商业经营管理方案

1、目的

为了更好的配合商铺销售招商工作，增强经营商户、投资商铺者投资信心，保证商铺成功销售后，后期商业运作、商户入驻、投资者顺利过度，走上一定的正轨，特设想和构建“绣水如意·国际商都方案。

基本情况：

铺面间数        招商情况        业态划分情况

185间

总面积：1700㎡

        308品牌商户已签定意向入驻协议        泰晤士大道        38间        女人街、时尚精品街

                牛津步行街        41间        休闲步行街、茶餐厅、酒吧、咖啡

                温莎大道        37间        多元化休闲公园购物长廊

                伦敦街        26间        男士品牌

                铂金汉大道、英伦大道        43间        社区服务用品

解决的几个问题：

◆ 关于商业区投入使用后，宣传炒作，提高商圈知名度，吸引人气问题；

◆ 关于如何处理现阶段招商商户与今后商铺持有者之间关系；

◆ 关于今后商业区商户入驻，商户的管理及服务工作问题；

◆ 关于业态划分在今后经营中得到的保证和实施。

设想及思路

※ 成立商业管理委员会由投资商铺者组成，他们对今后商业区的宣传、管理起到决定和领导的作用；他们可以自筹资金聘请委托商业管理公司对商业区进行宣传操作、对商业区进行规范、专业的管理，使其商业投资得到有力的保证，当然要各个商铺投资者达成统一共识，形成商业管理委员会，需要前期公司进行一定的引导和支持。

※ 在前期的商业管理中，我们将成立商业管理部门，作为前期的协助、执行相关商业管理工作，在工作顺利开展后交由商业管理委员会、物业公司分管。

※ 为了使投资者增强投资信心，让他们看到购买铺面后，还有开发商在今后商业宣传上有一定的支持，使他们的商铺投资有升值的希望；建议设立一笔“商业宣传专项资金”，资金由商业管理委员会策划决定使用用途；资金前期由创意英国商业管理部门保管、操作执行，后期由物管公司接管，公司对资金的使用有决定和监督权。

※ 商业区投入使用时，在创意英国商业街设立一“信息公告栏”，由商业部门、屋业管理公司进行操作和维护，“信息公告栏”作用：

1．前期招商签定协议的商户名单公布于上（将无意向商户去掉），由投资者与其自然联系；

2．需要出租铺面、房子的信息公布于上，让有意向入驻创意英国的商户更快、更直白的了解信息。

※ 商业服务；

由物管部门利用公司与各个职能部门良好的关系资源，为今后入驻商户协助办理相关手续。取得商户良好的印象和口碑，最大化保证商户的稳定性，带动商户入驻创意英国商区势头，让投资者看到公司并没有忘记他们，公司尽其所能对其投资负责；对商户来说，让他感受到在其它地方经营没有的服务。

※ 业态问题；

在销售中一定要强调我们的业态规划，但今后商业经营中，业态的形成它是根据市场规律的发展自然而形成的，所以业态的划分只能加以引导而不能进行强制性的干涉。

商业管理委员会

组    成：由投资商铺者组成

成立时间：创意英国商铺交付使用前（约2005年6月）

组织单位：云南杰昌房地产开发有限公司/（铭鼎屋业管理公司）

协组单位：铭鼎屋业管理公司/（云南杰昌房地产开发有限公司）

商业管理委员会

1、   委员组成：由投资业主代表、经营者代表组成，每年选举一次，可以连任，委员均为义务工作，委员会1—2个月召开一次会议以少数服从多数表决；

2、 主要职责：

A、讨论通过商业管理方案、经营管理规章制度；

B、督监各经营者的经营行为，检举违规行为，进行行业自律；

C、讨论通过年度和阶段宣传促销计划和方案；

D、监督宣传促销费用的使用；

E、反映经营管理中的问题和建议。

商业管理委员会是由广大创意英国商铺投资组成，他代表了各投资者的利益，在今后的商业管理中，不论是“商业管理委员会”直接经营，或者是“商业管理委员会”聘请委托专业的商业管理机构经营，都应该遵行以下原则：

一、商业管理宗旨

1、维护良好的整体形象和秩序

2、确保消费者满意

3、使物业保值增值

4、为业主创造最大赢利机会

二、经营管理方面

1、商业街管理

（1） 对商业街进行统一开门时间管理，以确保商业街良好的形象和信誉。

（2） 对商业街业态划分引导管理；入驻商户尽量按照创意英国商业街规划经营。

2、销售现场管理  

对销售现场进行统一、有序、科学的管理、确保良好、美观的销售环境和秩序。

(1)店铺装潢：遵循创意英国风尚购物街的统一规定和要求，不得随意装修，应维持商业街的整体形象。  

(2)商品陈列：不得占用过道和乱堆乱放。

(3)现场促销：促销活动应遵守商业街的统一规定和要求，不得破坏商业街正常的经营秩序。事前与屋业管理部门报告，由屋业管理部门派人协助。

3、市场营销推广

(1)、营销策划：制定商业街整体营销和竞争策略，制定全年和阶段性的市场推广计划。

(2)、宣传促销：对商业街进行统一、有效的宣传推广，举办整体和主题促销活动。

(3)、品牌演绎：传播品牌故事、品牌时尚、举办品牌推广、时装表演、沙龙等活动。

4、商业价格管理

(1)实施统一明码标价。

(2)禁止价格欺诈行为。

(3)竞争中的随意降价促销，恶性竞争。  

5、商品质量管理 

(1)严禁假冒伪劣产品，假一罚十。

(2)实行商品质量“三包”。

(3)对商品质量进行抽检。

6、顾客服务规范

(1)售前服务：提倡主动、微笑和站立服务，但不得争客、抢客。

(2)售中服务：耐心热情介绍，礼貌迎送顾客，但不得强行买卖，严禁与顾客争吵。

(3)投诉处理：设立投诉热线，统一处理顾客投诉，确保顾客满意。

(4)售后服务：质量三包，送货安装跟踪服务等。

屋业管理部门

※ 关系协调

建立与各部门的良好关系，争取各部门的配合支持与租费优惠，实行统一交税，使经营者集中精力搞经营，降低经营成本，减少后顾之忧。  

※ 服务方面 

1． 生活服务：提供就餐、休闲、娱乐、客房、租房等方面的服务。 

2． 办公服务：提供传真、文印、电子邮件、会议、信件收发、书报订阅等服务。

3． 服务：为经营者提供必要的工商、税收、许可证办理服务及争取税费优惠。

4． 贷款服务：协助经营者办理必要的流动资金银行贷款服务。

5．  人事服务：为经营者提供人员招聘、培训、管理、档案等服务。

四、商业管理机构

※ 物业运营方面

1、安全保卫：维护顾客的安全，维护经营者的经营活动及财产安全，维护商场的设施设备安全，防盗、防火、防害，确保商业街的安全有序运行。

2、环境卫生：由专人对商业街进行清洁卫生和绿化管理，确保干净整洁、舒适明亮的购物环境。

3、物业维护：由专业人员对设施设备进行管理，养护和维修，保证其良好正常和低成本运行。

※ 商业管理收费

1、物业运营费：按国家有关规定收取，包括保安、环境卫生、物业维护等费用，按建筑面积分摊到户，合计收       元／平方米左右，每年分次预收。

2、水电费：按实际发生费用，每月交纳一次。

结语：

在销售中，对商业后续经营抓住重点进行宣传；

1．对宣传，承诺公司有资金支持；

2．对业态我们根据市场情况，结合自身条件进行划分和定位；

3．对商业管理我们将在过渡期成立相应商业管理部门，提供协助、执行服务。同时由广大业主组成商业管理委员会，对商业进行营销策划、宣传促销。

4．对经营商户今后入驻将由物业管理部门提供相关的服务工作。