住宅工程质量分户验收技术要点

1 总则

1.0.1 为加强住宅工程质量管理，保护居住人员的健康安全，确保住宅工程的使用功能和观感质量，维护住户的合法权益，根据《建设工程质量管理条例》及国家工程质量验收规范，制定本要点。

1.0.2 本要点适用于新建住宅工程的施工质量分户验收及其监督管理。

1.0.3 住宅工程施工质量分户验收及监督管理工作，除执行本要点的规定外，尚应符合相关法律法规和强制性标准的规定。

1.0.4 各省市、自治区应根据本地住宅工程施工质量的实际，依据本要点制定相应的住宅工程施工质量分户验收实施办法。

2 术语

2.0.1 住宅工程施工质量分户验收是指施工单位提交竣工验收报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照本要点的要求，组织相关人员对住宅工程的每一户及公共部位的主要使用功能和观感质量进行的专门验收。

2.0.2 空间尺寸是指住宅工程室内具有使用功能的自然间内部净空尺寸，主要包括净开间（进深）和净高。

2.0.3 净高推算值是指设计层高减去结构楼板厚度和装修层厚度后得出的数值。

2.0.4 净高偏差是指实测值与推算值之差。

2.0.5 净高、净开间（进深）极差是指实测值中最大值与最小值之差。

2.0.6 分户验收检查单元是指分户验收过程中划分的最小检查单位，包括：室内检查单元和公共部位检查单元。室内检查单元每一户为一个检查单元。公共部位检查单元住宅工程每个建筑单元的外墙为一个检查单元；每个建筑单元中，每层对应的上下梯段及相应的通道（平台）为一个检查单元；每个建筑单元投影的地下室（地下车库等大空间除外）为一个检查单元。

2.0.7 初装修住宅工程是指住宅工程分户门以内部分项目，在施工阶段只完成初步装修，需经用户根据需要进行二次装修后才能使用的住宅工程。

2.0.8 全装修住宅工程是指交付前所有功能空间的固定面全部装修完成，厨房、卫生间等户内设备安装结束，已具备基本使用功能的住宅工程。

2.0.9 交接验收是指全装修住宅工程装修施工前，为明确各方责任，保证工程施工及质量的延续性，由建设单位组织施工、监理等单位对已完成的工程量进行的质量验收和交接工作。

3、基本规定

3.0.1 住宅工程分户验收应具备以下条件：

1 完成设计和合同约定的工作量，所含（子）分部工程的质量已验收合格；

2 工程质量控制资料和有关安全与功能的检测资料完整，主要功能项目的抽查结果符合要求；

3 施工单位已提交工程竣工报告；

4 室内地面上（全装修在图纸上）已标识好暗埋水、电管线的走向和室内空间尺寸测量的控制点、线；配电控制箱内电气回路已标识清晰。

3.0.2 住宅工程分户验收由建设单位组织，施工单位质量负责人、项目经理、施工员、质量检查员和监理单位的总监理工程师、专业监理工程师等参加验收。已选定物业公司的，物业公司宜参加。

3.0.3 住宅分户验收应按以下程序及要求进行：

1 依照分户验收的内容制定验收方案。验收方案应包含质量要求、检查数量、检查方法，人员分组，仪器设备配置、不合格的处理等内容。

2 有防水要求的建筑地面应蓄水检验；平屋面蓄水或雨后检查；坡屋面淋水或雨后检查。有条件的地方外窗应做淋水试验。

3 应配备常规的检测工具。

4 应逐户、逐间检查，做好记录。分户验收合格的，应及时完善《住宅工程质量分户验收记录》（表一、二）的签字手续，并将有验收人员签名的《住宅工程质量分户验收合格证》（表四）张贴于户内醒目位置。

5 公共部位按检查单元逐一进行验收。

3.0.4 单位工程竣工验收时，竣工验收组应抽查复核分户验收记录、验收标记。工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督。

3.0.5 住宅工程质量室内分户验收记录（表一、二）应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一同交给住户。

3.0.6 住宅工程分户验收应形成以下资料，并整理、组卷，按档案管理要求由建设、施工单位分别存档。

1 《住宅工程质量室内分户验收记录》（表一、二）；

2 《住宅工程质量公共部位分户验收记录》（表三）。

3.0.7 在相关验收条款中已明确检查方法的，按条款规定执行。未注明检查方法的应在开灯或自然光线下，距离检查面1.0m处进行观察检查；对天棚和地坪装修质量分别为站立仰视和站立俯视观察检查。

3.0.8在相关验收条款中已明确检查数量的，按条款规定执行，未注明检查数量的均为全数检查

3.0.9 在相关验收条款中已明确测量方法的，按条款规定执行，未注明的采用钢尺或激光测距仪进行测量。

4 初装修住宅工程室内分户验收

4.1 室内地面、墙面、天棚面

4.1.1 地面面层与基层粘结牢固、无空鼓；表面无裂缝、起砂。小锤轻击和观察检查。

4.1.2 墙面面层与基层粘结牢固、无空鼓；表面无裂缝、脱层和爆灰。小锤轻击和观察检查。

4.1.3 天棚面层无裂缝、脱层和爆灰。

4.2 门窗安装

4.2.1 外窗台高度不低于900mm，且不得有负偏差。

4.2.2外窗宜人工淋水检查。淋水一小时检查应无渗漏。淋水试验宜每三至四层设置一个横向淋水带，对有挑檐的外窗，宜每层设置淋水带。

说明：外窗淋水试验管径为15－20 mm，喷水孔成直线均匀分布，孔径1－2mm，孔距80～120cm；淋水管距玻璃表面不大于100mm，淋水方向与外窗水平方向角度≤30º。水压应以玻璃表面形成水幕为宜。

4.2.3 门窗应安装牢固、开启灵活、关闭严密，表面平整、接缝严密、不松动、不晃动、无倒翘。手扳和观察检查。

4.2.4 外门窗用安全玻璃应有安全认证标识。

4.2.5 木门窗的结合处和安装配件处不得有木节或已填补的木节。胶合板门、纤维板门和模压门不得脱胶，上下冒头应设有透气孔。

4.3 栏杆安装

4.3.1 阳台栏杆净高应符合设计要求，且不得有负偏差；阳台竖杆净距应符合要求，正偏差不大于3mm。

4.3.2 落地窗栏杆净高不低于900mm，且不得有负偏差。

4.3.3 栏杆安装牢固、表面光滑无毛刺。有水平或花式杆件的阳台栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）。

4.3.4 护栏玻璃应使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃（临空高度超过5m 时，使用钢化夹层玻璃），其厚度不应小于12mm。用游标卡尺测量和观察检查。

4.4 空间尺寸

4.4.1 住宅工程空间尺寸应符合设计要求。室内净高最大负偏差不大于20mm，极差不大于20mm；正偏差大于30mm时应对上下层楼板厚度进行检测。净开间（进深）极差不大于20mm。

4.4.2 空间尺寸的测量方法宜符合以下要求

1 在分户验收记录所附套型图上标明房间编号；

2 在房间四角分别离纵横墙各500mm的交叉点和对角线的位置设五个净高测量点；

3 净高应在设置的测量点位置进行测量；净开间和进深应穿过两测量点进行测量。

4 每个房间净开间、进深尺寸各测量不少于2处，净高尺寸测量不少于5处。

4.5 防水工程

4.5.1 屋面不应有渗漏和积水。平屋面蓄水或证明下雨不少于24小时、坡屋面淋水或证明下雨不少于2小时后观察检查。

4.5.2 卫生间、阳台等有防水要求的地面应坡向正确、排水通畅，无渗漏和积水。蓄水24小时后放水检查。

4.5.3 外墙面应无渗漏、滴水线无爬水。雨后或外窗人工淋水后检查。

4.6 给排水工程

4.6.1 给排水管道、水嘴、阀门等接头位置无渗漏；顺直、无倒坡。通水后观察检查。

4.6.2 地漏水封高度不小于50mm。

4.6.3 高层建筑明设排水塑料管道应设置阻火圈（防护套管）。

4.7 室内采暖工程

4.7.1 采暖管道及散热器等接口应严密、无漏水或漏气。通水或通气后观察检查，

4.7.2 管道及散热器固定牢固。

4.8 电气工程

4.8.1 插座、接地等相位正确。用“漏电保护相位检测器”检查。

4.8.2 配电箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确，触电保护灵敏。

4.9 烟道设置及附件

4.9.1 烟道止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过平台跃层外开门窗的上口。

5 全装饰住宅工程室内质量分户验收

5.1 一般规定

5.1.1 建设、监理、施工单位应建立健全质量保证体系。施工应由工程原监理单位实施监理；施工总承包单位应负责全装修施工的管理、协调工作。

5.1.2 施工前应先做样板套，展示地板、吊顶等主要工序的施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修工程操作工艺及质量控制措施后方可展开施工。全装修施工单位宜与样板套的装修施工单位一致。

5.1.3 主要装修材料、设备等应符合设计或相关产品质量标准的要求，应有相应的质量证明文件，并与样板套相一致。人造木板、涂料、天然石材等影响室内环境质量的主要材料应进行甲醛含量、放射性等相关指标的见证检测。

5.1.4 分户验收前应进行室内环境检测。

5.1.5 施工过程中和交付前，应采用包裹、覆盖、贴膜等可靠措施对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护。

5.1.6 全装饰住宅工程的土建施工单位与全装饰施工单位应进行交接验收。

5.1.7 门窗安装、栏杆安装、防水工程、采暖工程等的质量要求和验收方法相详见本要点初装饰住宅工程室内质量分户验收的相关条款。

5.2 墙面

5.2.1 裱糊墙面的质量应符合以下要求：

1 相邻两幅不显拼缝或拼缝横平竖直、不离缝，不搭接、花纹图案吻合；

2 无翘边、皱折、气泡、划痕、损伤和胶痕，同一面墙无明显色差；

5.2.2 涂饰墙面无裂缝、起皮、划痕、损伤和污染；同一面墙面颜色均匀一致。

5.2.3 饰面砖墙面粘结牢固，无空鼓、裂缝和缺楞掉角，接缝平直、填嵌连续、密实光滑。

5.2.4 木饰面墙面无裂缝、起皮、划痕、损伤、污染、漏涂和透底；线条顺直、嵌缝平直、密实光滑；同一面墙无明显色差。

5.3天棚

5.3.1 涂饰饰面天棚无裂缝、色差、起皮和渗漏痕迹；大面平整、线角平顺、洞口边整齐，交接处严密。

5.3.2 拼装式吊顶的拼缝严密，无翘曲、裂缝、缺损和渗漏痕迹；大面平整、洞口边整齐，线角平顺、交接处严密。

5.4 楼地面工程

5.4.1 地砖（含石材）地面粘贴牢固、无裂纹、缺楞掉角；接缝平整，嵌缝密实，周边顺直；色泽一致。用小锤轻击检查和观察检查。 5.4.2 木地板的缝隙严密、板面无翘曲、响声、损伤、划痕和明显色差。

5.5 细部装饰工程

5.5.1 细木制品（装饰台面）应接缝严密，无损伤及划痕。

5.5.2 厨柜门扇表面无损伤、划痕及翘曲，开关灵活、回位正确。

5.5.3 隔断玻璃上应有安全认证标识。活动式玻璃隔断开启灵活，回位正确。

5.6 室内空间尺寸

5.6.1 空间尺寸测量点应标注在图上。测量点的位置，测量数量，偏差和极差等应符合本要点4.5条的相关规定。

5.7 给排水工程

5.7.1 给水管管道、水嘴、阀门等接头无渗漏。管道坡向顺直、无倒坡。经加压或通水后观察检查。

5.7.2 卫生器具及配件表面无划痕损伤；配件开启灵活、关闭严密、不渗漏。

5.8 电气工程

5.8.1 配电箱（盘）内接线应整齐，回路标识正确；进出线相色应一

致；漏电保护灵敏。

5.8.2 插座的相序、接线应正确，接地（PE）或接零（PEN）线不得串联连接。用“漏电保护相位检测器”或打开开关盒检查。

5.8.3 照明开关应正确灵活，灯亮。

5.9 建筑智能工程

5.9.1 多媒体箱内各功能接口应齐全、标识清楚、接线正确、固定牢固。

5.9.2 门禁功能键应操作正常，通话清晰。报警、联动应及时准确无误。

6 公共部位及其他

6.1 外墙

6.1.1 外墙墙面及窗角无可见裂缝。

6.2 楼（电）梯间及通道

6.2.1 楼梯相邻踏步高差及梯段的净宽符合设计要求。

6.2.2 电梯候梯厅、通道及走道的宽度符合设计要求。

6.4 地下室

6.4.1 地下室通道的净高符合设计要求。

6.4.2 地下室地面及墙面无渗漏、无裂缝。地面无裂缝，起砂。