关于实施《南京市城市房屋拆迁管理办法》有关问题的解释一

【实施日期】2004/02/01【颁布单位】 宁房拆〔2004〕8号 【失效日期】

关于印发《关于实施〈南京市城市房屋拆迁管理办法〉有关问题的解释㈠》的通知 

各有关单位： 

《南京市城市房屋拆迁管理办法》（市令第227号）已经南京市颁布，自2004年2月1日起实施。为切实贯彻执行《南京市城市房屋拆迁管理办法》（以下简称《办法》），现就有关问题作如下解释和说明，请在《办法》实施中一并执行。 

特此通知。 

二○○四年一月六日 

关于实施《南京市城市房屋拆迁管理办法》有关问题的解释㈠ 

一、关于拆迁补偿资金的缴存、提取及使用（《办法》第七条第一款，第十六条，第二十三条） 

1、建设单位依据拆迁项目评估概算，向市房屋拆迁管理部门提供产权调换房源证明，并到指定银行开立拆迁补偿专项存款账户。经市房屋拆迁管理部门核定后，建设单位应按规定比例将拆迁补偿资金汇入专项存款账户。 

2、产权调换房源及专项存款账户中的资金不足时，建设单位应按市房屋拆迁管理部门要求的数量、金额及时间补足。 

3、拆迁人使用上述账户中的专项存款时，应当填写《拆迁补偿专项存款划转通知》报市房屋拆迁管理部门审核；市房屋拆迁管理部门核定后开具转帐支票；拆迁人持该转帐支票到开户银行开具署名为被拆迁人或房屋承租人的《南京市城市房屋拆迁补偿专项存款证实书》（以下简称存款证实书）。 

4、被拆迁人或房屋承租人使用拆迁补偿专项存款的，应当提交房屋拆迁补偿协议、身份证、存款证实书。相关手续应当由本人办理；如因故不能到场的，应当依法办理委托手续。 

二、关于房屋产权调换的程序（《办法》第十五条，第二十九条，第四十一条，第五十五条） 

1、拆迁人及其委托的拆迁实施单位应自拆迁期限首日起，在拆迁地点公示产权调换房源。公示内容应包括房屋坐落、房号、面积、楼层、朝向及是否现房等，并应附有平面示意图； 

2、拆迁人及其委托的拆迁实施单位在动迁时，应对上述内容作详尽解释，并征求被拆迁人对拆迁补偿方式的具体意见； 

3、被拆迁人选择产权调换的，拆迁人给予被拆迁人的选房期限不得少于5日； 

4、拆迁人及其委托的拆迁实施单位与被拆迁人具体协商产权调换的相关事项，并签订拆迁补偿协议。 

三、关于暂停办理“房屋交易”的界定（《办法》第十四条第二款） 

办法所称房屋交易包括房屋买卖、交换、赠与、抵押、租赁、以房地产投资入股、抵偿债务。 

四、关于重新购买房屋办理免交契税的手续（《办法》第十六条第二款） 

1、被拆迁居民办理免交契税手续，本着“税不重减、补一减一”的原则。被拆迁居民重新购买房屋时，持拆迁补偿协议、与其本人姓名一致的存款证实书，其价款中相当于拆迁补偿协议记载的货币补偿金额的部分免交契税。 

被拆迁居民办理免交契税手续，须同时提交下列文件： 

（1）拆迁补偿协议； 

（2）购房合同；

（3）身份证件；

（4）存款证实书。

2、被拆迁单位以自己的名义重新购房，办理免交契税手续时，须同时提交下列文件： 

（1）拆迁补偿协议（原件）；

（2）购房合同（原件）；

（3）市房屋拆迁管理部门确认的拆迁补偿款进账单（复印件）； 

（4）市房屋拆迁管理部门确认的《南京市房屋拆迁补偿专项存款划转通知》（原件）；

（5）其他相关文件资料。 

五、关于房屋“建筑面积”的认定 （《办法》第二十七条第一款、第三款） 

1、被拆迁房屋领有建设主管部门发给的《建设工程规划许可证》，尚未领取产权证件的，在该许可证核准的范围内，据实确定该房屋的建筑面积。 

2、租赁合约仅记载使用面积的，可以实地测量，也可以按照下列公式计算房屋的建筑面积。计算公式为： 

该幢房屋内各户的建筑面积=各户的使用面积×建筑面积系数；

其中：建筑面积系数= 该幢房屋的总建筑面积/该幢房屋的总使用面积。 

3、执行规定租金标准的公有住宅内的堂屋、厨房、厕所、楼梯间等共用部分，租赁合约或房产管理部门的租赁管理资料有记载的，按其记载的面积计算；没有记载的，按照共同使用户数均分计算。 

4、房屋所有权证或租赁合约（公房计租）对阁楼有记载的，对其中净空高度在1.4米（含）以上、不超过2.2米的部分，按实测使用面积的50%计算建筑面积，对净空高度在2.2米（含）以上的部分，按实测使用面积的70%计算建筑面积。

六、关于对“大于房屋建筑面积的土地使用面积”的认定（《办法》第二十七条第一款） 

计算货币补偿金额的土地使用面积=合法土地使用面积-计入拆迁补偿的房屋建筑面积 

公式中土地使用权人与房产所有权人须一致，且涉及面积均在拆迁范围之内。 

七、关于被拆迁房屋“用途”及“将住宅房屋用于经营”的补偿（《办法》第二十七条第二款，第四十七条） 

1、被拆迁房屋的用途应当以房屋所有权证书上标明的为准，所有权证书未标明的，以产权档案中记录的为准。 

2、将住宅房屋用于经营的，对其实际用于经营的建筑面积，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定经营年限，并按照以下规定给予补偿： 

（1）1年（含，下同）以上，不满2年的，评估结果的80%； 

（2）2年以上，不满3年的，评估结果的85%； 

（3）3年以上，不满4年的，评估结果的90%； 

（4）4年以上，不满5年的，评估结果的95%； 

（5）5年以上的，评估结果的100%。 

八、关于“被拆迁人仅有一处住宅”的界定（第二十七条第六款） 

办法中“仅有一处住宅”，是指具有本市常住户口，在本市范围内被拆迁人除被拆迁房屋外没有他处住宅、且实际居住。 

执行规定租金标准的公有住宅的房屋承租人，符合上述条件的，适用同样规定。 

九、关于“租赁合同期限”（《办法》第三十六条） 

租赁合同经多次续签，房屋承租人未变（含房屋承租人名称变更但实为同一单位或同一人）且租赁关系未中断的，自实际建立租赁关系之日起，连续计算租赁合同期限。