北戴河经济产业园项目规划说明

2011年7月

一、项目概况

1.1项目名称

    秦皇岛科技产业园系统规划

1.2项目背景

秦皇岛科技产业园位于秦皇岛经济技术开发区30万人新城区核心地段 ，东临商业金融中心，西接科研教育基地，南对商住生活组团。紧邻中轴，坐北朝南，紧邻秦抚快速，天池干道。

2010 年 9 月 19 日，秦皇岛市党政联席会议原则同意启动省于 2003 年批准的开发区远期 55 平方公里用地，由开发区与抚宁县合作开发建设开发区新区，开发区负责统一规划、统一管理。 

开发区建设新区是秦皇岛、市为推动县区协调发展和城乡统筹发展做出的一项战略决策，是培育战略性新兴产业、打造现代产业集聚区，加快全市产业结构调整和发展方式转变的一项重大举措，对推动全市经济社会又好又快发展具有重大而深远的意义。

2011年5月25日，北京大学（秦皇岛）科技产业园项目签约仪式在秦皇岛经济技术开发区举行。产业园将依托北京大学先进技术及在国内的影响力，以科技为主导、教育和医疗相辅助，引进150家到200家高新技术企业和一所公益本科高校，打造国内一流校地合作现代化科技园区，成为推动区域产业升级和发展方式转变的新引擎。

1.3规划范围及用地规模

秦皇岛科技产业园规划范围东至天池路，南至秦抚快速路，北至青海湖道，规划面积628公顷。其中，一期用地484公顷，二期用地144公顷。

二、对项目的理解

（一）核心问题的认知

在秦皇岛经济开发区全面转型与提升机遇的重大利好刺激下，秦皇岛科技产业园区将进入高速发展阶段，通过对周边地区相关规划的理解，以及秦皇岛新区区发展背景的梳理，我们认秦皇岛科技产业园未来将面临的核心问题包括：

核心问题一：重新定位---打造国际化、现代化、生态化科技产业园

规划整合秦皇岛经济开发区天然禀赋的生态要素，融入产业创新要素，提出本次未来发展的多元互动机制，配合秦皇岛经济开发区城市发展战略，使科技产业区成为秦皇岛经济开发区发展战略中重要的复合型服务中心。

核心问题二：产业引导---高端引领，全面提升科技产业区产业能级

秦皇岛经济开发区作为秦皇岛市未来发展的重点战略区域，将集聚城市产业体系的创新型功能，重点打造具有区域影响力的主导产业功能，形成具有地域特色的产业体系将全面提升秦皇岛城市的竞争力。在本次规划中应以临空会展、临空商务、临空商业等新兴产业为主导，整合城市空间系统和生态产业体系，积极发展相关产业，进而形成具有异质性、互补性的现代产业体系。

核心问题三：空间拓展---形成有机布局的综合科技产业社区

空间布局的核心在于空间的有机拓展从而实现产城共荣、重大基础设施的布局以及管理实施模式的选择。引入“有机聚合”的规划理念，结合道路交通、生态型开放空间以及产业功能组团的自然趋势，因地制宜的进行空间布局整合，强调基于生态肌理的空间生长，以及单元功能的多元与混合，打造科技产业园示范新园。

产业园将依托北京大学先进技术及在国内的影响力，以北京大学重离子物理研究所技术为主导，以发展“军工航天的无损检测”、“特种设备及油气管网的安全性检验与监测”、“热力管网的节能”、“智慧医疗与康复”等产业为重点，引入北京大学优质科技、教育、医疗资源，建设物联网公共服务平台，打造宜业、宜商、宜学、宜居、宜游的生态型“科、教、医”综合产业社区

核心问题四：营销导向---结合方向谋求招商动向

针对秦皇岛经济区的新定位、产业和城市规划目标，结合国家相关产业发展，寻秦皇岛经济开发区近期的工作重点，制定创建科技产业园区的具体工作方案。

（二）系统规划的项目内容

（1）重构产业，再塑空间-----《秦皇岛科技产业园规划》的编制

规划的主要目的在于从宏观视角出发，整体把握秦皇岛经济技术开发区对科技产业园的带动作用，为产业发展与相关配套空间进行规划，从而建立新型科技产业经济模式，提升秦皇岛经济开发区的空间品质，梳理城市空间形态，打造秦皇岛市重要的科技产业示范新区。

（2） 项目落地，形象打造----《秦皇岛科技产业园概念性城市设计》的编制

在片区层面，以临科技广场片区为整个科技产业区的启动引擎，优先建设。为了实现《概念规划》中产业发展目标，确保产业项目在空间上一一落地，有必要在整体上对空间进行梳理与设计，打造科技产业区形象，形成集科技孵化、总部办公等产业于一体的产业集聚区，率先成为科技产业区的地标区域。 

（3） 营销导向，助力招商----《秦皇岛科技产业区整体营销规划》的编制

为了提高科技产业区的区域知名度，实现从土地到空间的价值最大化，有必要编制整体的营销规划，充分挖掘地区潜力，系统地对科技产业区品牌建设进行设计，提升科技产业区的品牌影响力，有力地推动地块招商与建设工作。

三、系统规划内容

3.1秦皇岛科技产业区发展规划

3.1.1发展条件分析

（1）宏观环境分析

应用PEST模型，对科技产业区产业发展所面临的政治、经济、社会、技术等宏观层面的各种影响因素展开研究，判断科技产业区产业发展必须紧密跟随的大趋势。

（2）区域角色分析

应用区位商分析法、偏离份额度分析法等工具，从科技产业园区、秦皇岛经济区、河北省一直到东北亚，逐层放宽视野，对科技产业区发展所依托的区域条件进行研究，确定科技产业区产业发展所能获得的区域支撑，确定科技产业区与周边地区的关系，确定科技产业区必须承担的区域责任。

（3）产业机会分析

应用专家头脑风暴法、波士顿矩阵分析法等工具，确定科技产业区的备选产业，通过产业生命周期分析法、钻石模型等工具，对预选产业的技术特性、市场潜力、走势、关联效应等进行分析，找准科技产业区产业发展的可能机会。

（4）科技产业区能力分析

应用SWOT分析法、数据封套分析等工具，从土地、资本、技术、人才、产业、环境等要素出发，通过与竞争对手、标杆商务区的比较分析，评估科技产业区产业发展所存在的优势和劣势，识别科技产业区产业发展所面临的机遇和风险。

3.1.2 产业定位与目标

（1）产业定位

以问题树、头脑风暴、情境分析、德尔菲等定性分析方法为基础，在多层次分析、模糊多目标决策模型等定量工具的帮助下，进行目标产业的定位和选择，确定科技产业区产业发展的功能定位，确定科技产业区的主导产业、支柱产业、机会产业和配套产业。

（2）发展目标

以SMART（Specific-明确性、Measurable-衡量性、Attainable-可实现性、Relevant-相关性、Time-based-时限性）原则为指导，从产出、市场、技术、形象等角度出发，制定科技产业区产业发展的总目标、细分领域目标和分阶段目标。

3.1.3 产业发展战略

（1）发展模式选择

借鉴国内外同类商务区的发展经验，根据科技产业区产业发展条件和发展定位，选择科技产业区产业的发展模式。

（2）发展路径

设计科技产业区产业的发展路径，找准科技产业区产业的差异化和特色，不断放大自身优势，快速突破产业窗口期。

（3）瓶颈突破

应用问题树和数据封套分析等方法，识别科技产业区产业发展的瓶颈资源，整合资本、产业资本和金融资本，以大推动模式快速突破资源瓶颈。

（4）集聚管理

把握科技产业区产业发展的集聚本质，通过公共平台、创新体系、产业组织、企业网络的耦合设计，提升科技产业区产业的集聚力和辐射力，实现对产业集聚的有效管理。

（5）空间布局

根据科技产业区各个产业的空间特性和不同产业之间的技术经济联系，对科技产业区产业进行战略性的布局。

初步认为，可形成“？”的空间布局结构。

3.1.4 重点项目策划

科技产业园项目以物联网、教育、医疗三个领域为主要发展方向：在物联网领域，将北京大学先进的科研成果与国际先进的物联网技术相结合，以军工航天、管网安全、智慧医疗、节能环保为主导产业，充分联合国家级行业职能机构、科研机构和IBM等国际企业，打造物联网公共服务平台，组建物联网产业联盟，形成区域经济核心引擎，促进产业升级和经济转型；在大学教育及继续教育领域，充分发挥我市地处环渤海经济圈地缘和自然环境优势，以科技园引入的本科大学为基础，植入北京大学优质教育资源，共建优秀文化教育基地，；在医疗领域，以开发区新建医院作为北大科技园附属医院，植入北京大学优质医疗资源，共建高水平医疗康复中心。

规划综合居住资源、商务资源、工业资源、景观资源、科研资源五大资源，形成商务坊、高科馆、科技广场、产研社、教育培训基地、附高附初小国际学校、高等院校、高级专科医院康复中心八类业态。

在系统规划中，将结合以上业态进行功能分区，初步策划五大类项目，包括居住类项目、商务办公类项目、总部基地类项目、生态休闲类项目、科研类项目，可作为秦皇岛市级、秦皇岛经济开发区级、片区级、社区级等多层次配套服务功能。

（1）招商原则

❑四看：看项目与功能区定位及产业链的关系、看项目的技术含量、看项目的支撑条件（资金、市场、人才、环保、前景等）、看项目的经营理念。

❑三评估：规模与效益、功能与价值、潜力与前景。

❑招商准入门槛

（2）重点企业招商对策

应用增值分析法和企业核心能力分析法，针对每个重点产业甄别出3-5家重点招商对象，判断重点招商对象的核心需求，找准重点招商对象与科技产业区未来发展的利益耦合点，制定相应的敲门招商对策。

3.1.6 规划保障体系设计

（1）组织领导

创新管理机制，以“巧”推动高新区产业规划的实施。

（2）人才保障

❑敏捷化的人才引进机制；

❑特色化的人才培训体系；

❑常态化的人才强区工程。

（3）投融资保障

高新区资源资产化、资产资本化、资本证券化，发行高新区开发债券，引导大规模社会资本（国家开发银行、商业银行、产业资本）投入，形成洼地经济效应；财政与风投、私募联合，设立新材料新能源产业基金、现代装备制造产业基金等，用以提供股权融资、担保融资和私募基金，打造优质的产业化金融生态环境。

（4）产业配套

❑区域产业配套能力大调查；

❑区域产业配套能力投资洽谈会；

❑区域产业配套体系组织与管理。

（5）生活配套

❑高端人才社区；

❑产业工人社区；

❑休闲娱乐设施。

（6）支持

❑财税支持；

❑市场推广；

❑土地利用；

❑人力资源；

❑知识创新；

❑厂房租赁。

3.1.7 资金评估

对规划实施进行成本-收益概算，确定资金供需总量、结构以及分阶段资金供需量和结构。

3.2 秦皇岛科技产业园概念性城市设计

3.2.1城市历史文脉与城市特色分析

借助北京大学管理学院GIS与空间模拟实验室的技术平台，对片区的区位特征、土地结构、地质特征、坡度条件、植被内容等要素进行用地评价分析，对城市历史文脉、城市特色进行分析，提出片区的用地方向和强度建议。

3.2.2发展条件分析

借助北京大学区域经济研究中心成熟的区域分析模型，对高新区所在的区域环境进行深度分析，判断高新区的发展环境，包括其优势、劣势、机遇和挑战，为高新区的准确定位提供数据支撑。

3.2.3案例借鉴

比较国内外先进商务会展区的发展模式、发展定位、空间布局、用地结构、整体形态等内容，为本片区的顺利建设运营提供经验借鉴。

3.2.4总体设计与功能分区、项目布局

（1）总体设计

根据片区的文脉和自然条件资源特征，结合GIS的分析结构，设计片区整体空间形态。

（2）功能分区、项目布局

依据园区的功能定位和功能之间的关联程度，将不同功能在空间上落地，形成园区的功能分区及项目布局。重点研究即将进行招商的？个地块的功能定位与项目选择。

3.2.5 道路与交通系统分析

合理组织机动车和人行交通、动态交通和静态交通。选择合理的道路断面。重点考虑交叉口与广场、街道和路网格局；人行道与步行系统的连接；

3.2.6 地标物、开敞空间和公园等景观环境分析

在尊重场地的原有植被基础上，根据园区的发展定位，科学配置植物品种，形成既凸显特色又与环境融合的园区绿化系统。

以园区绿化为基础，综合考虑片区的地标、节点、廊道、斑块和建筑风貌，通过北达建筑设计院成熟的景观分析模型，构建良好的片区景观系统。

3.2.7 视线分析

3.2.8 建筑体量与建筑高度，建筑风格、色彩和材质等设计

3.2.9 天际轮廓线设计

3.2.10 城市设计导则

四、规划组织

4.1 规划领导

  秦皇岛市

4.2 规划执行

4.3 规划支持系统

经过多年系统规划研究的积累与规划实践的锤炼，北京大学中国区域经济研究中心和北达建筑规划设计院联合体已经摸索出一条战略性高、前瞻性好、可操作性强、独具特色的系统规划技术路线。在专家网、企业网和产业数据库的支持下，综合运用十规划工具，按照七个步骤对科技产业区产业进行精准高效的规划，为科技产业区发展指明方向，为科技产业区下一步的招商、经营和管理确定行动计划。

图1  规划的技术路线

通过专家网、企业网和产业数据库这三大平台，规划组可以迅速地获取深度产业信息、汇聚专家智慧、调动企业力量，为规划的编制和实施提供强大的支撑。

第一，以中国区域经济研究中心为核心，通过期刊、协会、学校、论坛等多种智慧交流形式链接的，以区域发展、产业发展为焦点的庞大专家网。

❑北京大学，中国区域经济研究中心的主管机构，拥有中国最优秀的科学研究人员和科学研究设备，例如北京分子科学国家实验室、分子动态及稳定态结构国家级重点实验室、生物膜与膜生物工程国家级重点实验室、稀土材料化学及应用国家级重点实验室、纳米器件物理与化学教育部重点实验室，可以让规划组便利地得到各学科各领域顶尖专家的指点。

❑中国区域科学协会，挂靠在中国区域经济研究中心的全国一级协会，可以让规划组便利地得到全中国区域科学专家的支援。

❑《中国区域经济》，由中国区域经济中心主办、全国公开发行的核心期刊，可以让规划组便利地对全中国的区域经济专家进行专家问卷访谈，也可以成为推广产业区的重要平台之一。

❑中国区域经济50人论坛，由中国区域经济中心主办，汇聚官产学研各界精英的区域经济盛会，可以让规划组便利地了解中国区域经济的最新动向，也可以成为产业招商的重要平台之一。

第二，以北达建筑规划设计院为核心，通过联合经营、战略联盟、业务往来等多种方式链接的，涉及各行各业的企业网。

❑国家开发银行，构筑产业保障体系、推进科技产业区整体开发的首选合作伙伴。

❑中国环保产业协会，拥有环保企业会员上万家，掌握国内外环保产业的基本概况和发展趋势，撬动中国绿色科技产业的核心支点。

❑北京阿格斯投资顾问有限公司，中关村300多家高新技术企业的科技顾问，掌握中关村3000多家高新技术企业的最新动向和核心诉求，撬动中国高科技产业的战略支点。

❑中国城市与产业发展研究中心，总部位于厦门的资深投行，拉动闽商北上的巧妙之手。

❑中国工程咨询公司、北京泛华建设集团、中国太平洋集团、海航集团投资部、保利建设投资……

第三，以北大图书馆和国家经济地理网为基础，以北达规划数据库、中心区域数据库为核心的产业数据库。

❑北大图书馆，亚洲高校第一大图书馆，中国第二大图书馆，藏手超过600万册，近年来大量引进国内外数字资源，包括各类数据库、电子期刊、电子图书和学位论文在内已达到数十万种，是获取产业资料的综合渠道，如：ABI/INFORM是世界著名商业及经济管理期刊论文数据库，收录全世界4057种商业期刊的文摘/索引，含有国际性商业管理全文期刊2966种；BVD全球金融、财务分析、全球并购分析、各国宏观经济指标分析等数据库，收录了全球所有主要证券交易所内28,000多家上市公司、上市银行与保险公司的大型专业财务分析数据，收录了超过30万家中国内地上市与非上市公司、企业的财务分析数据；Lexis-Nexis数据库涉及新闻、法律、出版物、商业信息及社会信息，收录了数十万家公司的最新动态、金融状况、企业与市场预测、财政税收等。

❑国家经济地理网是北达规划发展集团的控股公司，以经营全国城市和开发区（含科技产业区）社会经济和园区企业数据库营销为核心，全面系统的掌握了全国270多个地级市、3000多个县、3000多个各类开发区的30年跨度、200多个指标数据。可以随时获取横向和纵向的比较数据，为规划和后续招商工作提供全面的数据支撑。

❑北达规划数据库，收录了北达规划院成立以来所完成的近1000个规划案例，对数十类产业进行过产业链深度的精心研究，既包括精细化工、铝业加工、钢铁产业、装备制造、化工产业、纺织产业等传统产业，也包括节能环保、电子信息、生物医药、新材料、太阳能电池、风电等高新技术产业，还包括文化创意、厂商服务、休闲旅游等现代服务业。

五、工作进度安排

以系统规划的理念系统开展上述三个规划的编制工作，80个工作日（4个月）内完成规划设计任务。具体规划进度安排如下：

项目研究从2011年5月底开始，到2011年7月底完成规划初步成果，8月底完成专家评审稿，8月底完成包括三个规划在内的全部规划工作。整个项目的工作分为五个阶段。

5.1项目准备阶段

1.编制项目计划书

2.制定现状调研方案

3.确定项目组成员与分工

4.与委托方沟通与协商

5.签订合同

5.2现状调研阶段

签订委托合同后，项目组随即开展实地考察、资料收集、市场调查和座谈等工作，总体时间为10个工作日。包括：

1.相关文献收集与消化

2.实地踏勘

3.领导、专家、相关企业、市场访谈

4.与及规划主管部门沟通。

5.相关资料搜集：上位规划、相关规划、专项规划，水文地质资料等

5.3编制初步成果

进场后40个工作日内，于6月底完成三个规划的初步成果。

5.4方案沟通与完善

甲乙双方就初步成果进行沟通完善，于7月底形成规划评审方案，供甲方组织专家评审。

5.5成果交付阶段

依据专家论证的书面意见进行修改完善，编制最终成果，于8月底提交全套规划成果。