.97
式中：
K2——使用年限修正系数
r－－－土地还原率 [按7％计]
m——基准地价设定土地使用年限
n——待估宗地土地使用年限
5、宗地面积状况修正
修正公式为
P0＝P×Km
式中：P0--宗地面积状况修正后宗地单位面积土地价格（元/）
P--宗地所在级别的基准地价（元/）
Km --宗地面积状况修正系数
待估宗地面积适中，面积对土地利用无不良影响，根据表2，故宗地面积状况修正系数为1.000。
表2 宗地面积状况修正说明表
| 指标标准 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
| 指标标 准说明 | 面积适中，对土地利用极为有利 | 面积对土地利用较为有利 | 面积对土地利用无不良影响 | 面积较小，对土地利用有一定影响 | 面积过小。对土地利用产生严重影响 |
| 修正系数 | 1.042 | 1.021 | 1.000 | 0.975 | 0.942 |
修正公式为
P0＝P×Km
式中：
P0--宗地形状状况修正后宗地单位面积土地价格（元/）
P --宗地所在级别的基准地价（元/）
Km--宗地形状状况修正系数
待估宗地土利用无不良影响，根据表3，故宗地形状状况修正系数为1.000.
表3宗地形状状况修正说明表
| 指标标准 | 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 |
| 指标标 准说明 | 形状规则，对土地利用合理 | 土地利用较为合理 | 土地利用无不良影响 | 形状不规则，对土地利用不合理 | 形状不规则，对土地利用产生严重影响 |
| 修正系数 | 1.061 | 1.031 | 1.000 | 0.956 | 0.943 |
地价影响因素说明表及修正系数表分别见表4、表5，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明表和修正系数表，并修正得到待估宗地在基准地价设定条件下的宗地地价。
表4 修正系数表 单位：%
区域因素
| 修正因子 | 权重 | |||||
| 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | ||
| 距商服中心距离 | 0.080 | 2.058 | 1.029 | 0 | -0.624 | -1.248 |
| 道路通达度 | 0.130 | 3.345 | 1.672 | 0 | -1.014 | -2.028 |
| 公交便捷度 （临公交线路状况） | 0.080 | 2.058 | 1.029 | 0 | -0.624 | -1.248 |
| 距火车站距离 | 0.070 | 1.801 | 0.900 | 0 | -0.546 | -1.092 |
| 供水 | 0.060 | 1.544 | 0.772 | 0 | -0.468 | -0.936 |
| 排水 | 0.050 | 1.286 | 0.3 | 0 | -0.390 | -0.780 |
| 供热 | 0.055 | 1.415 | 0.708 | 0 | -0.429 | -0.858 |
| 距中小学、幼儿园距离 | 0.040 | 1.029 | 0.515 | 0 | -0.312 | -0.624 |
| 距医院卫生所距离 | 0.040 | 1.029 | 0.515 | 0 | -0.312 | -0.624 |
| 距公园距离 | 0.025 | 0.3 | 0.322 | 0 | -0.195 | -0.390 |
| 距邮局距离 | 0.030 | 0.772 | 0.386 | 0 | -0.234 | -0.468 |
| 距银行、信用社距离 | 0.040 | 1.029 | 0.515 | 0 | -0.312 | -0.624 |
| 大气污染 | 0.024 | 0.617 | 0.309 | 0 | -0.187 | -0.374 |
| 噪声污染 | 0.026 | 0.669 | 0.334 | 0 | -0.203 | -0.406 |
| 绿地覆盖度 | 0.040 | 1.029 | 0.515 | 0 | -0.312 | -0.624 |
| 规划用途影响 | 0.042 | 1.081 | 0.540 | 0 | -0.328 | -0.655 |
| 规划道路影响 | 0.040 | 1.029 | 0.515 | 0 | -0.312 | -0.624 |
| 规划设施影响 | 0.028 | 0.720 | 0.360 | 0 | -0.218 | -0.437 |
| 人口密度 | 0.100 | 2.573 | 1.286 | 0 | -0.780 | -1.560 |
区域因素
| 修正因子 | 权重 | |||||
| 优 | 较优 | 一般 | 较劣 | 劣 | ||
| 距商服中心距离（米） | 0.080 | <150 | 150-450 | 450-700 | 700-900 | >900 |
| 道路通达度 | 0.130 | 生活型 主干道 | 混合型或交通型主干道 | 生活型 次干道 | 交通型次干道 | 支路 |
| 公交便捷度 （临公交线路状况） | 0.080 | <50 | 50-100 | 100-200 | 200-300 | >300 |
| 距火车站距离（米） | 0.070 | <50 | 50-300 | 300-600 | 600-800 | >800 |
| 供水（%） | 0.060 | 100 | 97-100 | 94-97 | 90-94 | <90 |
| 排水 | 0.050 | 好 | 较好 | 一般 | 差 | 较差 |
| 供热 | 0.055 | 集中 供热 | 集中 供热 | 区域性 供热 | 区域性 供热 | 无供热 |
| 距中小学、幼儿园距离 | 0.040 | <150 | 150-450 | 450-700 | 700-1100 | >1100 |
| 距医院卫生所距离 | 0.040 | <50 | 50-150 | 150-400 | 400-600 | >600 |
| 距公园距离（米） | 0.025 | <50 | 50-200 | 200-400 | 400-650 | >650 |
| 距邮局距离（米） | 0.030 | <50 | 50-150 | 150-300 | 300-500 | >500 |
| 距银行、信用社距离（米） | 0.040 | <100 | 100-150 | 150-250 | 250-400 | >400 |
| 大气污染 | 0.024 | 无污染 | 基本 无污染 | 轻度 污染 | 污染较重 | 污染 严重 |
| 噪声污染 | 0.026 | 无污染 | 基本 无污染 | 轻度 污染 | 污染较重 | 污染 严重 |
| 绿地覆盖度 | 0.040 | 好 | 较好 | 一般 | 差 | 较差 |
| 规划用途影响 | 0.042 | 中心商业区 | 较繁华 商业区 | 一般商 业区 | 商业网点 | 其他 |
| 规划道路影响 | 0.040 | 主干道 | 快速路 | 次干道 | 支路 | 街坊间支路 |
| 规划设施影响 | 0.028 | 商服 用地 | 文化娱 乐用地 | 行政办 公、市政 设施用地 | 广场用地 | 医疗卫 生用地 |
| 人口密度（人/平方公里） | 0.100 | >9000 | 9000-7000 | 7000-4000 | 4000-3000 | <3000 |
表6 待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
| 因素 | 条件说明 | 优劣度 | 修正系数% |
| 距商服中心距离（米） | 150-450 | 较优 | 1.029 |
| 道路通达度 | 生活型主干道 | 优 | 3.345 |
| 公交便捷度 （临公交线路状况） | 50-100 | 较优 | 1.029 |
| 距火车站距离（米） | >800 | 劣 | -1.092 |
| 供水（%） | 100 | 优 | 1.544 |
| 排水 | 较好 | 较优 | 0.3 |
| 供热 | 集中供热 | 优 | 1.415 |
| 距中小学、幼儿园距离 | 450-700 | 一般 | 0 |
| 距医院卫生所距离 | 150-400 | 一般 | 0 |
| 距公园距离（米） | >650 | 劣 | -0.390 |
| 距邮局距离（米） | 150-300 | 一般 | 0 |
| 距银行、信用社距离（米） | 150-250 | 一般 | 0 |
| 大气污染 | 基本无污染 | 较优 | 0.309 |
| 噪声污染 | 基本无污染 | 较优 | 0.334 |
| 绿地覆盖度 | 较好 | 较好 | 0.515 |
| 规划用途影响 | 较繁华商业区 | 较优 | 0.540 |
| 规划道路影响 | 主干道 | 优 | 1.029 |
| 规划设施影响 | 行政办公、市政设施用地 | 一般 | 0 |
| 人口密度（人/平方公里） | >9000 | 优 | 2.573 |
| 合计 |
待估宗地开发程度设定为“七通一平”，与基准地价设定开发程度一致，故无需进行开发程度修正。
表7 基础设施配套程度修正
单位：元/平方米
| 基础设施状况 | 通路 | 通电 | 通讯 | 通上水 | 通下水 | 通暖 | 通燃气 | 平整土地 |
| 开发费用 | 15-25 | 5-10 | 5-8 | 10-15 | 10-25 | 15-25 | 10-20 | 10-15 |
估价对象现状规划容积率基本一致，此次评估不做容积率修正
11、计算基准地价设定开发程度条件下的宗地地价
经以上分析过程，可得到待估宗地在标定地价设定开发程度条件下的土地价格：
基准地价设定开发程度条件下的宗地地价＝标定地价×K1×K2×**×（1∑K ）
待估宗地=1612×1.759×0.97×1.0000×1.000×(1+%)×1.000
=3103元/平方米
（二）、成本逼近法：
成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加一定的利息、利润和土地增值收益来确定土地价格的估价方法。
根据公式：
土地使用权估价值=（土地取得费+土地开发费+投资利息+开发利润+土地增值收益）×年期修正系数
1、土地取得费的确定：
土地取得费用是指估价对象所在区域征用同类土地所支出的平均费用。呼和浩特市征用土地所发生的费用主要包括以下项目：
征地补偿费用：土地补偿费、附着物补偿费、安置补助费等
有关税费：征地管理费、耕地占用税等
以上费用统称征地总费用
估价人员调差目前周边区域取得类似土地价格，综合确定待估宗地的土地取得费用为2300元/ m2。
2、土地开发费的确定：
委估宗地内的基础设施建设和实际开发状况已达“七通一平”，根据其开发程度和当土开发费用标准，宗地达到七通一平的条件其土地开发费为140元/ m2。
3、投资利息的确定：
根据委估宗地产权证确认用途及其拟开发规模，假设其土地开发周期为一年，假设土地取得费在土地开发初期一次性投入，土地开发费在整个土地开发周期内均匀投入，利息取国有独资商业银行一年期银行贷款利率6%，投资利息按复利计算，则其投资利息=2300×[（1+6%）1-1）]+140×[（1+6%）0.5-1]=142元/ m2。
4、开发利润的确定：
开发利润的计算基数为土地取得费、土地开发费之和，根据当地的经济发展水平，委估宗地开发所产生的最佳效益，确定其开发利润率为25%，则其开发利润=（2300+142）×25%=611元/ m2。
5、土地增值收益的确定：
土地增值收益的计算技术为土地取得费、土地开发费、投资利息、及开发利润之和，依据当地区同类可比宗地的土地增值收益率水平，确定其增值收益率为20%，则其土地增值收益=（2300+140+142+611）×20%=639元/ m2。
6、年期修正系数的确定：
成本逼近法测算的为无限年期土地使用权价格，此次评估待估宗地为出让用地，此次评估的委估宗地年期修正系数=1-1/（1+r）n
式中： r——土地还原率；
n——土地剩余使用年限
其土地还原率取7%，则其年期修正系数=1-1/（1+7%）42=0.9417
7、确定土地使用权估价值：
估价值=（2300+140+142+611+639）×0.9417
=3514元/ m2
四、地价的确定
以上评估过程分别采用成本逼近法和基准地价修正法进行评估，得到不同方法的评估结果，为达到互相验证的效果，使估价结果更加客观合理，本次评估采用权重法确定估价对象的最终结果。
待估宗地地价（单价）=成本法×0.55＋基准地价修正法×0.45
=3514×0.55＋3103×0.45 =3329元/平方米
宗地地价=3329元/平方米×19654.4平方米=65429498元，每亩单价为2219454元。
五、估价结果的确定
根据估价目的及估价对象的特点，确定国有科研用地使用权评估价值为65429498元，人民币大写金额：元整，每亩为2219454元。
XXX资产评估有限公司
2013年3月20日
附件：
一、委托方提供的营业执照、国有土地使用证复印件；
二、估价机构营业执照复印件；
三、土地估价资质证书复印件；
四、估价机构评估人员资格证书复印件；
土 地 估 价 结 果 一 览 表
估价机构：XXX资产评估有限公司 估价期日：2013年3月16日 土地使用权性质：出让
| 估价期日的土地使用 者 | 宗地地号 | 宗地名称 | 土 地 使 用 证 编 号 | 宗地位置 | 估价期日的现状用途 | 估价设定的用途 | 估价期日的实际土地开发程度 | 估价设定的土地开发程度 | 剩余土地使用权年限（年） | 估价土地面积 | 单位面积地价 | 总地价 （元） |
| XX轻工科学研究所有限责任公司 | 4-04-N- 150********70081000 | 新城区海东路南国有出让建设用地 | 呼国用（2005）第00133号 | 新城区海东路南 | 科研 | 科研 | 七通一平 | 七通一平 | 42年 | 19654.4平方米 | 3329元/㎡ | 65429498 |
1、土地权利：国有出让，无他项权利
2、基础设施条件：
宗地红外线基础设施条件具备”七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通暖、通气），宗地红线内地面平整。
3、规划条件：有一定
4、影响土地价格的其他限定条件：无
二、需要特殊说明的事项
（一）估价前提条件和假设条件
1、委托方以合法方式取得土地使用权，并支付有关税费。
2、估价对象设定科研用地，得到或将得到最有效的利用，并能产生相应的土地收益。
3、在估价期日的地产市场为公正、公开、公平的均衡市场。
4、委托方提供的资料属实。
5、任何有关待估宗地的运作方式及程序符合国家、地方的有关法律、法规。
（二）估价结果和估价报告的使用
1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其他目的时，本报告评估结果无效。
2、本报告评估结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若待估宗地的土地利用规划、估价期日、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估结果应作相应的调整。
3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任。
4、估价报告自报告出具日起有效期为1年。
5、土地评估结果须按有关规定报土地管理部门备案后方可生效。
（三）需要特殊说明的事项
1、土地利用状况等资料由委托方提供。
2、土地区位条件、地产市场交易资料由估价人员实地调查而得。
3、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，综合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。
（四）其他说明
1、委托方提供资料的真实性有委托方负责；
2、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表；
3、本报告由估价机构负责解。
Copyright © 2019-2025 51dongshi.net 版权所有
违法及侵权请联系：TEL:177 7030 7066 E-MAIL:11247931@qq.com 本站由北京市万商天勤律师事务所王兴未律师提供法律服务
