房屋设施养护维修管理规程

、工作目标

定期对房屋进行养护和修缮，保持或恢复其使用功能。

2、工作职责

3、工作指引

3.1    一般性的修缮

3.1.1    更换水表

a）关上水表前第一个阀门，排空管内的残余水后拆下水表。检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应选同一型号、规格的具有合格证的水表安装上去；

b）安装时注意水表的水流方向与供水方向保持一致；

c）维修结束后，打开阀门检查有无渗漏，表针转动是否正常；

d）维修人员会同大厦事务部做好用户新启用水表底数记录。

3.1.2    更换电表

a）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵时，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确；

b）安装结束后合闸试电，保证用户用电设备使用正常，电表转动正常；

c）维修人员会同大厦事务部做好用户新启用电表底数记录。

3.1.3    维修开关

a）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；

b）如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。

c）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。

d）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负荷减少。

3.1.4    灯管、白炽灯的维修

a）切断电源、取出白炽灯，如果灯丝已经烧坏断，可更换同一型号的卡口或螺旋头灯泡安装上去，试电查看是否正常；

b）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同规格、同型号的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明；

c）其他情况造成的灯不亮情况，可参见3.1.3、3.1.5进行处理。

3.1.5     线路检测

a）线路停电检修应及时通知用户；

b）用户开关烧坏的处理根据3.1.3维修开关进行处理；

c）电表损坏的维修根据3.1.2更换电表进行处理；

d）进户接线端子接触不良可先切断电源，将接头紧固；

e）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理；

f）当确认故障排除后方可送电。

3.1.6    门铃维修

a）无电情况时可更换新电池；

b）电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；

c）因线路短路问题造成的故障，用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。

3.1.7    插座无电

a）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知用户；

b）插座接线端子松动，可拆开插座板紧固接线头后重新安装，检查试电情况；

c）线路短路造成的停电根据3.1.6e）进行处理。

3.1.8    水龙头漏水

a）关闭户内水阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点；

b）根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头；如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头；

c）打开水阀门检查水龙头是否有渗漏，使用时切勿过度拧紧。

3.1.9    马桶不通

            检查堵塞的原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。

3.1.10    洗脸（菜）盆堵塞、漏水

a）检查存水弯管，取出杂物。如仍不通畅，可用竹篾，铁丝或疏通机对下水管道进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通；

b）检查盆体与下水管接口，查出漏水处用玻璃胶封闭漏水处，待胶干后试水检查，保证无漏水现象。

3.1.11    浴缸堵塞、漏水

a）如管道堵塞根据3.1.10a）进行处理；

b）浴缸缸体漏水应建议用户更换，如检查是接口漏水应征得用户同意打开修理，待修理部位干燥后试水，检查有无再漏现象。

3.1.12部分楼层停水

a）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上；

b）市政或其他维修造成的停水应通知用户，并作解释。

3.1.13    疏通地漏

            同3.1.9处理办法。

3.1.14    修门窗

a）检查门窗附件有无损坏、不全，进行更新或补装；

b）清除门角和窗轨道的杂物，对门合页和窗轨道注油；

c）更换破损玻璃时注意防止玻璃碎片跌下伤人。

3.1.15    换锁

拆下坏锁后先检查是何处坏，如能修理及时修理，无法修理好的可通知用户更换新锁。

    3.2    非一般性的维修

        委托专业维修公司进行。

    3.3    时间要求

a）接到《维修单》后立即安排人员进行处理，无特殊情况时不超过25分钟，一般性维修不超过7小时，较困难复杂的维修要求72小时完成（工艺技术要求特殊的除外）；同时应向用户解释原因；

b）能性维修，以恢复其原有功能为准，外观性维修要求与原有部位相比较表面应无色差，高低不平现象；

c）维修时应尽量满足用户的合理要求。

    3.3    维修工作的检查

a）机电主管每周将《维修单》整理一次，以检查服务的及时性和用户的反映，对服务过程中发现的不合格和发现的隐患应立即查找原因，并采取纠正措施。

b)大厦事务部根据《维修单》对用户进行回访，收集用户对维修人员服务态度及维修工作的反馈信息，管理处经理对维修工作进行相应检查。

4、质量记录

4.1    《回访工作规程》

4.2    《房屋（设施）养护计划》QR/GR—057

4.3    《房屋（设施）养护记录表》QR/GR—057

4.4    《不合格/纠正预防措施报告》QR/GR—101—1

4.5    《维修单》QR/GR—0

5、参阅文件、资料