2015年山东省房地产估价师《经营与管理》：风险分析与决策试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗土地的面积为1000 ㎡，其上建筑物的建筑面积为5 000 ㎡，建筑物的基底面积为700 ㎡，建筑物层数为8层，则该宗土地的容积率为．【2003年考题】A：8．0B：5．6C：5．0D：0．7E：工业用地的监测点评估价格

2、按照目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。A：《国有土地所有证》B：《国有土地使用证》C：《集体土地所有证》D：《集体土地使用证》E：房地产估价机构必须加盖公章

3、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。A．87B．124C．130D．134

4、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的__住房制度。A．实物补贴性B．实物福利性C．低租福利性D．货币补贴性

5、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。A．280B．285C．290D．295

6、根据《物权法》规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经的业主同意。A：专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数B：专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一C：专有部分占建筑物总面积四分之一以上的业主且占总人数四分之一D：专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二E：执行层的组织协调

7、对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算项目财务分析等进行的预可行性研究，属于__阶段。A．投资机会研究B．初步可行性研究C．详细可行性研究D．项目的评估和决策

8、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会。A：上升B：下降C：不变D：无法确定E：工业用地的监测点评估价格

9、下列股东权利中，属于自益权的是。A：出席股东大会的权利、股票过户的权利、表决权B：股票过户的权利、股息红利分配的请求权C：表决权、查询公司经营状况的请求权、出席股东大会的权利D：股票过户的权利、表决权、查询公司经营状況的请求权E：执行层的组织协调

10、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为__。A．167%B．80%C．200%D．60%

11、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元B．112.5万元C．123.3万元D．150万元

12、某房地产估价机构就其房地产估价质量向保险公司投保的险种属于__。A．财产损失保险B．责任保险C．意外伤害保险D．保证保险

13、房地产置业投资中，在持有期内获得每年__的股本收益率也是很平常的事。A．20%～30%B．20%～25%C．15%～20%D．10%～15%

14、某仓库房地产，建筑面积为800 ㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2 000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】A：93．75万元B：115万元C：293．75万元D：315万元E：工业用地的监测点评估价格

15、假设某段时间内房地产业的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数是（）。A．0.25B．0.50C．1.5D．2.00

16、对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由__制定办法予以解决。A．市、县规划行政主管部门B．市规划行政主管部门C．县规划行政主管部门D．市、县规划行政主管部门和房地产管理部门

17、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民起诉。A．1B．2C．3D．6

18、影响房地产价格的环境因素不包括。A：大气环境B：声觉环境C：卫生环境D：治安环境E：工业用地的监测点评估价格

19、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是。A：0.21B：1.23C：2.01D：3.23E：借款合同

20、某商业大楼建造期2年，建成8年后补办了土地使用权出让手续。土地使用年限为40年，建筑物的经济寿命为35年，评估时该建筑物的折旧年限应取__年。A．35B．45C．48D．50

21、下列不需交纳契税的是。A：以土地、房屋权属作价投资B：房屋买卖C：继承土地、房屋权属D：房屋赠与E：执行层的组织协调

22、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是__。A．领导定价法B．挑战定价法C．随行就市定价法D．价值定价法

23、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的__组织实施。A．省级B．市、县C．市、县土地管理部门D．乡镇

24、已知某项房地产投资的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资目标收益率为10%时，该投资项目的动态投资回收期为()年。A.4.00B.4.58C.4.625D.5.16

25、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。A．社会因素B．环境因素C．人口因素D．行政因素

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产的不可移动性，要求房地产的区位对__具有吸引力。A．B．建造商C．开发商D．设计师

2、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。A．有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B．“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C．有租约的房地产D．未来状况下的房地产E．共有的房地产

3、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A．租金调整条款B．代收代缴费用条款C．装修费用条款D．折让优惠条款

4、房地产投资者的债务融资方式有（）。A．吸收其他机构投资者资金B．建成房地产抵押贷款C．土地储备贷款D．增发新股E．房地产企业流动资金贷款

5、关于城市规划的下列表述中，不正确的是。A：城市规划是指为了实现一定时期內城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B：城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区內的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C：城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域內因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D：城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区內的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E：执行层的组织协调

6、业主公约由__制定并修改。A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同

7、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。A：权属没有争议的房地产B：学校用于教学的房地产C：列入文物保护的建筑物D：已依法公告列入拆迁范围的房地产E：被依法查封的房地产

8、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为__元/m2。A．2139B．2146C．2651D．2659

9、下列关于房产图的表述中，正确的有__。A．房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，其比例尺一般为1:500B．房产分丘图能反映丘内所有房屋及其用地情况等各项房地产要素C．房产分户图是表示房屋建筑结构的细部，比例尺一般为1:100D．房产分户因是分丘图的局部明细图E．分丘图是测绘分户图和分幅图的基础资料

10、保险合同的辅助人，包括。A：被保险人B：受益人C：保险代理人D：保险经纪人E：保险公估人

11、下列房地产不得用于抵押的有。A：无地上建筑物的出让土地使用权B：无地上建筑物的划拨土地使用权C：所有权或使用权有争议的房地产D：依法查封扣押期间的房地产E：幼儿园等公益教育设施

12、估价中的最高最佳使用具体包括__等。A．最仕用途B．最佳位置C．最佳规模D．最佳环境E．最佳集约度

13、房地产具有供给有限特性，本质上于（）。A．土地总量有限B．规划C．房地产不可移动D．价值量大

14、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于__的健全与否。A．路线价B．深度百分率C．宗地形状D．临街状态E．土地形状

15、房地产投资除了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照分类。A：经济活动类型B：投资方式C：投资主体D：物业类型E：投资偏好

16、员工医疗保险和失业保险属于经营费用中的。A：人工费B：办公费C：法定税费D：保险费E：借款合同

17、房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于__。A．10%B．35%C．15%D．25%

18、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣布从__下半年开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。A．1996年B．1997年C．1998年D．1999年

19、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在3％以内(含3％)的房价款由买受人补足B：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人C：绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人D：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人E：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人

20、下列情形中，诉讼时效为2年的是。(2008年试题)A：身体受到伤害要求赔偿的B：寄存财物被丢失的C：环境遭污染或损害的D：借出的资金未能收回的E：执行层的组织协调

21、物业管理的核心工作是。A：根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作B：对房地产资产进行日常的维护与维修，并向入住的客户或业主提供服务，以保障其始终处在正常的运行状态C：执行资产管理所确定的战略方针，以满足房地产组合投资管理的目标D：拥有一个管理有序、高效率的办公环境E：借款合同

22、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。A．可出租或可使用面积B．出租方的商业信誉C．基础租金与市场租金D．出租单元的面积规划和室内装修E．物业管理企业的经营业绩

23、会计要素主要包括__。A．资产、负债、所有者权益B．资产、负债、所有者权益、收入、费用C．资产、负债、所有者权益、收入、费用、利润D．资产、收入、利润

24、房地产所有权登记发证的法定机关是__。A．国家房地产管理部门B．国家土地管理部门C．市、县土地管理部门D．市、县房地产管理部门

25、当前我国缴存住房公积金的对象主要包括。A：国家机关及其离休职工B：国有企业及其退休职工C：城镇集体企业及其在职职工D：外商投资企业及其在职职工E：城镇私营企业及其在职职工