常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

湖南省常德市

常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

常德市关于印发《常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》的通知 

常政发〔2011〕9号

各县市区，常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、西湖管理区、西洞庭管理区管委会，市直有关单位：

　　现将《常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

二○一一年三月二十三日

常德市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法

　　第一章　总则

　　第一条　为规范国有土地上房屋征收与补偿活动，保障被征收房屋所有权人（以下简称被征收人）的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本市行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动，适用本办法。

　　第三条　市、县级负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

　　常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区区域内国有土地上的房屋征收与补偿工作由托有关管委会负责。武陵区、鼎城区、津市市及各县行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作由各县市区负责。

　　确有需要的，市可以对全市行政区域内国有土地上的房屋直接征收。

　　第四条　市房地产管理局是市的房屋征收部门，各县市区房管局或本级指定的部门为房屋征收部门。

　　房屋征收部门的主要职责是：

　　（一）贯彻执行国家和省国有土地上房屋征收与补偿的法律、法规和，制定本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿的有关具体规定；

　　（二）对拟征收范围内的房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，并在房屋征收范围内予以公布；

　　（三）拟定征收补偿方案；

　　（四）代本级拟制房屋征收决定；

　　（五）组织公开抽签选定房地产评估机构；

　　（六）与被征收人订立房屋征收与补偿协议；

　　（七）筹集、管理、使用房屋征收与补偿资金；

　　（八）建立和管理房屋征收补偿档案；

　　（九）受本级委托，参加房屋征收与补偿纠纷工作中所涉行政复议、行政诉讼、司法强制执行案件；

　　（十）完成法律法规规定的和本级交办的其他有关房屋征收与补偿工作。

　　市、县级住房城乡建设、规划、国土资源、发展改革、财政、审计、监察、、执法等部门及事处（乡镇）、基层组织应当依照职责分工，相互配合，协助做好房屋征收与补偿工作。

　　第五条　市和县市区可设立房屋征收实施机构。房屋征收实施机构和可承担征收补偿具体工作的行政事业单位及基层组织受房屋征收部门委托为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

　　第六条　市对下级房屋征收与补偿工作进行监督。

　　市房屋征收部门应当加强对下级房屋征收部门的房屋征收与补偿工作的指导。

　　第二章　征收决定

　　第七条　为了保障、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级作出房屋征收决定：

　　（一）国防和外交的需要；

　　（二）由组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

　　（三）由组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

　　（四）由组织实施的保障性安居工程建设的需要；

　　（五）由依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

　　（六）法律、行规规定的其他公共利益的需要。

　　依照前款规定确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入本行政区域国民经济和社会发展年度计划。

　　保障性安居工程建设、旧城区改建项目建设筹备单位或项目建设业主应将拟建项目报市、县级发展改革部门。市、县级发展改革部门结合国民经济和社会发展规划，会同国土资源、规划、住房城乡建设等部门编制下达保障性安居工程建设、旧城区改建项目年度计划。

　　第　公共利益性项目的建设筹备单位和项目建设业主凭本办法第七条所列规划、计划以及发展改革部门立项批准文件向房屋征收部门提出房屋征收申请。

　　房屋征收部门在收到申请后5日内对建设项目属性进行审查，决定是否列入房屋征收项目。

　　第九条　市、县级规划和国土资源部门依据房屋征收部门认定的意见3日内划定项目的房屋征收范围。

　　房屋征收部门应对拟征收范围内房屋的权属、区位、用途、成新、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　第十条　房屋征收范围确定并公告后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途、装饰装修和种植、养殖等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

　　房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、住房城乡建设、国土资源、执法、工商等有关行政管理部门暂停办理新建、扩建、改建、改变房屋用途、权属变更及抵押登记、工商登记、临时搭建、广告设置等有关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限自征收范围确定并公告之日起不得超过1年。

　　第十一条　房屋征收部门根据调查结果委托房地产评估机构进行预评估，拟定房屋征收补偿方案报本级。市、县级组织有关部门对征收补偿方案进行论证，并在征收范围内发布房屋征收补偿方案征求意见公告，征求被征收人意见，征求意见期限不得少于30日。

　　市、县级应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

　　因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合法律、法规、规章和本办法规定的，市、县级房屋征收部门应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

　　第十二条　市、县级作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。社会稳定风险评估由项目主管部门牵头（或委托有资质的第三方机构承担），、民政、人力资源和社会保障、信访等部门及乡镇、事处和基层组织参加论证，并向房屋征收部门出具书面报告。

　　房屋征收决定涉及被征收人数较多的，应当经常务会议讨论决定。

　　第十三条　市、县级根据房屋征收部门提供的房屋征收相关资料及征求公众意见后修改的征收补偿方案作出房屋征收决定，并在征收范围内发布公告。

　　房屋征收决定公告应载明征收范围、征收补偿方案、行政复议、行政诉讼权利等。

　　房屋征收决定公布后，本级的国土资源部门应当作出收回国有土地使用权的决定，并送达给被征收人。

　　第三章补偿

　　第十四条　作出房屋征收决定的市、县级对被征收人给予的补偿包括：

　　（一）被征收房屋价值的补偿；

　　（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

　　（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

　　征收补偿费用由房屋征收部门负责筹集、管理和使用。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

　　第十五条　被征收房屋的权属、面积、结构、用途等以房屋权属证书和房屋登记簿为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；已经改变用途的，以规划部门和其他有关部门的批准文件为准。

　　第十六条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

　　被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

　　第十七条　被征收人应当在房屋征收决定公告发布之日起7日内协商选定房地产价格评估机构。协商不成的，由房屋征收部门主持，邀请被征收人代表、乡镇或事处、基层组织代表参与，以公开抽签等方式选定评估机构，并聘请公证机构对抽签过程与结果进行现场公证。

　　房地产价格评估机构应当、客观、公正的开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。

　　房屋征收部门可向社会推荐专业能力强、社会信誉好的房地产价格评估机构，供被征收人选定。

　　第十　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人的选择意见应以书面形式表达。

　　第十九条　选择货币补偿的，被征收房屋的补偿金额由受委托的房地产价格评估机构根据被征收房屋的区位、用途、结构、成新、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被征收房屋估价时点为征收决定的公告之日。

　　第二十条　选择房屋产权调换的，市、县级应根据被征收房屋的市场评估价格和所调换房屋的市场评估价格与被征收人计算、结清产权调换的差价。产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

　　第二十一条　征收非住宅房屋，鼓励被征收人选择货币补偿。

　　第二十二条　房屋征收部门应当对被征收人支付搬迁费。征收住宅用房，搬迁费每户按1000元支付。

　　征收非住宅用房，房屋征收部门应当按照拆卸、搬运、安装生产设备的实际合理开支支付搬迁费。

　　第二十三条　征收住宅房屋实行产权调换且被征收人自行解决周转用房的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置补助费，临时安置补助费标准为：

　　被征收房屋建筑面积在40平方米（含40平方米）以下的，临时安置补助费每月400元；

　　被征收房屋建筑面积在40平方米以上、60平方米（含60平方米）以下的，临时安置补助费每月500元；

　　被征收房屋建筑面积在60平方米以上的，临时安置补助费每月600元。

　　由房屋征收部门提供周转用房的，不再向被征收人支付临时安置补助费。

　　第二十四条　因征收非住宅房屋造成停产、停业的，房屋征收部门应当按有关规定给予补偿。

　　第二十五条　对在房屋征收公告规定的期限内签订房屋征收与补偿协议并完成搬迁的被征收人，房屋征收部门给予提前搬迁奖励，提前搬迁奖励标准为：

　　被征收房屋建筑面积在40平方米（含40平方米）以下的，提前搬迁奖为8000元；

　　被征收房屋建筑面积在40平方米以上、70平方米（含70平方米）以下的，提前搬迁奖为12000元；

　　被征收房屋建筑面积在70平方米以上、100平方米（含100平方米）以下的，提前搬迁奖为18000元；

　　被征收房屋建筑面积在100平方米以上的，提前搬迁奖为20000元。

　　第二十六条　征收住宅房屋建筑面积在40平方米(含40平方米)以下户型的，给予适当照顾：　

　　(一)选择货币补偿的，按建筑面积40平方米以市场评估价计算补偿金额；

　　(二)选择产权调换安置的，被征收房屋按前项规定对被征收人计算补偿金额，再按照本办法第二十条规定结清产权调换的差价。

　　被征收人已享受住房保障待遇的，按被征收房屋的实际面积进行补偿。

　　第二十七条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，按省规定优先给予住房保障。

　　第二十　征收未经规划、国土资源等部门批准的企事业单位自管办公用房、厂房、车间及其他非住宅房屋改作住宅安排现居住使用人居住，单位改制处置国有资产时又未妥善处理，居住人在房屋征收决定公告发布时继续居住使用的，分别按以下情况处理：

　　（一）现居住使用人或其配偶、未成年子女在本市城市规划区内另有自有房屋不符合住房保障条件的，现居住使用人应按期腾退房屋，只对被征收房屋所有权人进行补偿；

　　（二）现居住使用人或其配偶、未成年子女在本市城市规划区内没有其他居住房屋的，对被征收房屋所有权人进行补偿后，被征收房屋所有权人应妥善安置现居住使用人，符合住房保障条件的，按本办法第二十七条规定给予住房保障。

　　第二十九条　征收国有直管公房，原则上只对国有直管公房所有权人实行产权调换。房屋租赁合同有约定的，由房屋所有权人或房屋管理单位按合同约定给予承租人适当补偿；合同没有约定的，由房屋所有权人或房屋管理单位给予承租人适当的装饰装修和设施补偿。住宅承租人本人或配偶、未成年子女在本城区没有其他居住房屋的，产权调换后的房屋应优先给予其承租权；符合住房保障条件的，给予住房保障，并按本办法第二十三条给予临时安置补助。

　　第三十条　　征收未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改作营业用房或其他非住宅用房的，被征收房屋座落与工商税务登记的证明一致，并在房屋征收公告发布前连续合法经营，有纳税记录2年以上（有免税规定的除外）的，结合其实际经营（生产）年限和面积（不含经营货品储备场所的面积），按下列规定给予补贴，不再给予停产停业补偿。

　　（一）取得营业执照等经营手续、税务登记证、纳税记录在2年以上（含2年）、5年以下的，按每平方米600元予以补贴；

　　（二）5年以上（含5年）的，按每平方米1000元予以补贴。

　　第三十一条　市、县级及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。对违法建筑物，由县级以上责成执法或规划等部门依法予以强制拆除。

　　房屋征收部门在房屋征收决定公告发布前，应对征收范围内未登记建筑向规划部门发出咨询函，规划部门应在15日内对被征收人修建该建筑物行为是否合法进行调查认定并复函，对违法建筑不予补偿；对未超过批准期限的临时建筑，按建造成本结合批准期限内的剩余年限给予补偿。

　　第三十二条　房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

　　补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

　　第三十三条　房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，房屋征收部门应当在签约期限届满后7个工作日内，将情况说明材料和有关资料一并报送作出房屋征收决定的市、县级。

　　市、县级应当按照征收补偿方案及时作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

　　第三十四条　被征收房屋所有权有下列不明确情况的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告：

　　（一）产权不明晰，无人管理的房产及附属物;

　　（二）房屋所有权人死亡，无继承人继承的，或继承人不明确的；

　　（三）法律、法规和规章规定的其他情况。

　　第三十五条　被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

　　被征收人或被征收房屋所有权不明确的居住使用人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级依法申请人民强制执行。

　　强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。

　　第三十六条　实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。市、县级对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

　　任何单位和个人不得采取暴力、威胁、或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。

　　第三十七条　房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

　　财政、审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。

　　第四章　法律责任

　　第三十　市、县级及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行法律、法规、规章和本办法规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级或者本级责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十九条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

　　第四十一条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

　　第四十二条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章　附则

　　第四十三条　本办法所规定的具体补偿、补助和奖励标准为市城区（武陵区、常德经济技术开发区、柳叶湖旅游度假区、鼎城区武陵镇）标准。本市其他区域内的补偿、补助和奖励标准由当地根据本地实际制定。 

　　征收补偿工作中有本办法未明确的事项，由房屋征收部门依法按程序另行处理。

　　第四十四条　棚户区改造项目除按本办法实施外，执行有关棚户区改造的相关。

　　第四十五条　市房地产管理局指导房地产价格评估专家委员会制定房屋价值鉴定规则。

　　第四十六条　本办法自发布之日起施行。2010年2月22日常德市公布的《常德市城市房屋拆迁管理暂行办法》同时废止。　　　　　　　本办法施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但不得责成有关部门强制拆迁。