湖北省2016年下半年房地产估价师《制度与》：国有建设用地使用权出让的需要模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于__。A．试探性调查B．描述性调查C．因果性调查D．假设性调查

2、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。A：土地使用权出让合同生效B：使用土地C：土地使用权出让金缴纳D：土地使用权证取得E：房地产估价机构必须加盖公章

3、下列会导致房地产价格偏高的情况是。A：协议出让土地B：购买相邻房地产C：卖方不了解行情D：设立抵押的房地产E：工业用地的监测点评估价格

4、部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是__。A．转让利润B．市场影响C．产权是否清晰D．被拆迁人的利益

5、随着土地储备制度的建立，__划拨土地使用权，已经成为土地储备中心优先收回并纳入储备的重要对象，开发商直接获取该类土地的机会逐渐减少。A．存量B．增量C．流量D．减量

6、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土，地的评估价格应为__万元。A．800B．1000C．900D．1800

7、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。A．15%B．20%C．30%D．40%

8、下列房地产图中，用作房地产产权证书附图的是__。A．地籍图和房产分户图B．宗地图和房产分户图C．地形图和房产分户图D．宗地图和房产分丘图

9、住房公积金制度实行原则。A：低存高贷B：低存低贷C：高存低贷D：高存高贷E：执行层的组织协调

10、已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的__，或投资额不足总投资额25%的，或未经批准中止开发建设连续满1年的，视为闲置土地。A．1/2B．1/3C．1/4D．1/5

11、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整。A：给水、排水、电力、通信B：给水、排水、燃气、热力C：排水、电力、通信、燃气D：排水、电力、通信、热力E：工业用地的监测点评估价格

12、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或未盖章的，应当由见证，有关情况应当在评估报告中说明。A：房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系第三人B：房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系第三人C：公证机关和无利害关系的第三人D：人民和无利害关系的第三人E：工业用地的监测点评估价格

13、投资性物业中运营支出占的比例是运营费用比率。A：税后利润B：经营利润C：净经营利润D：净租金收入E：借款合同

14、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是．(2009年试题)A：空置率与有效毛收入呈反向变动B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率E：借款合同

15、证券市场上的资金供给者是。A：证券发行人B：证券投资者C：证券监管机构D：证券市场的中介机构E：借款合同

16、组成总体的前提条件是。A：构成总体的所有单位所有主要属性都必须相同B：构成总体的所有单位至少有一个主要属性相同C：构成总体的所有单位至少有一个主要属性不相同D：构成总体的所有单位最多有一个主要属性相同E：执行层的组织协调

17、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，O%。则该可比实例在2005年9月末的价格为__元/m2。A．2938B．2982C．3329D．3379

18、某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年．其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年．残值率假设均为0，该建筑物折旧总额为。A：58．6万元B：60万元C：75．6万元D：77．6万元E：工业用地的监测点评估价格

19、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价B：正常市场价格C：竞买人可承受的最高价D：最可能的成交价E：工业用地的监测点评估价格

20、按照原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》，以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为。A：5‰B：2．5‰C：1．5‰D：0．8‰E：执行层的组织协调

21、房地产转让的分类中，根据将房地产转让分为有偿方式的房地产转让和无偿方式的房地产转让。A：土地使用权的获得方式B：转让的对象C：转让的方式D：转让的时间E：执行层的组织协调

22、划拨土地转让有两种规定，一是报有批准权的审批予以转让的，应当由__办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但__应将所获得的收益上缴国家。A．转让方，转让方B．受让方，受让方C．转让方，受让方D．受让方，转让方

23、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。A．总销量B．价格C．价值D．总效用

24、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假若残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。A．60%B．70%C．80%D．90%

25、除合同专用条款另有约定外，建筑施工合同文件的优先解释顺序为：__。①合同通用条款，②标准、规范及有关技术文件，③合同专用条款，④合同协议书，⑤中标通知书、投标书及附件，⑥图纸。A．①②③④⑤⑥B．④⑤③①②⑥C．⑤①③④②⑥D．②⑥④③①⑤

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90m2以下住房(含经济适用房)面积比重，必须达到开发建设总面积的__。A．70%B．60%C．50%D．40%

2、下列各房地产权利中，属于用益物权的有。A：抵押权B：租赁权C：地役权D：土地承包经营权E：宅基地使用权

3、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方（）元/m2。A．2020.80B．2214.29C．2336.45D．2447.37

4、收益法的本质是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值，通常把收益法求得的价值简称为__。A．市场价格B．积算价格C．比准价格D．收益价格

5、拆迁估价应当坚持__的原则。A．公平、公正、公开B．、客观、公正、合法C．客观、公正、公开D．合法、公开、公平

6、房地产金融的特点包括。(2007年试题)A：集中性B：风险性C：流通性强D：资金增值性E：资金周转期长

7、下列不应免征房产税的有。A：职工自用住房B：企业创办的学校用于教学的房产C：产权不确定的及有纠纷的房产D：经有关部门鉴定的危险房屋E：执行层的组织协调

8、下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的有__。A．法律法规规定不得抵押的房地产，没有抵押价值B．再次抵押的房地产的抵押价值为该房地产的价值扣除已担保债权后的余额C．房地产的价值扣除预计处分该房地产的各种费用、税金后的余额才是抵押价值D．不能单独处分、使用的房地产不宜作为抵押物，应当没有抵押价值E．在评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包括土地使用权出让金

9、人民依法对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由__参照评估价确定。A．人民B．估价机构C．拍卖师D．竞买人

10、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。A．分离B．C．对立D．融合

11、国有土地使用权转让人应缴纳的税费有。A：土地B：教育费附加C：营业税D：城市维护建设税E：契税

12、下列情形中，可以不办理出让手续的有。A：民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心B：林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C：私有住宅转让后改为副食品加工车间D：职工已购公有住房首次上市转让E：国有企业按国家住房制度改革出售公有住房

13、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。A．比较法B．收益法C．成本法D．路线价法

14、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于__A．3275元/m2B．3287元/m2C．3402元/m2D．4375元/m2

15、业建筑设计的评价指标不包括__。A．土地利用系数B．厂房展开面积C．厂房有效面积与建筑面积比D．单位面积造价

16、新鸿基公司董事会决议规定，在的投资不能超过其全部投资的10%，这是基于__的考虑结果。A．多变B．占领世界投资市场C．风险转移D．投资组合

17、单利计息与复利计息的区别在于__。A．是否考虑资金的时间价值B．是否考虑本金的时间价值C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D．是否考虑通货膨胀

18、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时。A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值-被拆迁房屋的现在市场价值C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等，应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准E：在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％

19、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括__。A．加权平均资本化率B．综合资本化率C．建筑物资本化率D．土地资本化率E．权益资本化率

20、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。A：按地域细分B：按房地产用途细分C：按增量存量细分D：按交易形式细分E：按目标市场细分

21、当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。A．净现值法B．差额内部收益率法C．费用现值法D．内部收益率法

22、目前我国的社会保险主要有等。A：性保险B：出口信用保险C：社会养老保险D：劳动工伤保险E：失业保险

23、某类房地产2007~2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡

24、写字楼出租单元内建筑面积包括。A：单元内使用面积B：外墙、单元间分隔墙水平投影面积的一半C：单元与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的一半D：分摊公用设施建筑面积E：分摊公共建筑面积

25、2002年3月某人以4.5万元的预付款订购了一套售价为30万元的期房，2003年3月该项目交付使用时，楼价上涨到33.6万元，则其预付款的收益率为__。A．12%B．13.4%C．80%D．125%