公共设施维保管理

1目的

确保物业住宅类房屋附属公共设施处于良好状态。

2适用范围

1

适用于物业住宅类服务中心公共配套设施维修保养。

3术语和定义

无

4职责

5.1工作内容

5.1.1 工程维保部负责人根据实际情况制定公共设施《设施设备保养年度计划表》和《设施设备保养月度计划表》，报项目经理审批。

5.1.2 工程维保部综合维修班长按审批后的计划组织各专业维修人员对相关公共设施进行维修。

5.1.3 维修完成后由工程维保部综合维修班长现场验收，同时由维修人员填写《公共设施维修保养记录表》，如满足维修要求，将记录归档保存；如维修没有满足要求，则组织力量继续进行维修，直到满足要求为止。

5.1.4 辖区内公共设施如遇突发事件，由工程维保部综合维修班组织相关专业维修人员进行抢修，由工程维保部综合维修班长现场验收并作记录。

5.1.5 日常公共设施进行维修保养，维修完并填写《公共设施维修保养记录表》，维修保养时如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌（如"前面施工、请绕道"、"危险，请止步"等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。

5.1.6 屋顶每2年对隔热层进行保养一次。对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖接缝处勾缝。

5.1.7 根据项目的要求，定期对外墙进行清洗。发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样。 

5.1.8 内墙饰面每年进行局部保养。对粉刷面发现有裂缝的应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或进行更换。 

5.1.9 楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理；对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。 

5.1.10 楼宇内防火木质门每年全面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门及其它类型门每年对轴承、导轨上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应及时修补。

5.1.11 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油漆一次，最长时间不超过4年。 

5.1.12  窗每年保养一次。对门窗五金件、纱窗、框松动、翘曲，损坏的应固定好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把铁脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。 检查推拉窗上下咬合尺寸不低于一公分

5.1.13 公共地砖每年进行局部保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。日常发现地砖损坏的应及时维修。

5.1.14 轻钢龙骨和铝格栅吊顶分开吊顶进行全面保养一次，查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换。 

5.1.15 人行道、车行道每年保养一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补。 

5.1.16 管道每年评估，对焊接管道应视情况局部刷漆一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数。污水井每年全面揭盖检查清理污泥一次。 

5.1.17 挡雨篷每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。 

5.1.18 玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。 

5.1.19 在大风、大雨等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细检查，发现问题及时预防处理，以免发生意外。 

5.1.20 工程综合维修班长应将设施维护保养情况和重要零部件更换情况记录在《公共设施维修保养记录表》、《设备台账》中。

5.1.21 公共设施保养计划标准