有计划地实施物业的维修养护是实现物业保值增值的有效途径。参照XX市颁发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》和《XX市物业管理办法》，管理处实行房屋本体和公共设施维修项目负责制，由管理处经理负责定期向XX广场业主委员会汇报项目执行情况，使维修基金发挥最大效用，保障大楼房屋本体和公用设施始终完好，达到使用功能不断完善和提高的目的。为此，XX物业为XXXX广场建立一套行之有效物业养护计划和措施。
一.管理养护范围及专用基金运作模式
(一)房屋本体及公用设施维修养护范围
房屋本体维修养护范围：房屋承重结构部件（基础、屋面、梁、柱、墙体），抗震结构部位（构造柱、梁、墙）、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、电梯、机电设备、本体消防设施、本体上下水主管道。
公用设施维修养护范围：区内道路、室外照明、园林绿地、消防设施及排水管网、标识导示、智能化系统、其他公用设施。
(二)公用设施专用基金的运作模式
根据建筑物的新、旧程度以及使用期特点，基金在保证房屋本体以及住宅区公共设施的正常使用要求的前提下，遵循“取之于民，用之于民，量入为出”的原则，前三年的运作过程中，应节制使用。
基金的所有权属于全体业主，主管部门是市房管局；在基金的使用上，将严格按基金的使用审批程序。坚持专款专用，按规定公布收支账目，接受市房管局主管部门和业主委员会的监督或业主查询。
二.公用设施维修养护计划及标准
公用设施维修养护方案分为日常维修方案和定期养护方案，每个方案包括区内道路、沟、渠、池、井、园林绿地、消防设施及排水管网和智能系统等内容，每一项均从工作计划、实施方案、执行标准和实施效果四个方面提出要求，量化执行标准，使其具有科学性和实操性。
(一)房屋本体部位日常维修养护计划及实施方案
| 序号 | 项目 | 维修类别划分 | 计划 | 方案 |
| 1 | 房屋承重及抗震结构部位 | 局部受损； 施工质量原因造成的结构问题； | 每周检查一遍，发现问题，及时维修。 | 由于使用不当造成结构局部受损较轻，由工程部按房屋修缮规定实施维修；如局部受损较重，应请专家“会诊”提出方案，委托专业公司实施； |
| 2 | 外墙面 | 外墙面起鼓脱落； 外墙面局部渗漏； 外墙面大面积渗漏； 外墙面的翻新； | 每周检查一遍，发现问题，及时维修。 | 由工程部按有关修缮规程实施； |
| 3 | 电梯 | 曳引绳张紧度的调整维护； 导轨、安全钳的工作情况维护； 转动、滑动部的维护； 各项安全装置的维护； 电脑控制板等的维护检测； | 每天巡视一遍，发现问题，及时维修。 | 物业公司电梯工配合电梯维保单位实施维修 |
| 4 | 水电设备 | 发电机及水泵等机电设备的维护保养； 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换； | 每天巡视检查，发现问题，及时维修。 | 由工程部组织实施； |
| 5 | 公用照明 | 线路的检查维护； 灯具的维修及更新； | 每天巡视，发现问题，及时维修。 | 由工程部按照相应作业规程实施维修； |
| 6 | 消防设施 | 疏散标志的维修及维护； 室内消防栓（箱）的有效维护及检修； 烟、温感报警系统故障的排除和维护； | 每周检查一次，发现问题，及时维修。 | 由工程部按相应作业规程实施维修； |
| 7 | 公共通道 门 厅 楼梯间 | 公用地面的维修改造； 公共通道、门厅的墙、天棚维护； 楼间墙面、扶手、踏步的维护； | 每周检查一次，发现问题，及时维修。 | 由工程部按相应技术作业规程实施维修； |
| 8 | 上下水 主管道 | 接口及砂眼漏水； 管道堵塞、破裂； 固定码松脱； | 每周检查一遍，发现问题，及时维修。 | 由工程部负责维修； |
| 序号 | 项目 | 维修类别划分 | 计划 | 方案 |
| 1 | 房屋承重 抗震 结构部位 | 局部受损； 施工质量原因造成的结构问题； | ✧每年对房屋基础进行一次检查，注意白蚁侵害，地基沉降、外力损坏等引起损害； ✧避雷网每年刷漆一次，防止锈蚀； ✧每年全面修补一次屋面隔热层板；每半年疏通一次屋面雨水口； ✧每年对屋面防水层检修一次；每四年翻新更换老化部分。 ✧屋面防水隔热层每15年全面翻新一次。 | 工程部 负责实施 |
| 2 | 外墙面 | 外墙面起鼓脱落的修补； 外墙面局部渗漏； 外墙面大面积渗漏； | ✧每两年对较大面积的渗漏外墙，应局部翻新，防止面积继续扩大及污染墙面，并清洗一次； ✧每年雨季前对住客外窗台进行一次密封检查，杜绝雨水的侵入。 | 工程部 实施 |
| 3 | 电梯 | 曳引绳张紧度的调整维护； 导轨、安全钳的工作情况维护； 各项安全装置的维护； 电脑控制板等的维护检测； | ✧每月检查一次曳引绳张紧度； ✧每月定期对滑动转动部分加一次油； ✧每季度检查一次导轨安全钳工作情况； ✧每半年进行一次全面检查。 | 工程部 组织实施 |
| 4 | 水电设备 | 发电机及水泵等机电设备的维护保养； 日常机电设备的零部件易耗品维修、更换； | ✧月检控制设备一次； ✧季检开关灵敏度及开关紧固件完好情况； ✧每年检修一次发电机设备，年检电源切换及自动保护装置。 | 工程部 组织实施 |
| 5 | 公用照明 | 线路的检查维护； 灯具的维修及更新； | ✧每季度检修一次线路及灯具，更换老化线路及损坏灯具。 | 工程部 实施维修 |
| 6 | 消防设施 | 疏散标志的维修及维护； 室内消防栓（箱）的有效维护及检修； 烟、温感报警系统故障的排除和维护； | ✧每年对消防栓油漆一次，并将消防带晾晒一次； ✧每年对消防疏散标志维修一次； ✧消防系统主要设备每年联动测试一次。 | 工程部 实施维修 |
| 7 | 公共通道、门厅、楼梯间 | 公用地面的维修改造； 公共通道、门厅的墙、天棚维护； 间墙面、扶手、踏步的维护； | ✧每半年对公共地面进行维护一次； ✧每两年维修一次通道门厅及楼梯间墙壁、扶手及栏杆； ✧每年全面维护一次楼梯踏步 ✧每15年铲除抹灰翻新一次。 | 工程部 实施维修 |
| 8 | 上下水 主管道 | 接口及砂眼漏水； 管道堵塞、破裂； 固定码松脱； | ✧每年刷一次管道油漆；每年检修一次管道固定码； ✧每年雨季前检查一次雨水口，更换不合格部分。 | 工程部 负责维修 |
| 序号 | 项目 | 养护标准 | 实施效果 |
| 1 | 房屋承重 | 房屋修缮标准； 有关工程施工技术规范； | ✧安全，正常使用 ✧功能完好 |
| 2 | 外墙面 | 房屋修缮标准； 外墙面修缮作业规程； | ✧无鼓无脱、无渗水、无违章、整洁统一 |
| 3 | 电梯 | 电梯维修保养标准 | ✧安全正常运行、平稳 ✧机房、轿厢整洁 ✧电梯完好率100% ✧电梯故障率低于0.1% |
| 4 | 水电设备 | 机电设备维修保养规程 | ✧无故障停电，保障安全运行 |
| 5 | 公用照明 | 公用照明维修保养规程 | ✧线路无乱搭接 ✧照明灯具正常，开关灵活 |
| 6 | 消防设施 | 标识制定及维护管理规定； 消防栓维修操作规程； 消防报警系统维护保养规程； | ✧设施有效，标识清楚，完好无损； ✧灵敏，准确报警 ✧阀门完好，无渗漏 |
| 7 | 公共通道、门厅、楼梯间 | 相应建筑部分修缮技术规程； 房屋修缮标准； | ✧整洁，无缺损，无霉迹 ✧扶手完好，无张贴痕迹 |
| 8 | 上下水主管道 | 排水管维护修缮标准； 给水管维护修缮标准； | ✧管道通畅，无渗漏 |
| 序号 | 类别 | 项目 | 日常维修计划 | 日常维修方案 |
| 1 | 区内道路 | 砼路面、人行道 | 每周检查一遍，随坏随修 | 由工程部按项目维修规程实施 |
| 砼道牙 | ||||
| 2 | 室外照明 | 高柱灯 | 每天检查一遍，随坏随修 | 由工程部按专业操作规程实施 |
| 柱头灯 | ||||
| 藏地灯 | ||||
| 3 | 沟渠池井 | 排洪沟 | 每周检查一遍，发现问题，及时维修 | 由工程部按专业操作规程实施 |
| 雨水口 | ||||
| 雨水井 | ||||
| 污水井 | ||||
| 化粪池 | ||||
| 阀门井 | ||||
| 4 | 园林绿地 | 绿化 | 每天检查一遍，发现问题，及时维修 | 管理部安排绿化补种，园艺维修 |
| 雕塑小品、花池 | ||||
| 水景 | ||||
| 5 | 消防设施及排水管网 | 排水管 | 每周检查一遍，发现问题，及时维修 | 由工程部按相关维修规程实施 |
| 室外消防栓 | ||||
| 水泵结合器 | ||||
| 6 | 公用标识导示 | 标识牌 | 每周检查一遍，发现问题，及时维修 | 由工程部按相关维修规程实施 |
| 警示牌 |
| 7 | 其它公用设施 | 垃圾转运站 | 每周检查一遍，发现问题，及时维修 | 由工程部按相关维修规程实施 |
| 围墙 | ||||
| 挡土墙 | ||||
| 8 | 智能化系统 | 摄像监控系统 | 每日检查一遍，发现问题，及时维修 | 由工程部按相关维修规程实施 |
| 监控中心 | ||||
| 周界报警系统 |
| 序号 | 类别 | 项目 | 日常维修标准 | 日常维修实施效果 |
| 1 | 区内道路 | 砼路面、人行道 | 路面修缮质量标准； 人行道铺设修缮标准； | ✧干整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。 |
| 砼道牙 | ||||
| 2 | 室外照明 | 高柱灯 | 电气作业安全操作规程； 灯具施工技术标准； | ✧灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。 |
| 柱头灯 | ||||
| 藏地灯 | ||||
| 3 | 沟渠池井 | 排洪沟 | 排洪沟无堵塞、无缺损； 井内无积物，井壁无脱落； 化粪池出口及分隔池无堵塞； 井盖上标志清晰； | ✧井盖完好率达100%； ✧无缺损，少污积； ✧无堵塞； |
| 雨水口 | ||||
| 雨水井 | ||||
| 污水井 | ||||
| 化粪池 | ||||
| 阀门井 | ||||
| 4 | 园林绿地 | 绿化 | 绿化工作标准； 园林工作标准； | ✧绿化管理设施、设备齐全完好； ✧雕塑小品等园艺完好率达95%以上； |
| 雕塑小品 | ||||
| 5 | 消防设施及排水管网 | 排水管 | 排水管施工技术标准； 消防设施施工技术标准； | ✧管道畅通，无堵塞； ✧无泄漏； ✧消防设施正常有效； |
| 室外消防栓 | ||||
| 水泵结合器 | ||||
| 6 | 公用标识导示 | 标识牌 | 标识清楚，无污积，破损； 安放牢固； | ✧标志设施完好率100%； ✧标志无损坏； |
| 警示牌 | ||||
| 7 | 其它公用设施 | 垃圾转运站 | 无破损； 无脱落； 泄水通畅； | ✧确保围墙、挡土墙安全使用； ✧确保垃圾转运站正常使用。 |
| 围墙 | ||||
| 挡土墙 |
| 8 | 智能化系统 | 摄像监控系统 | 智能化系统维护保养标准 | ✧系统性能良好，正常运行； ✧设施完好，整洁有序，无破损； |
| 监控中心 | ||||
| 周界报警系统 |
| 序号 | 类别 | 项目 | 定期维修计划 | 定期维修方案 |
| 1 | 区内道路 | 砼路面 | 每年对局部损坏严重，修补多次的路面、道牙、人行道板进行翻新。 路面翻新面积应控制在每年1‰以内，其它控制每年5‰以内，逐年递增10%。 | 翻新工作由工程部组织专业单位实施。 |
| 人行道 | ||||
| 2 | 室外照明 | 高柱灯 | 灯杆每年刷漆一次； 每月清洁灯具一次； 每季检修线路一遍； 对于破损灯具及老化线路进行更换。 | 由工程部按相关作业规程维修。 |
| 柱头灯 | ||||
| 藏地灯 | ||||
| 3 | 沟渠池井 | 排洪沟 | 每季度清理沟内杂物一次； 化粪池每半年清理一次； 井盖板每年刷一次漆，防止锈蚀； 每季度清理井内杂物一次； 每年全面维修完善一次。 | 由工程部按相应作业规程实施。 |
| 雨水口 | ||||
| 雨水井 | ||||
| 污水井 | ||||
| 化粪池 | ||||
| 阀门井 | ||||
| 4 | 园林 绿地 小品 | 绿化 | 春、夏季各补换3%-6%绿地一次，树木春夏各补一次，每次3%； 花木每半月修剪一次； 草坪每月修剪一次； 乔木每月修剪一次； 每周清洁园林小品、雕塑一次； 根据病虫害发生规律，每年进行三次大消杀和四次日常消杀。 自第10年起按10%更换绿地草坪。 | 由管理部按照相应作业规程实施。 |
| 雕塑小品 | ||||
| 5 | 消防设施 排水管网 | 排水管 | 消防栓及水泵接合器每半年油漆一次； 消防栓每半年排一次水，检修一次； | 由工程部按相关维修规程实施。 |
| 室外消防栓 | ||||
| 水泵结合器 | ||||
| 6 | 公用标识导示 | 标识牌 | 每月清洁标识一次，并对标识安放基础稳固情况进行检查维护一次； 每年对标识进行维护一次； 每15年更换一次。 | 由工程部组织实施。 |
| 警示牌 | ||||
| 7 | 其它公用设施 | 垃圾转运站 | 每年刷油漆一遍； 每季度检查挡土墙顶排水沟通畅情况； 每季度检查一次泄水孔疏通情况； | 由工程部按相关作业规程实施。 |
| 围墙 | ||||
| 挡土墙 |
| 8 | 智能化系统 | 监控系统 | 对系统的设施，设备性能及连接运行输，显示情况进行月、季检和年检。 | 由工程部按相应维护保养规程实施。 |
| 监控中心 |
(一)报修的工作流程
1.客服人员接到报修后，问清具体方位，有何故障。
2.立刻与工程部联系，说清故障、具体方位，并填写派工单；
3.报修需登记在工程维修统计本上；
4.工程人员来时，让其在维修人员一栏签名，把派工单转交工程人员。
5.维修完成后，由报修人员签名。
6.交回维修派工单，实施销单回访。
(二)回访的工作流程
1.电话回访
回访人员需按回访记录本上的问题通过电话对业主进行回访，并将回访时间及回访人员的姓名登记清楚。
2.上门回访
上门回访时，先敲门，再说：“对不起，打扰一下。请问您有时间吗？我们做一下回访。”
3.同样按照回访本上的回访内容问，并记录在回访本上。
4.回访一般在二周内回访。
Copyright © 2019-2025 51dongshi.net 版权所有
违法及侵权请联系：TEL:177 7030 7066 E-MAIL:11247931@qq.com 本站由北京市万商天勤律师事务所王兴未律师提供法律服务
