2011年沈阳大连调研报告

             2011年10月6日

目录

     前言………………………………………………2

一. 我国房地产现状……………………………3

二. 考察调研大连站  …………………………4

三．考察调研沈阳站  …………………………8

四．大连、沈阳考察调研总结…………………11

五．国家对房地产市场的影响  …………13

（1）的持续效应…………………………13

（2）限购的影响  ……………………………13

（3）限贷对房地产市场的影响  …………13

（4）保障房对房地产市场的影响  ………14

（5）各类对房地产市场的叠加影响  ……15

（6）供求关系对房地产价格的影响  …………15

六．2012年我国房地产行业前景预测………16

     （1）悲观预测  ……………………………16

        （2）中性预测………………………………16

（3）乐观预测………………………………16

以上报告信息及资料来源 …………………  16

前言：

中国人的传统生活中，有三件事最重要——吃饭、穿衣、住房子。衣食住行，“住”排在第三位，重视“住”也来源于我们农耕文明中对土地的偏执喜爱。改革开放30多年来，城镇人均住房面积增长了5倍，农村人均住房面积增长了3倍。今天的中国，一年的房屋建设面积总量相当于俄罗斯全国现有的房屋面积。现代社会，拥有房产就意味着生活品质的提升。

一.我国房地产现状

近年来随着蚁族、裸婚等新名词的出现，房价过高的问题越来越引起社会普遍关注。越来越多的家庭为了一套房子耗尽了一生的财富，甚至是三代人的积蓄，这已经成为了社会的不可承受之重。

不少专家学者在研究房价问题时，大都参考两个指标，一是房价—收入比，二是房价—租金比。房价—收入比，指住房价格与城市居民家庭年收入之比，反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度，一般认为比值应在3—6之间，在今年一季度，由上海财经大学、浙江大学、南京大学等沪宁杭三地高校的房地产研究机构共同成立的长三角房地产研究院联合上海乐智研究机构，对上海市商品住房的测算，房价收入比均值已经达到24.19，最高的卢湾区已经达到45.58，也就是一家人不吃不喝要四五十年才能买一套房子。

由之而来的就是国家的强压，在2010年密集的下，全国房地产市场高速增长的局面得以缓解。随着下半年准备金的上调，利率的上调房地产过热现象明显降温，一手房和二手房都出现了市场部景气的现象，同时也对2012年的市场存在着担忧。在此背景下，2011年的全国房地产市场难以再现2009、2007 年那样的高速增长，金九银十也成为了过眼云烟，可知就是自住需求将成为支撑市场的主力。

二．考察调研大连站

大连是中国国际化程度最高的城市之一，中国第一批对外开放的14个沿海城市之一，位居中国创新环境竞争力排行第7位，设立研发中心和外包中心的世界500强企业40多家。

大连：自然风光优美，城市环境优越，年均气温50.9°F，冬暖夏凉，中国气候最好的宜居城市，2002年被联合国环境规划署授予全球环境500佳城市奖，2009年被联合国授予国际花园城市荣誉称号。

在大连一共考察了5个项目分别是：

1．亿达·第五郡2．亿达·春田3．远洋广场4．红星海世界观5．华润·海中国

各项目信息附表如下

亿达·春田地处大连甘井子区西侧，未来该区域发展的重点区域，甘井子区是大连最具投资活力的地区之一，是大连90%的建筑项目集中地，可建设拓展空间高达200平方公里，附近有大连生态科技创新城、大连体育中心、大连卫生医疗中心等重要投资项目的落户地，未来还将打造装备制造业聚集区、西郊国际旅游度假区、中华路商务区、空港商务区等。

亿达·春田，位于大连生态科技创新城核心区，占地60万平方米，总建筑面积135万平方米，南倚大连市西郊国家森林公园，东临建设中的大连市体育新城与机场核心发展区域，西北面长达37.2公里的渤海岸沿线，距离大连国际机场仅5公里，距离市中心仅12公里，距离大连港13公里，项目区域内山景、水体、公园、海岸、森林等自然生态丰富，亿达·春田依托原生态资源，融入居住、工作、教育、休闲等城市功能与业态规划，综合人与自然和谐共存的开发理念。

产品系列

银杏园：精装山景高层，总建筑面积9万平方米，由13栋法式观景高层组成，户型面积70—140平方米之间，满足高品位精装观景生活梦想，银杏园均价12500元/平，装修费用1400元/平，购房可享受优惠为200元/平米。

融庄：暖坡私属联排别墅，总建筑面积7.8万平方米，户型面积180—260平方米，营造向阳坡地的私属院落生活，融庄均价在2.6万元/平，套总价区间在400万—800万元/套。

馥园：半山坡地花园洋房，总建筑面积8万平方米，4至5层多层电梯洋房组成，户型面积90—160平方米之间，实现舒适宜居的类别墅品质生活。

留给我印象最真不是亿达·春田的售楼处，尽管该售楼处号称耗资1亿打造，不是他的2个多功能影音体验室，尽管它科技含量同行业领先，也不是该项目超高的得房率，尽管他是世界前5的建筑设计单位美国A+K,更不是它的园林，尽管耗资近亿元是世界设计公司前10强美国DTJ设计。

给我留下印象最深的是亿达·春田项目置业顾问的服务态度和行业标准。热情专业的服务让我感慨万分，接待我们的时候正好赶上午餐时间，该置业顾问一直细心接待介绍，在近3个小时的接待时间里，有条不紊的解答者我们6个考察人员各式各样的问题。这一次考察让我看到了房地产行业应期望的标杆质素，也是我们要学习和努力的方向，企业品牌的体现不只是项目品质的高端，配套的完善，地段的繁华，有的时候更是体现在服务，体现在细节，我被他的接待和对项目细致精准的介绍所征服，亿达·春田留给我的不只是优越品质，优美的自然环境，而是服务和置业顾问身上的那种洒脱的豪宅气质，客观的分析如果我们的置业顾问也拥有同样的行业质素，我想我们的成交率将上升2至3成左右。

总结一句话，保证品质的情况下项目万千，服务至上。

大连是一个沿海城市，拥有优越的自然海景资源，在考察期间我们也考察了红星海世界观这样非常出名的海景项目，但是留给我的印象并不深，在产品质素，户型园林设计及海域生活理念上并没有太多的创新，大多还是在品牌影响力和海景资源稀缺性或唯一性的中心竞争力上做文章，当然自然海景资源也是海景房产品最核心竞争力。

小结：大连是一个海滨城市，是商业，旅游、文化的集聚的，尽管现在房地产行业不景气，限贷、限购等各类对房地产市场的叠加影响下，但大连的房地产市场波动性还是较小的，没有出现价格大幅下降的现象，在生活品质日益提高的今天海景房的市场也将会越来越大，随着海岸线地块越来越少，添海资本的上升，海景房价格未来会被抬的更高，有机价格泡沫不可避免，但相对其他二线城市大连房地产行业还是很稳定的。

稳定的原因有两点，

第一点就是供求关系，大连的供应量随说也不小，但是的他的客群不只是大连市，全国尤其是东北三省到大连买房的客户由其多，这样就解决了销路问题，他的多渠道销售使得大连项目存余量很少，供求关系平衡稳定。

第二点：大连房地产项目产品多样化，除了普通的洋房、别墅、高层、还有海景洋房、别墅、观海高层等。形成了多层次、多类别的差异化产品满足各阶层消费需求。这也使得大连的房地产行业在国家严格的下房地产行业并没有太大波动的原因。

拥有这么多优势和高品质项目的大连其房地产行业在未来的几年里发展应会越来越好。

   三．考察调研沈阳站

到了沈阳我的第一印象就是大，幅员辽阔这个词正适合用在这里，在通往宾馆的路上我看到了一个房地产项目高空围挡，写着一句让我印象非常深刻的话，“初了唯一，我无法承诺更多。”很简洁、很给力。让我在沈阳的考察之旅充满期待。

沈阳之旅我们考察了11个项目，包括：恒大华府（高层）、首创棋盘山（别墅）、保利康桥（高层）、万科蓝山（高层）、万科柏翠园（高层）、万科春河里（高层）、华润悦府(城市综合体)橡树湾（洋房、别墅、小高层）、保利海上五月花（洋房）、华润凯旋门（高层、洋房）、华润置业广场（高层）

各项目信息附表如下：

万科·柏翠园案名源自柏翠红酒，项目位于沈阳五里河区域，西侧毗邻河畔花园，南拥五里河公园。项目不但享有繁华都市的商务配套，而且周边自然景观优越，居住舒适性极高。因此，万科把这一城市稀缺土地定位为纯粹的居住型高端社区，致力将其打造成为万科集团在全国城市豪宅系列产品中的代表作品。

优势：柏翠园项目以美国公园大宅为蓝本，全部为高层住宅产品，建筑采用具有独特贵族气质的都市新古典风格，整个项目的装修也是非常奢华，装修标准以5000元/㎡的硬装修为标准极致打造高档豪宅，并且项目在规划设计过程中采用了人车分型系统，社区内设有风雨连廊，在户型方面不仅做到了全明、干湿分离、洁污分区，下沉阳台等，而且产品加入了很多科技含量例如智能家居安防系统，同层排水、空调等现代都市生活展现无遗。

劣势：万科·柏翠园在整个沈阳的市场中高端地位毋庸置疑，但是项目销售过程中也同样暴露了一些不足之处。

首先：精装修标准硬装修每平米造价太高，使得项目售价偏高，如果控制在3000元/㎡这样销售情况可能会更好。

其次：项目所有产品的装修风格都一样，都是新古典主义的装修风格，没有选择性，这样就会使得一些不喜欢产品风格但有能力购买并且愿意该地点项目的客户流失。

再次：比邻2环桥部分楼宇会有噪音污染。

总体上看万科·柏翠园的优势还是很大的，市场机会也很大，拥有自然景观资源的豪宅将会越来越少，产品没有完美的有一点点瑕疵也是正常现象，还有就是万科的品牌有着万科会里这些忠实的业主万科地产会走的更远。

同质化产品对比

保利·康桥有着和万科·柏翠园一样的市场高端定位，良好的企业品牌形象，而且售价与精装修标准都差不太多同样才有了新风系统、同层排水、空调等科技新技术。但是也存在着区别，保利·康桥占有水景资源，浑河支流加上五里河公园一线水岸，连个项目的建筑风格也不同，保利·康桥是ArtDeco建筑风格，万科·柏翠园是美式新古典主义，在居住环境和营造的生活理念上有这本质的区别，虽然他们定位的都是高端客群但是两个项目的客群有交汇但非类同。

简述洋房和别墅产品

沈阳的洋房和别墅项目在园林打造和户型设计上采用的传统的设计理念，包括销售策略中赠送露台或者地下室这样的方法也一直在延续，棋盘山一号这个项目的自然景观浑河与新开河风景秀美毋庸置疑，但是社区内园林的规划及绿化覆盖率一般，没有看出是豪宅别墅的品质。也有园林、户型很好的洋房项目例如华润橡树湾，在园林打造上就不错，由其是负一层前花园位置的人造水系，连绵不绝的水声弥补了沈阳缺少自然水景自然的不足。

四．大连、沈阳考察调研总结

通过一周的时间我们考察了沈阳大连共计16个项目，项目的类别很多，质素也高低不一，价格更是高低不同，但通过考察调研看到了东北三省房地产行业的发展趋势，就是多层次、差异化产品，针对各阶层收入人群或特定人群发展房地产行业。

解决住房问题，必须从国情出发，形成面向高中低不同收入群体的多层次、差异化房地产产品体系。概括来讲，力求“低端有保障，中端有支持，高端有市场”。

“低端有保障”，就是通过保障性住房建设解决低收入群体的基本住房需求。低收入群体由于自身经济条件的，没有能力进入市场，只能依靠保障解决住房问题。

“中端有支持”，就是采取措施支持中等收入群体解决住房问题。中等收入特别是中等偏下群体既享受不了提供的保障性住房，又难以承担价格高昂的商品房，被通俗地称为“夹心层”。对这部分群体，应通过加大经济适用住房建设力度，适当扩大经济适用住房供应范围，加快建设限价商品房、公共租赁住房等方式。

“高端有市场”，就是支持有支付能力的群体通过市场解决住房问题。逐步完善房地产市场体系，加强宏观，规范市场秩序，促进房地产市场持续、稳定、健康发展，使其在满足高收入群体多样化的住房需求、促进经济发展方面发挥更大作用。

实现“住有所居”，对很多年轻人来说，可以考虑买小户型住房，随着经济实力增加，逐步改善住房条件。

五．国家对房地产市场的影响 

就像片头说的那样2012年的全国房地产市场难以再现2009、2007 年那样的高速增长。

（1）的持续效应：2011年前后的出台，对楼市的影响还是显见的。从成交量来看，4.15 造成的市场波动大于9.29，全国市场成交量低迷期持续约3 个月，而9.29后各城市基本仅低迷1个月左右。就成交均价 而言，2010年各个城市房价上涨的趋势基本得到控制。今年春节前“国”的出台已经为2011年的楼市定调，仍将是主旋律，且力度更大、要求更严、决心更强。受国和密集地方限购细则出台特别是二、线城市限购的出台，以及银根紧缩的影响，可以预见，2012年上半年依然会出现几个月的观望期。 

（2）限购的影响：通过观测各类城市限购后的市场表现发现：限购会导致一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月，部分一线城市在限购之前伴随有成交量的大幅上涨，如广州成交量先大幅上涨然后再大幅回落。 

限购令导致部分二、三线城市成交下降，但影响时间均在两个月以内。此外，限购或即将限购的二、三线城市成交量并不必然回落，相反限购前后或会成交量放大，如天津、合肥、佛山和东莞等城市。 

（3）限贷对房地产市场的影响：在密集的限贷之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。从理论上讲，因为首付提高必将使一部分需求流出市场。但实际上，限贷对需求的实际影响并没有想象的大，因为信贷首付松紧程度与一次性付清比例高度相关。历次首付比例提升后，相当一部分城市的一次性付清比例均有所提升，一旦首付放松，按揭付款比例会大幅提升，而一次性付款比例将下降。这说明，首付比例提高后，仍然有相当部分的实力客户择全款支付，进而削弱限贷的影响。 

在全国范围内来看，投资需求比例较高的城市如上海、北京、深圳等发达城市受限贷影响较大，而刚性需求比例较高的城市如武汉、郑州等中部城市，受限贷影响小。 

（4）保障房对房地产市场的影响：

保障房的缺失是导致房价快速上涨的一个重要因素。国家统计局数据显示，1999年经济适用房在商品住宅中所占比例为24.9% ，而到了2008年，该比例下降为7.2%。保障房的缺失迫使广大中低收入人群在商品住房市场释放需求，加剧了商品房市场供求紧张的局面。但近两年，保障房建设力度被提升到了政治高度，2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套，基本建成370万套；2011年更是提出全国要建设保障性住房和棚户区改造1000万套。而保障房建设将持续数年。

保障房建设力度的加强将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求。假定2010年370万套保障房全部推入市场，根据初步测算，2011年的保障房供应将分流商品房8%的有效需求，其中经济适用房分流4.8%的有效需求，公租房和廉租房分流3.2%的有效需求。由于国家统计局现行的统计方式将经济适用房划入商品住宅范畴，因而我们预计2012年，保障房将造成商品住房市场被动萎缩3%。 

（5）各类对房地产市场的叠加影响：

历次房地产往往是多个组合使用，讨论单个不利于我们从整体上判断各种对需求的叠加影响。 

（6）供求关系对房地产价格的影响 

如果排除因素，影响市场成交价格的一个重要因素将是供求关系，其中决定未来供应的一个重要因素将是商品房新开工面积。 

通过数据分析，我们发现新开工面积将在一年半左右的时间形成实际供应,滞后1.5年的新开工面积与当期销售面积非常吻合，因而我们将滞后1.5年的新开工面积称为“潜在供应”，而将当期的销售面积称为“实际需求”。由于2009年下半年至2010年上半年的大牛市，造成了新开工面积急剧放大，这将造成2011年4份至11月份期间，市场上有大量的新增潜在供应。同样，在2012年上半年，市场供应量也存在潜在放大的态势，但将在2012年下半年逐渐回落。

在资金充足的前提下，应当抓住行业调整机会，加快并购、土地储备和扩张。特别是在其他开发商即将降价促销的时候，抢占优质资源

六．2012年我国房地产行业前景预测

因而，参考2010年各类对楼市的影响程度，对2011年全国商品房销售面积增速进行了测算。由于未来中国经济和执行面临很多不确定性，我们将测算分为悲观、中性和乐观三种。

（1）悲观预测：定2012年受城市商品房销售面积增速与2011年“国十条”后增速保持一致，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积下降7.1% ；考虑保障房的影响，全国销售面积将下降10.3%。 

﹙2）中性预测：2011年一二线城市后三季度由于，尤其是一线城市，销售面积已经处于历史低位，假定2012年销售面积不应再低。基于此，如果不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨4.7% ；考虑保障房的影响，全国销售面积将上涨1.5%。 

﹙3）乐观预测：2年一二线城市由于全面限购，假定部分需求被挤压到三线甚至四线城市，带动三线四线城市再创新高。照此测算，不考虑保障房的影响，全国销售面积上涨7% ；考虑保障房的影响，全国销售面积上涨3.8%。 

以上数据来自个城市房产信息网、搜狐焦点房产网、新浪搜房网、2011中国房地产发展及预测、2011房地产现状报告、我国房地产发展及现状（2011.8.讲义）、中原地产：2012年产地产行业发展预测