基于四象限模型分析房产税对房地产市场的影响

【摘 要】文章通过四象限模型分析了房产税对房地产一级市场和二级市场的影响，并通过分析，对房地产开发商和房地产消费者提出了建议，以供参考。

【关键词】四象限模型；房产税；均衡价格

【abstract】this article through the four quadrant model to analyze the impact of property tax on the level of real estate market and the market of the two， and through the analysis， the suggestions for the real estate developers and real estate consumers put forward， for reference.

【keywords】four quadrant model； property tax； equilibrium price

一、房产税的概念及征收标准

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。按照规定房产税的征收标准包括从价或从租两种情况：从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市确定。房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%；按房产租金收入计征的，年税率为12%。所以房产税应纳税额的计算分为以下两种情况，其计算公式为：（1）以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×（1-10%到30%）×税率（1.2%）；（2）以房产租金收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×税率（12%）

为了房地产市场的长期健康稳定发展按照国家要求重庆市、上海市先后于2011年1月28日起正式试点开征房产税。重庆的房产税为：对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产，将按房产价值的0.5%征税；对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产，将按房产价值的1%征税；4倍以上，按1.2%的税率征税。上海的房产税为：征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。适用税率暂定为0.6%。通过两年多的试点，房产税对重庆市和上海市的房地产市场的健康稳定发展起到了重要的作用。

二、基于四象限模型分析房产税对房地产市场的影响

四象限模型在理论上将住宅市场分为物业市场和资产市场两个子市场，分别用两个象限表示物业市场（即存量市场或称二级市场）和资产市场（即增量市场或称一级市场）再用两个象限将这两个子市场联系起来，最终形成一个包含四个象限额市场均衡如图1-1所示。四象限模型可以用于分析住宅市场的外生变量（如经济增长、长期利率、信贷和开发成本等）的变化对住宅市场的影响。

四象限模型第i象限表示物业市场，横轴变量为住宅存量，纵轴变量为房租。向右下倾斜的物业需求曲线表明，在其他变量不变的情况下，物业的需求量与房租呈负相关。第ii象限表示房租和房价的关系，横轴变量为房价，纵轴变量为房租。从原点发出的射线表示房租和房价的关系，也就是说房价是房租的资本化。射线的斜率代表住宅资产的资本化率，主要与长期利率、与租金有关的风险和不确定性、租金的预期增长、房地产方面的税制等因素有关。第iii象限是资产市场，横轴变量为新建住宅量，纵轴变量为房价。这里的曲线f（c）代表住宅的重置成本。新建住宅的重置成本随住宅开发量的增加而增加，是一条向右下方倾斜的曲线。住宅价格与新建住宅量成正比，价格越高，住宅开发商愿意开发的住宅也就越多。第iv象限是主住宅存量与住宅增量的关系，横轴为住宅存量，纵轴为新建住宅量。在一定时期内存量变化量等于新建住宅量减去房屋拆除或折旧所导致的存量损失量。

四象限模型一般按照逆时针从第i象限开始分析。由于房地产物业市场的供给在短时间内是不会变化的，所以某一时间的供给曲线会是一条垂直于横轴的直线，供给曲线与需求曲线相交后会得到物业市场上的均衡量和均衡租金，然后此均衡租金通过第ii象限以一定的资本化率可以转化为资本市场上的房地产价格，再通过第iii象限可以得出在此价格下的房地产开发量，如果新开发量通过第iv象限转化后与第i象限的均衡量一致则表明现在房地产住宅市场处于均衡状态。如果不能重合则房地产住宅市场会通过市场机制进行调节直至均衡。而各种外生变量的变化会导致四个象限曲线的变化，进而影响整个市场的均衡。

房产税的征收将会直接提高房地产所必需的资本化率，使得第ii象限的资本化率曲线顺时针旋转。没有征收房产税之前的均衡租金通过旋转后的资本化率曲线之后将会导致资产市场上的房地产价格的上涨；上涨后的价格通过第iii象限的曲线后会使得新开发建设量增加；通过第iv象限的曲线后使得物业市场上的住宅存量增加从而使得物业市场上的供给大于需求。通过市场机制物业市场上的租金将会下降最终将会呈现如图1-1中虚线所示的均衡状态。从图1-1中可以看出，征收房产税会使原先的物业市场的租金下降、资本市场的房地产价格上升、房地产新开工面积增加、物业市场供给增加。

三、对房地产开发商和房地产投资者的建议

通过上述分析征收房产税会导致资本市场上均衡价格的上涨，开发商在成本不变的情况下利润率会增加，开发商可以适度增加投资规模，获得更多的利润；在物业市场上征收房产税会导致均衡租金的下降，对于投资者来说降低的租金会降低收益水平，为了保证资金的有效利用可以适度减少房地产投资量。对于承租者来说，从表面上看房产税的征收将增加投资者的购买成本，投资者为了满意的收益率会提高物业市场租金，但是从模型可以看出由于资本市场供给的增加，在物业市场上将会出现供大于求的现象，通过市场机制物业市场的租金价格将会下降，承租者可以适当的增加承租面积，提高生活品质。

参考文献：

[1]胡硕. 我国房产税法律制度研究[d].吉林大学. 2011

[2]百度百科.四象限模型【eb】.http：/ /b aike.baidu.com/view/3718577.htm？fromtaglist

作者简介：

张光涛，男，山东临沂人，青岛理工大学（临沂）工程管理系助教；主要研究方向：房地产经营与估价。

王秀代，女，山东临沂人，青岛理工大学（临沂）工程管理系讲师；主要研究方向：房地产经营与估价。