酒店可行性研究报告(标准版本)

（一）饭店的标准

（二）功能分区及建筑布置

（一）供电

（二）供水

（三）供热、冷

（四）通讯

（五）计算机系统

（六）公用天线电视系统

（一）客源分析方法的说明

（二）XX酒店客源状态的分析

（一）总投资

（二）资金募集

（一）客房营业收入预测

（二）餐饮营业收入预测

（三）商品营业收入预测

（四）康乐营业收入预测

（五）国际国内会议营业收入预测

（一）客房营业成本

（二）餐饮成本

（三）商品成本

（四）国际国内会议成本

（五）出租汽车成本

第一部分：项目说明

一．项目的背景(历史、经济、文化、优势整合)

凤阳县古称钟离国、濠州，明朝洪武七年改为凤阳县，凤阳县地处安徽省东北部，淮河中游南岸，北纬32°37′-33°03′、东经117°19′-117°57′。北濒淮河与五河县相望，东临南京，与明光市、定远县毗连，西接淮南，南近合肥，北靠蚌埠，它是明朝开祖皇帝朱元璋的家乡。民间的“凤阳花鼓”有“东方芭蕾”称誉。2009农业全年实现地区生产总值72.亿元，同比增长15.3%。2008年总人口73.58万人，全县辖14个镇、1个乡，土地面积83524平方公里。

随着安徽凤阳开发的深入，凤阳成为省内外重要的历史文化旅游城市，现代化都市的地位将进一步加强，为此，中外各大酒店集团及知名酒店品牌纷纷抢滩凤阳，为了充分发挥它们的资金效益、经营管理、人才信誉、品牌效应等优势，在凤阳开发区兴建一座现代化高规格五星级酒店已势在必行。现由安徽蚌埠宏晟置业有限公司筹集资金，请专业酒店管理公司管理，并由国内著名设计团队担纲酒店设计。

二．项目主办者

项目主办者为安徽省蚌埠市宏晟置业有限公司

第二部分：项目概况

一．项目的名称和性质

(一)由安徽蚌埠市宏晨置业有限公司投资兴建凤阳明皇国际酒店

(二) 企业性质和特点

蚌埠市宏晟置业有限公司成立于2004年，位于固镇经济开发区纬四路1号，是固镇经济开发区首批进驻企业之一。公司的经营范围是房地产开发，标准化厂房租赁等。经过几年的发展，蚌埠市宏晟置业有限公司目前已经迅速成为固镇经济开发区骨干企业。总资产现有5亿多，旗下企业有：

1. 固镇县原野物流有限公司

2. 固镇县龙杰贸易有限公司

3. 阿波罗音乐会所

4. 神话夜总会

5. 锦园大浴场

6. 楚汉国际大酒店

（三）企业经营期

XX酒店经营期为20年（包括建设期3年）

二．项目的选址

酒店建于安徽凤阳硅工业园内，位于宁洛高速凤阳出口、凤阳县板桥镇境内，规划占地67亩，安徽凤阳硅工业园背倚“两淮一蚌”，北临淮河黄金水道，南靠京沪铁路，宁洛高速、省道307线平行穿区而过。交通便利，新建的蚌宁高速公路在我镇有出入口，到南京约一小时路程，与蚌埠、明光等地距离均在４０公里以内，镇内有京沪铁路穿境而过，设有板桥火车站，京沪和淮南两条铁路经过70公里，设立8个站点；省道101、307公路和合徐、蚌宁高速公路穿过县境长度1720公里；淮河过境50公里，并设有临淮船运码头，河道最深可通过吃水11米的船舶；凤阳县城距蚌埠机场20公里、合肥130公里、南京150公里；县乡公路通车里程2500公里，密度达 1.24公里/平方公里。为接待国内外旅游者、商务客户、会议人员、招商引资业务等创造了有利条件。

三．项目拟建规模和标准

（一）建筑结构及布局：一栋主楼（12层）、三栋副楼（各6层）、10栋别墅、三个停车场

（二）酒店标准：五星级商务酒店标准（按最新标准）

（三）功能分区及建筑布置

（一）项目的功能

1. 客房可同时入住450人以上

2. 餐厅可同时容纳1000人以上就餐

3. 大会议室可容纳400人、另有中小型会议室5个

4. 酒店商场

5. 温泉游泳池

6. 桑拿健身房

7. 网球场，羽毛球场。

8. 夜总会

（二）服务对象

1. 及事业单位

2. 商务人士

3. 园区内外的企业

4. 附近居民

5. 旅游团队

6. 学者等

五．市政工程和公共设施

（一）供电

式双路10KV高压同时供电，主战线采用单母分段形成，经变压器提供380V/220V低压电源，低压侧立通行，互为联络。

自备800KV柴油发电机组。

配电公式分树干和放射混合式，大容量配电采用密集型母线，小容量配电采用电缆、导线配电。

（二） 供水

由市上水道就近承接引水，城市最低水压按0.15MPa考虑

（三）供热、制冷

采用上海翰艺四管制智能空调，空气能热水设备

（四）通讯

设电话总机房，装1000门容量，自助数字特控交换机，引入直线电话300门，引入中断线120对，并装用电传、传真设备。

（五）弱电系统

采用楼控宇智能化系统，对酒店楼控进行智能化管理（含：灯控空调、背景音乐、局域网及智能化、安防及电视监控系统、应急系统、稳温、稳湿控制等）。

（六）自助泊车系统

采用智能化泊车系统

（七）智能电梯控制系统

采用身份识别系统管理电梯及客房安全。

第三部分：投资环境研究

一．风阳地区旅游资源概况

（一）凤阳县小岗村乡村旅游区AAAA

现为国家4A级旅游景区的小岗村乡村旅游区位于凤阳县东部28公里处，距南洛高速凤阳出口15公里。全村现有849户3823人，土地面积13700亩。

（二）凤阳县明皇陵风景区

位于凤阳县城西南约7公里处，为朱元璋父母的葬地，1982年被列为全国重点文物保护单位，现为安徽省第二条仿古国际旅游线上的重要游览点。

（三）凤阳县鼓楼风景区AAA

位于凤阳县城中心，建于明洪武八年。

二．市场研究

(一) 客源分析方法的说明:

1：酒店产品经营的最大特点是它必须让客人到酒店来进行消费，而且客人到酒店的消费的主要动机是客人在酒店所在地的活动需要进行宴请、过夜、开会、健身等综合性消费。这样，对酒店的类型、等级、数量、季节性分布等的分析就转化为对酒店的所在地活动、环境与内容所能吸引到的客源类型、等级、数量、消费结构，季节性分布的全面分析。

2：由于地域性环境与活动是一个动态发展的概念，因此分析为短期和长期两种。由于凤阳硅工业园区是一个新的开发区，因此长期的发展趋势可能更加重要。这里的长期标志是凤阳硅工业园区及当地旅游景区的开发与建设时间至少需要3年以后，即2014年以后。这里指的短期是指凤阳硅工业园区在3~5年之内，园区企业尚未全部落户。周边旅游景点也只是市级旅游吸引物，客源以一日游为主，以国内游客为主，产生住店客人不多的客源情况。

(二) 安徽凤阳酒店客源状态的分析

1.  明皇国际酒店长期的客源特征

（1）县企业单位

（2）招商引资的商务人士

（3）园区内多家企业

（4）附近居民

（5）旅游团

（6）其它

2.  明皇国际酒店短期的客源特征

（1）居住商人和散客商人不含

（2）会议客人可能较多，因为县及硅工业园区周边没有四、五星级高档酒店，招商活动及会议必须重视。

（3）.海外旅游观光客人不多

（4）可能国内及市县客人一日游比较多

第四部分 投资估算及其构成

一．总投资和资金筹集

(一)总投资

总投资为约2.2亿元

注册资金为0.3亿元

(三)资金筹集

本项目资金由安徽宏晨置业有限公司投资

二．投资构成(估算)

由中国蚌埠市宏晟置业有限公司独资

三．本项目总投资约2.2亿元,具体构成见下表

(注:将据建筑设计单位的工程概算为准,此数据仅作可行性研究用)

投资构成情况表

本研究报告使用的基本数据和基本条件是根据”凤阳市场调研”报告及凤阳周边同类酒店的实际经营状况为基础,结合本酒店的具体情况而预测的。

一．营业收入预测

(一) 客房营业收入预测

考虑到本酒店的规模,凤阳工业园区以及客源市场的需求情况,将年平均入住率定为60%。

客房营业收入预测表

（二）餐饮营业收入预测

据市场情况本酒店餐饮营业收入按餐饮面积,位数,上座率及消费水平进行预测。

餐饮营业收入预测表

 按利用率50%测算，人均消费300元/天

（四）：温泉游泳池营业收入预测

 按150人/天接待量，人均消费100元/天测算

（五）;其他服务收入预测

包括洗衣服务，票务服务等每人平均消费水平为30元

二．营业成本的预测标准

1.  客户营业成本:在会计接算时此项目成本归入营业费用,蚌埠市酒店客房营业成本平均水平为其收入的8---10左右%。本研究报告按10%计算。

2.  餐饮成本:按其收入的45%计算,既毛利率55%

3.  商品成本:按其收入的80%计算,既毛利率20%

4.  国际国内会议成本:按其收入的30%计算

5.  温泉成本：按其收入的20%计算

三．费用的预算标准(营业费用,管理费用,财产费用之和)

（一） 人员编制和工资标准

1、人员编制以酒店每间客房1.5个人即系数1.5来测算。1.3*218=268人， 

2、工资标准;

总经理加3个总监平均月工资10000元，部门正副经理12人平均月工资5000元，服务工作人员约300人平均月工资1500元。

（二）.  广告推销费：按营业收入的1%测算

（三）.  水电气：按营业收入的10%测算

（四）.  维护保养费用：按营业收入的2%测算

（五）.  培训费：第一年10万，以后每年约5万元。

（六）  服装费;第一年人均1000元；第二年起人均600元

（七）.  办公差旅费：按营业收入的0.5%测算

（八）  交际应酬费：按营业收入的:3~6%

（九）.  董事会费: 按营业收入的0.3~0.5%

（十） 管理公司管理费：按营业收入的:2%测算

（十一）. 开会经费：按当年工资总额的2%测算

（十二）保险费：按固定资产价值的0.3%测算

（十三）. 待业保险费，按按当年工资总额的15---25%测算

（十四）职工福利费，按当年工资总额的14%测算

（十二）. 其它费用：按营业收入的2%测算

四．税项

1.  营业税

按规定税率计算:

客房餐饮为 6 %,          温泉为 8  %

2、所得税33%

五．固定资产折旧和开办费摊销

（一）折旧

根据现行会计制度规范，企业固定资产折旧方法一般采用平均年限法即直线法，交通运输工具也可采用工作量法。

（二）开办费摊销

开办费944万，按规定在营业五年内摊销完，每年摊销188.8万元。

六、投资本息偿还

（一）银行贷款本息偿还

（二）各投资者投资本金偿还

第六部分：项目经济效益的评估

一. 项目的财务效益评价

本项目营业收入以每年递增5%计算,1详见附表:营业收入预测表

二.         投资回收期预测

本研究数据参照国家规定的预算要求,测算结果表明,本项目的偿还能力较强.

第七部分：可行性报告的结论

以上调研结果标明，本项目有着有利的投资环境和经营条件。从项目的地点、功能和标准以及相应的市场需求状况来看，建设本项目是可行的，但必须尽可能控制在本预测规模范围之内。从项目的经济效益来看，只要积极推广，加强成本控制，善于经营管理，财务收益比较好。本项目的投资偿还能力尚佳，从投资收益对投资者来说，收益指标是良好的。投资方预计能在10 年左右收回投资成本，而且在10年以后可获净利。

从社会效益来看，本项目在经营10年内累计可为国家直接创税             一千万元左右，凤阳硅工业园区、小岗村及凤阳旅游业增添一座新型现代化高档商务酒店，同时能解决当地就业人员500人左右，对促进凤阳旅游业的发展，加速硅工业园区的招商进程有着积极的作用。

综上所述，本可行性报告的调研结论是：在凤阳硅工业园区兴建一座高档五星级酒店《明皇国际酒店》是可行的。