房地产行业走势对中国宏观经济的影响分析

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　　为什么是房地产？

　　从2003年以来房价的飙升速度远远大于中国经济的增长速度，房价高企的原因除了自用性需求外，还有很大一部分是投机性需求，由于房价不断的攀升，这种攀升导致了人们关于房价进一步攀升的心理预期，这种预期导致人们将房地产看作是一种投机工具，希望投资房地产以期价格上涨后赚取差价。这种形势下，从2003年至2010年这7年时间一二线城市的房地产市场积累了非常严重的泡沫，它已经成为中国经济健康持续发展的巨大风险。

　　房地产行业可能是中国经济中最为活跃也最有可能发生剧烈变化的部分，它的走势将对中国宏观经济的短期走势产生非常重大的影响，因而本文将简要分析一下房地产行业在短期的走势以及这种变化将对宏观经济产生哪些影响。

　　房地产价格会下降吗？

　　本文的一个重要结论便是房地产价格将会回归理性， 同时房地产行业在国民经济增长中的重要性会不断下降，前者将在短期内完成，后者则代表未来的一种必然趋势。转型尽管痛苦，但中国经济若要继续保持过去30年的高速发展，则必须走转型这条路，转型不是问题，问题是能否成功转型，这决定中国经济运行中积累的矛盾能否从根本上加以解决，决定了中国经济是否能在一个更高的基础上进一步持续健康发展。以下通过笔者的分析进一步论证这一下跌趋势的必然性：

　　理由一：市场自身的规律决定了房地产价格下降的趋势。

　　尽管既得利益集团在想方设法阻止房价的下跌，希望维持他们的既得利益，但市场有其自身的运行的规律，即使不出台一系列，通过市场的自发性，房地产泡沫也必然会破灭。目前房地产市场有价无市，地产商的资金需要回流，过去几年地产商获取的暴利不足以长期支撑这种有价无市的局面，对资金回流的需求必将在不远的将来迫使房地产商降价销售，使价格回归理性。

　　理由二：的引导及其实施的决心决定了房地产价格下降的趋势。

　　泡沫破裂的危害性，使得中国的制定者必须出台相关去抑制房价泡沫的进一步扩大， 并引导房价回归到理性水平，并且有证据显示在这方面已有所行动并且决心之大是前所未有的。

　　纵观世界经济发展史，一条不破的真理就是泡沫终有破灭的一天，中国的房地产泡沫也同样不可能例外。与其任其发展最后毁灭性地破裂，不如在的引导下逐渐将这个泡沫消除，对泡沫的处置宜早不宜迟， 中国的制定者显然已经意识到了这一点。中国经济能否幸免于难，取决于的引导是否得当，但在这个过程中，若是控制不当，泡沫以毁灭性的方式破灭，这对整个中国经济将是一种致命的打击，这种可能性已成为中国经济运行中最大的风险，它的发生将对国民经济产生极大的危害。

　　理由三：高房价不利于经济发展方式转变。

　　不少专家认为，房地产并不是一个对技术进步有明显推动的行业，它的过快发展，会增加更多的高耗能产品需求，使我们面临的资源环境压力更大。高房价使实体产业大量资金纷纷向楼市转移，必然挤压其他行业特别是高新技术行业的资源分配、金融支持和发展空间，不利于自主创新和产业结构优化升级。现在一些地方经济增长主要靠房地产业带动，财政收入主要靠卖地获得，银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款，房地产业已成为许多城市的经济命脉。这种过度倚重房地产业的发展模式，长期下去将严重危害经济的协调和可持续发展。

　　同时，中国绝对不会依靠盖房子富强起来， 中华民族也绝对不会依靠盖房子完成民族的伟大复兴。尽管它对国民经济中其他行业的发展有巨大的拉动作用，当它绝对不会成为中国发展战略中的支柱产业， 因而国家发展经济绝对不会停留在靠房地产拉动经济上。所以国民经济未来的进一步发展必然依赖关系中国综合国力的高新技术产业，从长期来看房地产行业在国民经济中的重要性一定会不断降低。

　　理由四：高房价使内需增长面临长期抑制。

　　内需不振是制约我国经济发展的突出问题，为拉动内需、刺激消费，国家采取了一系列措施。但高房价会对扩大内需产生严重的“挤出效应”。人们为了买房往往透支了几十年的消费，使消费产生严重的结构性不足，过度消耗中低收入阶层的购买力，抑制社会中间阶层的扩大。因而为了化解国民经济发展中产能过剩与内需不足这一重大矛盾，也不会放任房价的飙升，必然会出台相关使得房价回归到理性的水平。

　　房地产价格下降趋势对未来一段时期中国宏观经济会产生怎么样的影响？

　　房地产价格的下降无非是以两种方式进行，一种是跳水式，另外一种是温和式。这两种不同的方式对中国宏观经济短期走势的影响是不同的。

　　首先，我们来分析跳水式，即房价泡沫破裂时对整个宏观经济的影响。房地产行业泡沫的破灭，将会影响与之相关的上下游产业，其中包括铁矿、钢材、水泥、家具、装修、金融等行业。这些行业都可能受到房地产行业的不利影响而遭受不利冲击，众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。比如银行的不良资产规模和比例将急剧增长，危及整个金融系统的安全，并进而对实体经济带来重创，甚至引发整个经济的衰退。

　　1991年日本房地产泡沫破灭就使经济陷入长期的萧条和低迷，而美国次贷危机引发的国际金融危机阴影还未散去。前车之鉴，教训极为深刻。因此，房价若以跳水式下跌，对整个国民经济来说都将是一种灾难，经济将陷入衰退甚至萧条。

　　接着，我们再来分析房地产价格以温和的方式回归理性对中国宏观经济的影响。与跳水式一样，温和式的房价下跌同样会对于房地产相关的上下业产生同样的不利冲击和影响，但程度要显得温和许多。温和式的房价下跌的冲击可能会局限与相关的行业，且冲击的强度有限。与此同时房价的下降尤其促进经济的增长的有利一面，它将在某种程度上扩大内需，增加居民在其他生活用品方面的消费，这对其他行业而言无疑是一个好消息。由于它在一定程度上缓和了产能过剩与内需不足之间的矛盾，因而有利于国民经济持续健康的发展，对次贷危机后出口下降所凸显的产能过剩的问题会起到一定的缓解。

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