贵州2015年下半年房地产估价师《相关知识》：贷款程序考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。A．市场价值B．理论价值C．市场价格D．理论价格

2、下列有关金融工具的表述中，错误的是__。A．一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关B．本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据C．与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发D．中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债

3、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在__年以上。A．20B．30C．70D．40

4、以下不属于长期趋势法的是。A：数学曲线拟合法B：指数调查法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格

5、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。A．目标定价法B．成本加成定价法C．随行就市定价法D．价值定价法

6、房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的__。A．变现风险B．风险C．利率风险D．市场供求风险

7、转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起__日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A．60B．45C．30D．15

8、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C：运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D：路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格E：工业用地的监测点评估价格

9、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了__对地价的影响。A．土地面积B．地质条件C．土地位置D．土地形状

10、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下，则区域因素修正后的价格应为（）元/m2。A．2000B．1900C．2100D．1905

11、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。A：6280B：08C：6881D：7021E：工业用地的监测点评估价格

12、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为。A：有效经过年数等于实际经过年数B：有效经过年数短于实际经过年数C：有效经过年数长于实际经过年数D：有效经过年数可能短于或长于实际经过年数E：工业用地的监测点评估价格

13、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是。A：空置率=合理空置率B：空置率合理空置率D：不能判断E：借款合同

14、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。A．同一估价原则、同一估价时点B．同一估价目的、同一估价方法C．同一估价目的、同一估价时点D．同一估价原则、同一估价目的

15、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。A：1 700B：2 000C：2 100D：2 400E：工业用地的监测点评估价格

16、__是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程。A．供给B．生产C．投入D．产出

17、土地使用权抵押时，其地上建筑物__抵押。A．随之B．不能C．由抵押人确定是否D．由抵押权人确定是否

18、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是。(2005年试题)A：市场需求容量调查B：消费者行为调查C：市场营销因素调查D：竞争情况调查E：借款合同

19、不动产拍卖成交一般以为标志。A：拍卖标的物实际占有的转移B：拍卖标的物实际使用的转移C：拍卖标的物财产所有权的转移D：拍卖标的物财产所有权的出租E：执行层的组织协调

20、__是指外汇买卖活动的总称。A．外汇市场B．外汇总市场C．汇兑买卖D．汇兑市场

21、对房地产开发项目，不出现在项目投资现金流量表中的是。A：销售收入B：开发建设投资C：营业税金及附加D：借贷本金偿还E：借款合同

22、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过__。A．半年B．1年C．1年半D．2年

23、下列有关债券的表述，不正确的是__。A．债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证B．债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据C．债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响D．债券的偿还性、收益性、流动性和安全陛之间具有相关性关系，一般隋况下很难同时兼顾

24、物业管理企业发生变换时，维修资金账户转移手续应当自双方签字盖章之日起__内送当地房地产行政主管部门和业主委员会备案。A．3日B．5日C．10日D．15日

25、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是__。①规划设计与方案报批；②投资机会找寻；③可行性研究；④获取土地使用权证；⑤投资机会筛选；⑥施工建设与竣工验收；⑦市场营销和物业管理；⑧签署合作协议A．②⑤④③①⑥③⑦B．②⑤③④①⑧⑥⑦C．②④⑤③①⑧⑥⑦D．②③⑤④①⑧⑥⑦

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。A．378.49B．678.22C．779.14D．804.73

2、住房公积金管理的中心环节是。A：住房公积金的决策B：住房公积金的运作C：银行专户存储D：财政监督E：执行层的组织协调

3、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。A．权责发生制原则B．收负实现制原则C．配比原则D．划分收益性支出与资本性支出原则

4、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。A．实物构成范围B．权益范围C．空间范围D．时间范围E．影响范围

5、住房公积金的增值收益的合法用途包括。(2004年试题)A：奖励住房公积金管理中心职工B：建立住房公积金贷款风险准备金C：支付住房公积金管理中心的管理费用D：建设廉租住房的补充资金E：建设经济适用住房的补充资金

6、我国房地产业的发展主要得益于三项重大制度和的改革。A：城镇住房制度改革B：城市土地使用制度改革C：房地产生产方式改革D：社会改革E：政治改革

7、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类__。A．主观合理价值和公开市场价值B．主观合理价值和非公开市场价值C．主观合理价值和客观合理价值D．公开市场价值和非公开市场价值

8、下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法错误的是。A：物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容B：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节C：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节D：系统外部环境条件主要是物业服务企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调E：系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调

9、某房地产开发项目的占地面积为10000㎡，规划容积率≤4，预计开发完成后可供销售面积为总建筑面积的80％，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500 元／㎡，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为元／㎡．(2008年试题)A：2350B：2937．5C：3250D：4062．5E：借款合同

10、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A．变动成本的设B．销售收入的不同C．固定成本的设置D．平衡点的设置

11、地租即为土地的__。A．净价值B．利润C．净收益D．价格

12、某房地产开发商通过有偿出让方式获得一块土地的使用权，土地面积为5000m2，拟投资开发一房地产项目。该项目固定成本为6000万元，单位面积的可变成本为2000元/m2，预计售价为  5000元/m2，则该房地产开发项目的容积率至少是（）。A．2.0B．3.0C．4.0D．5.0

13、收益性物业的经营费用是除__外物业发生的所有费用。A．人员工资B．抵押贷款还本付息C．保险费D．房产税

14、在职职工李某以抵押贷款的方式在甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发的S住宅小区预购一套商品住房。2001年8月，李某与甲公司签订了购买该套商品住房的预售合同，预售合同中对房屋建筑面积仅约定“房屋建筑面积100，1建筑面积的价格为3000元”。2002年2月，S住宅小区综合验收合格并交付使用。经房屋权属登记机关确认，李某所购商品住房的套内建筑面积为95，该套住房所在楼共有20套住房，套内建筑面积总计3000，需分摊的共有建筑面积为450。2002年3月，李某将房屋出租给王某。2003年8月，王某将房屋转租给张某。  (2003年试题)下列关于王某转租该套住房的表述中，正确的有。A：王某转租该套住房，必须经李某同意B：王某已支付房租给李某，故李某不可以从房屋转租中获益C：李某与王某签订的房屋租赁合同已登记备案，王某与张某签订的房屋转租合同不必登记备案D：房屋转租期间，转租合同随原租赁合同解除而解除E：抵押财产被查封

15、以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为。A：商业保险B：社会保险C：保险D：财产保险E：人身保险

16、物业代理的形式主要有以下__几种分类方式。A．联合代理与独家代理B．买方代理、卖方代理和双重代理C．销售代理和租售代理D．首席代理和分代理E．双重代理

17、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。A．28元/m2B．2688元/m2C．2708元/m2D．2734元/m2

18、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重建价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值是__。A．1000元/m2B．800元/m2C．1200元/m2D．900元/m2

19、在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于__。A．用地控制指标B．环境容量控制指标C．建筑形态控制指标D．城市设计引导及控制指标

20、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项。A：开发企业名称B：中介服务机构代理销售的载明该机构名称C：预售或者销售许可证书号D：项目的具体位置E：项目的销售价格有效期

21、投资利润率的计算基数不包括__。A．土地取得成本B．开发成本C．管理费用D．销售费用

22、房地产开发项目的主要不确定因素有__。A．土地费用B．建安工程费用C．运营费用D．空置率E．容积率

23、通常情况下法律、法规不得拍卖的房地产包括。A：未依法取得房地产产权证书的B：共有房地产，已经其他共有人书面同意的C：权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的D：权利人对房地产的处分权受到的E：司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式房地产权利的

24、收益法公式成立的条件是（）。A．a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零B．a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零C．a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D．a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

25、在房地产开发投资中，属于财务费用的是（）。A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费D．无形资产摊销费