2012年项目总经理考试试题

2012年项目总经理考试试题

心中有数 目中有人

胸中有策 行动有果

一、填空题（每题1分，共10分）

二、

1. 截至到12月25日，项目公司总人数      人，平均年龄     岁，平均司龄    月；2011年新进人员      人。主管及以上人员     人（均含直管系统和专业公司）；本单位司龄最大及最小的员工分别是      和      。

2.

3.全日制劳动合同的首次签订年限一般为  3  年。主管至部门副经理级人员签订的劳动合同期限为  4-5  年。试用期一般为  3  个月，应届生试用期一般为  6  个月。

4.

5.根据绿城集团公司的《项目开发成本评审规定》，项目公司应在所开发项目同一物业类型首次开盘日的2个月前，完成                  ，并经过本公司内部审核后，报集团公司进行评审。评审分为          和         两种类型。

6.

7.根据绿城集团公司的《资金支付审批制度》：

8.

(1)项目公司总经理可以审批单价        万元以下的资产的购置或处置。

(2)各类对外捐赠、赞助均需报请                           审批。

(3)员工由于特殊原因临时出现资金困难需要借款的，由借款人提出申请，经项目公司负责人签署意见后，报                      审批。

(4)项目公司备用金借款,在5万元以下的，由借用人按相关程序办理申请手续，报其分管领导审核，由           审批；项目公司备用金借款超过5万元的，由借款人按相关程序办理申请手续后，报        审批。

9.公司对投诉客户的情感修复工作非常重视，为进一步做好情感修复工作，将每年   10月  定为客户投诉回访月。在投诉回访月中，集团公司客户服务部、各项目公司应在已处理完成满一年的投诉客户中抽取  30%  做有礼回访。 

10.

11. 《园区服务手册》须随同 《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》在项目正式交付时一并交于业主。

12.

13.各工程款项的支付，原则上要求每一合同的付款自始至终为同一部门计算支付，禁止多部门多头付款。

14.

15.方案版目标成本制定后，项目公司工程成本管理部需将目标成本分解至合约规划中。

16.

17.作为精装修精细化管理的重要节点管理的两大核心节点是石材干挂安全和防渗漏水，已列为考核项。

18.

19.住宅电梯轿厢内立面不得采用非安全玻璃，顶部不得采用 玻璃 饰面材料，地面不得使用地毯。

20.

三、单选题（每题1分，共5分）

四、

1.各单位（部门）负责人       应不少于一次与所属员工进行单独面谈，了解员工对工作的意见，自身发展意愿以及对公司发展、公司领导的建议、意见等，并填写《员工谈话记录本》，做好面谈记录。（ C ）

2.

A.每半月       B.每月        C.每季度     D.每半年

3.项目竣工交付后三个月内，项目工程部应针对（  B ）过程进行总结及后评价；成本部、前期部、财务部、营销部、材料部（材料分管人员）、物业公司等部门对各相关工作后评价参照执行。

4.

A.投资管理     B.工程营造     C.营销管理     D.财务管理

5.根据集团公司2011年10月24日调整后的资金支付审批权限，设计费单笔超过（ C ）万元的，最终由郭佳峰执总审批。

6.

A.1万元         B.10万元         C.20万元         D.50万元

7.公司要求精装修工程、幕墙、铝合金门窗、绿化工程原则上必须采用（  C  ）报价方式。

8.

A、施工图预算  B、综合费率  C、工程量清单  D、以上方式均可

9.按《招标投标法》规定，招标文件自发放之日起，至投标截止时间的期限，最短不得少于(  B　)天。

10.

A.15             B.20            C.30           D.45

五、多选题（每题1分，共10分）

六、

1. 根据集团要求，在绩效考评后需与员工进行面谈反馈沟通，沟通的目的是什么（ABC）

2.

A. 工作的阶段性回顾与正式评价      B. 分析问题，找到症结，制定计划

C. 沟通思想，弥合分歧，达成共识    D. 晋升、调薪

3.根据《绿城·颐乐学院教学用房及活动场地配置标准》（试行稿），颐乐学院包括： （ABCD）

4.

A、教学用房      B、活动用房    C、教务后勤用房    D、户外教学场地

5.关于建筑装饰装修对建筑结构的影响，说法正确的是(ABCD )。

6.

A当各种增加的装饰装修荷载不能控制在允许范围以内时，应对结构进行重新验算；

B建筑装饰装修工程设计必须保证建筑物的结构安全和主要使用功能；

C建筑装饰装修工程施工中，严禁违反设计文件擅自改动建筑主体、承重结构和主要使用功能；

D建筑装饰装修工程施工中，严禁未经设计确认和有关部门批准擅自拆改水、暖、电、燃气、通讯等配套设施。

7.按集团现行的有关制度、规定，属严格禁止的行为的是（ABCE ）

8.

A. 陪标、围标等行为；

B.应报集团审批而未报批或完成审批前向投标单位发放招标文件的行为；

C.未签订施工合同先付款的行为；

D.超合同约定比例和超合同价支付的行为；

E.先进场施工后签订合同的行为；

9.下列关于预警和强控的说法正确的是(ABDE)

10.

A.合同实际签约金额超过合同目标成本一定数额或比例时，启动该合同的预警或强控；

B.设计变更或工程变更流程发起后，导致对应的合同或科目动态成本增加超过一定数额或比例时，启动该合同或科目的预警或强控；

C.预警触发后，原合同签订、设计变更等流程暂停，同时该合同的付款将无法发起；

D.强控触发后，原合同签订、设计变更等流程暂停，同时该合同的付款将无法发起；

E.预警触发后，原合同或设计变更流程仍可按照原定流程进行。

七、

简答题（每题5分，共10分）

八、

1.作为项目公司总经理，在团队成长中应履行的职责是什么?

【建议答题要点】

1）建立项目公司员工及团队的健康成长机制（沟通、优选、考察、评估、晋升、警示等）；

2）全面了解团队成员情况；

3）根据综合素质优选甄选梯队人员；

4）面谈沟通、了解梯队人员思想动态及个人职业规划；

5）结合项目岗位需要、个人职业规划、组织考察欠缺方面等定制个人培养及发展计划；

6）督促、跟踪、修正、完善、评估梯队培养计划执行情况；

7）提供并创造机会给骨干下任务、压担子、给位置，促成员工持续、稳定、健康成长。

2.您是如何理解红梅计划的？请简述您负责的项目是如何实施红梅计划的？

【建议答题要点】

1）核心目的

2）定价及优惠原则

3）客户维系措施

4）客户应急措施

九、分析题 项目经营“作战地图”（共70分）

十、

1.项目沙盘介绍：（10分）

2.

1）简要描述项目各分期情况（须注明各分期建筑品类、在建未售、在建已售、未建、已交付情况）；

2）

3）2012年在建分期主要进度节点：施工许可证申领时间、预售证申领时间、开盘时间、交付时间；

4）

5）2012年在建分期主要经济技术指标：占地面积、建筑面积（地上、地下）、建筑密度、容积率、绿化率；

6）

7）2012年在建在售房源供应情况：可售房源总额及套数、已售总额及套数、存量房金额及套数，并标明在售区域、预售证申领时间及开盘时间；

8）

3.本项目价值优势及目标客群：（5分）

4.

1）项目地块历史属性、自然资源等；

2）

3）本区域周边配套如教育、医疗、交通、商业、娱乐、景观等独特资源的占有情况；

4）

5）土地价值判断：

6）

a)周边配套对项目定位的支撑之处及不足之处，对不足之处如何弥补；

b)

c)客户群体的核心需求价值排序；

d)

e)客户群体的价值敏感点；

f)

5.本项目所在地市场情况：（25分）

6.

    1）项目所在城市支柱产业情况 ：（5分）

项目所在城市产业结构情况及支柱产业，规模以上企业数量，并列举当地各主要支柱产业的5个大型企业；

    2）项目所在地房地产行业情况：（10分）

a)列举当地近三年商品房供应情况、可售房源供应情况、去化率、去化套数及存量情况，主要供应结构及产品差异;

b)

c)列举近三年土地出让情况、土地开发情况（建筑面积10万平方米及以上项目），并简要分析对本项目的影响；

d)

3）本项目2011年销售情况及对标分析：（5分）

a)简述本项目2011年可售房源、去化套数、去化金额及存量房源情况、项目特征及价值梳理、客户主要购买动机及市场抗性；

b)

c)概要描述主要竞品项目核心优势及近三年可售房源、去化套数，合同销售及存量房源情况；

d)

e)简要描述主要竞品项目的产品定位、卖点及产品竞争策略、定价依据、产品特质及与本项目的产品差异；

f)

g)简要分析竞品项目的销售策略及其可借鉴之处；

h)

i)简述本项目临近竞品项目（已交付）入住率及存量房情况，主要入住客户特征（年龄、家庭结构及车辆保有等情况）；

j)

k)本项目合同销售、去化套数占当地市场比例，占同档次项目去化情况；

l)

m)本项目特质及价值梳理。

n)

    4）2011年竞品楼盘情况：（5分）

物业类型：别墅、排屋、多层公寓、小高层公寓、高层公寓（需注明是否精装修）

4.2012年经营计划“生存模型”：（20分）

    1）支出（5分）

a)已开盘销售并约定于2012年地交付各分期须支付的工程款（精装修单列）；

b)

c)2012年必须开工（土地开发年限要求、项目开发要求）的项目分期需支付的工程款；

d)

e)2012年必须归还银行的贷款及还贷节点；

f)

g)2012年必须支出的管理费用、财务费用、营销费用金额；

h)

i)2012年必须支付的土地费用、税金及其他成本/费用；

j)

k)列举主要可压缩支出，并说明压缩原因及依据。

l)

    2）收入（3分）

a)2012年可取得的新贷款，主要抵押物及证照申领节点；

b)

c)销售资金回笼金额及主要回笼节点；

d)

3）资金平衡情况（2分）

简要说明资金盈余及赤字缺口较大的时间节点及应对措施（若出现较大赤字缺口，需注明应对措施。）

b)

c)2012年可售房源情况，需说明存量房源情况（截至2012年1月1日已达可售状态房源），新增房源情况，新增房源的供应结构（需概要说明是否符合市场需求及调整存量房供应结构）；

d)

e)项目交付情况，列举主要工程节点进度计划，交付工作安排计划，交付前可能存在的进度风险、交付风险及应对措施；

f)

g)2012年销售计划及去化率，并简要说明销售计划及去化率制定依据。

h)

5.项目在售分期主要成本构成：（5分）

b)

c)列举本项目主要材料成本及可优化之处；

d)

e)并简要分析本项目降低成本的措施及建议

f)

6.2012年资金平衡及营销保障措施：（5分）

需概述如原定计划发生偏差（如销售去化缩减、融资未按期实现等情况）的应对计划及保障措施，如何拓展客户及弱化主要应对销售抗性措施。【项目生存应对计划】

7.附加题：（20分，每题5分）

a)列举一个主要竞品楼盘单方成本构成情况；

b)

c)宏观形势预判及当地房产市场预判、对本项目的影响及应对措施；

d)

e)完成年度经营计划需集团调配的资源及建议；

f)

g)本项目经营现状及本体梯队建设情况，主要经营人员特点及如何发挥其作用。

h)