云南省2016年上半年房地产估价师《制度与》：征收与征用的异同试题

同试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在房地产测绘中，通过测定房屋四至归属及丈量房屋外墙边长绘制的房产图是。

A：房产分幅图

B：房产分丘图

C：房产分户图

D：房产宗地图

E：执行层的组织协调

2、部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。

A．转让利润

B．市场影响

C．产权是否清晰

D．被拆迁人的利益

3、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分率租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为万元。

A：13.2

B：15.9

C：19.5

D：20.4

E：借款合同

4、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元。则该项目的速动比率是。

A：80％

B：120％

C：171％

D：200％

E：借款合同

5、一级房地产估价机构及执业人员信用档案系统由__组织建立，__为房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门。

A．建设部；房地产管理部门

B．建设部；中国房地产估价师学会

C．人事部；房地产管理部门

D．人事部；中国房地产估价师学会

6、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。

A：6．0％

B：6．9％

C：8．8％

D：9．0％

E：工业用地的监测点评估价格

7、某城市2004年存量商品住房的吸纳率为40%，则该城市同期存量商品住房的吸纳周期是__。

A．0.4月

B．2.5月

C．0.4年

D．2.5年

8、下列关于需求规律的表述中，正确的是__。

A．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈正方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少

B．一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动，即需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加

C．需求规律在理论上可用价格效应和收入效应的综合作用——替代效应来解释

D．“吉芬商品”和“炫耀效应”都是满足需求规律的

9、某块土地总面积为200㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为㎡。

A：1200

B：120

C：3333

D：333．3

E：工业用地的监测点评估价格

10、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的。

A：技术上的可能

B：经济上的可行

C：价值最大化

D：法律上许可

E：工业用地的监测点评估价格

11、金融机构在向申请贷款的项目贷款前，按照一定的评价标准分别给每项指标打分，按照企业得分的多少，将其划分为AAA、AA、A、BBB、BB和B级．通常情况下，资信等级的企业才能获得银行贷款。

A：AA级及以上

B：A级以上

C：BB级以上

D：BBB级及以上

E：借款合同12、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。

A．GDP=GNP+对外要素收入净额

B．GDP=NDP+折旧

C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付

D．GDP=消费支出+投资支出+购买+进口-出口

13、住房公积金管理的基本原则是“住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、、财政监督”。

A：社会监督

B：监督

C：银行专户

D：审计监督

E：执行层的组织协调

14、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6％)。

A：现在按9.5折一次性支付

B：一年后一次性支付

C：现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付

D：现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付

E：工业用地的监测点评估价格

15、估价权益是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产，下列选项中不能被称为估价权益的是。

A：租赁权

B：地役权

C：土地使用权

D：抵押权

E：工业用地的监测点评估价格

16、关于基本估价方法，英国体系为。

A：成本法、市场比较法、收益法

B：成本法、收益法、投资法、剩余法

C：比较法、投资法、剩余法、利润法、承包商法

D：成本法、比较法、剩余法、利润法、承包商法

E：工业用地的监测点评估价格

17、某类房地产2006~2010年的价格见下表，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为元／㎡。

A：10300

B：10400

C：11165

D：11265

E：工业用地的监测点评估价格

18、经济适用房的土地采用__方式取得。

A．行政划拨

B．转让

C．出让

D．低价出让19、在某商业街，有一块矩形街角地，其正街路线价(土地单价)为3000元／㎡，旁街路线价为2000元／㎡．其临正街深度为22．86m(即75英尺)，临旁街深度为15．24m(即50英尺)．根据下表中的深度价格修正率，另假设旁街影响加价率为10％，那么该宗地的总价为．

A：158．35万元

B：135．17万元

C：123．45万元

D：126．38万元

E：工业用地的监测点评估价格

20、某承租人的基础租金为15万元/月，其营业额的8%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为250万元，则其应支付的租金为（）万元。

A．20

B．21

C．35

D．50

21、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于上午办公和需求减少，估价未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为1000㎡，运营费用率为40％．假设该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将产生的贬值．【2005年考题】

A：548．19万元

B：558．15万元

C：567．39万元

D：675．40万元

E：工业用地的监测点评估价格

22、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%，则名义年利率是（）。

A．7.02%

B．7.04%

C．7.50%

D．7.85%

23、不允许直接进行土地使用权抵押的土地是__的土地。

A．通过出让方式取得的

B．通过转让方式取得的

C．通过划拨方式取得的

D．有地上建筑物及其他附着物

24、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40％，安全利率假定为6％，风险补偿率为安全利率的40％，该房地产的收益价格为．【2004年考题】

A：368万元

B：552万元

C：561万元

D：920万元

E：工业用地的监测点评估价格25、对外商为科学研究、开发能源、发展交通事业以及开发重要技术提供专有技术所取得的特许权使用费，经税务主管部门批准，可以减按__的税率征收所得税。

A．10%

B．15%

C．18%

D．27%

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、某写字楼的建筑面积为8×104m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__×104m2。

A．5.2

B．6.4

C．6.8

D．7.6

2、评估基准地价或利用基准地价评估宗地价格，必须明确基准地价的内涵。基准地价的内涎包括。

A：基准日期

B：土地开发程度

C：基准地价修正体系

D：土地用途

E：基准地价公布日期

3、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．现金流量

B．清偿能力

C．资产与负债情况

D．资金盈余或短缺情况

4、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。

A．市场状况

B．经济状况

C．物价状况

D．房地产状况

5、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是。

A：人事主管部门

B：建设主管部门

C：省级人事主管部门

D：省级房地产主管部门

E：执行层的组织协调

6、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。

A．房地产经纪人员

B．房地产估价师

C．房地产咨询人员D．房地产估价员

7、下列关于物业服务合同，说法正确的是。

A：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同

B：物业服务合同只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间

C：业主大会成立以后，一般要签订《前期物业服务合同》；业主大会成立以前，一般要签订《物业服务合同》

D：业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的《物业服务合同》即自行失效

E：执行层的组织协调

8、拆迁人拆除，不予补偿。

A：必须拆除的违章建筑

B：代管房屋

C：产权有争议房屋

D：抵押房屋

E：超过批准期限的临时建筑

9、住宅专项维修资金的依据包括。

A：《土地管理法》

B：《城市房地产管理法》

C：《物业管理条例》

D：《住宅专项维修资金管理办法》

E：1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》10、从房地产估价角度认识一宗土地，可以从地籍资料了解的有。

A：坐落

B：产权状况

C：地质和水文状况

D：基础设施完备程度

E：土地平整程度

11、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为__元/m2。A．2593

B．2619

C．2727

D．2862

12、不属于通风施工图纸类别的是__。

A．平面图

B．剖面图

C．系统图

D．分部图

13、对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届常委会第__次会议。A．十

B．十一

C．十二

14、下列不属于一般性货币工具的是__。

A．法定存款准备金率

B．贷款额度控制

C．再贴现利率

D．公开市场业务

15、依代理委托方的不同，物业代理可以分为__。

A．联合代理

B．买方代理

C．独家代理

D．卖方代理

E．双重代理

16、消费者市场细分的标准可归纳为。

A：地理环境因素

B：人口因素

C：消费心理

D：经营变量

E：消费行为因素

17、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是元。

A：1428.74

B：1475.37

C：1482.74

D：2000.00

E：借款合同

18、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竟买价进行评估，所得出的评估价值是（）。

A．交换价值

B．公开市场价值

C．投资价值

D．理论价格

E．标定地价

19、民事法律关系由__构成。

A．形式

B．主体

C．客体

D．内容

E．主张

20、从2004—2009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。A：100％

B：200％

C：300％E：执行层的组织协调

21、下列用来作为房地产证附图的有。

A：规划图

B：宗地图

C：房产分幅图

D：房产分户图

E：地形图

22、下列宏观经济中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政是__。A．增加税收

B．降低存款准备金率

C．增加支出

D．减少转移支付

23、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。

A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响

B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽

D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利

E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的24、住房公积金管理中心不是__。

A．住房公积金委员会各项决策的执行机构

B．住房公积金运作管理部门

C．住房公积金管理的主体

D．住房公积金管理的决策机构

25、下列关于索引号，表述正确的是。

A：索引号的用途是索引

B：索引号的用途是证明

C：索引号的用途是明示

D：索引号的表示方法是把图中所需要另画详图的部位编上索引号

E：索引号便于查找相互有关的图纸内容