土地管理法律法规(一)土地估价师考试复习

本部分的考试目的是测试《土地管理法》和《城市房地产管理法》的理解与掌握程度。

二、考试范围：

1．中华人民共和国土地管理法

2．中华人民共和国城市房地产管理法

三、内容辅导：

第一部分   中华人民共和国土地管理法

（一）《土地管理法》出台背景、修正及实施时间：

1、1986年6月25日第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议通过。

2、根据1988年12月29日第七届全国人民代表大会常务委员会第五次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第一次修正，1998年8月29日第九届全国人民代表大会常务委员会第四次会议修订 。根据2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正。

（二）《土地管理法》所确立的基本制度

1、国家实行土地登记制度。县级以上对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于集体土地的，核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

2、国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。

3、国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。土地用途的变更须经有批准权的核准。控制建设用地总量，严格农用地转为建设用地。

4、国家实行保护耕地的制度。耕地主要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。国家对耕地实行特殊保护，严格控制耕地转为非耕地。

5、国家建立土地调查制度。县级以上土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。

6、国家建立土地统计制度。县级以上土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。

7、国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

8、国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：（一）经有关主管部门或者县级以上地方批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；（三）蔬菜生产基地；（四）农业科研、教学试验田；（五）规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

（三 ）《土地管理法》重要条文

第一章 总 则

第一条【立法目的】 为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展，根据，制定本法。

第二条【所有制形式】 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。

任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。

国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。

例题1：全民所有的土地，土地所有权由(    )代表国家行使。2009年《土地管理基础与法规》试题）

A．全国人民代表大会    B．国土资源部    C．    D．市级

答案：C

解析：《土地管理法》第二条第二款规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。

例题2：依据《中华人民共和国土地管理法》规定，“全民所有，即国家所有的土地所有权由(    )代表国家行使。”（2008年《土地管理基础与法规》试题）

A．各级    B．所在地城市

C．          D．省级

答案：C

解析：《土地管理法》第二条第二款规定，全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。

第三条【基本国策】 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。

第四条【土地用途】 国家实行土地用途管制制度。

国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。

前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。

第五条【主管部门】 土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。

县级以上地方土地行政主管部门的设置及其职责，由省、自治区、直辖市根据有关规定确定。

第六条【守法义务、检举控告权】 任何单位和个人都有遵守土地管理法律、法规的义务，并有权对违反土地管理法律、法规的行为提出检举和控告。

例题1：土地分类中的农用地类别下的二级类别有耕地、  (    )、林地、牧草地、其他农用地。（2006年《土地管理基础与法规》试题）

A．园地    B．苗圃    C．畜禽饲养地  D．设施农业用地

答案：A

解析：法规考核点。《土地管理法》第四条第三款规定，前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。

例题2：某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产，根据土地利用总体规划，该土地用途分类是( 　  )。  （2004年房地产估价师试题）

A．农用地   B．工业用地   C．建设用地   D．乡镇企业用地

答案：A

解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。

例题3：农用地包括（   )。  （2005年房地产估价师试题）

A．养殖水面   B．草地    C．耕地   D．水利设施用地    E．未利用地

答案：ABC

解析：《土地管理法》第四条：前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

第二章 土地的所有权和使用权

第【所有权归属】 城市市区的土地属于国家所有。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

第九条  国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。

第十一条【土地登记】 农民集体所有的土地，由县级登记造册，核发证书，确认所有权。

农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上登记造册，核发证书，确认使用权；其中，国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由确定。

确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。

例题：依据《中华人民共和国土地管理法》规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由(    )登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。（2008年《土地管理基础与法规》试题）

A．县级    B．县级土地管理部门

C．乡级    D．乡级土地管理部门

答案：A

解析：农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。

第十二条【变更登记】 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

例题：在建设用地利用过程中，若土地权属及主要用途变更，应向(    )  申报变更登记，经过批准，方具有法律效力。（2008年《土地管理基础与法规》试题）

A．乡级土地管理部门     Ｂ．县级以上土地管理部门

C．县级                  D．市、县级

答案：Ｂ

解析：《土地管理法》第十二条【变更登记】 依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。

第十三条 依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第十四条【承包经营（一）】 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。

在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）和县级农业行政主管部门批准。

第十五条【承包经营（二）】 国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。

农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）批准。

第十六条【争议解决】 土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由处理。

单位之间的争议，由县级以上处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级或者县级以上处理。

当事人对有关的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民起诉。

在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。

例题1：下列关于我国土地所有制的表述中，错误的有(    )。（2007年房地产经纪人试题）

A．我国实行土地的社会主义公有制

B．国有土地所有权由土地管理部门代表国家行使

C．城市市区的土地属于国家所有

D．农村宅基地属于建房的村民所有

E．森林、山岭、草原都属于国家所有

答案：BDE

解析：《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由代表国家行使。”《》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

例题2：下列关于中国现行土地所有制的表述中，不正确的是(    )。(2005年房地产经纪人试题)

A．全部土地属于公有

B．城市市区的土地属于国家所有

C．城市郊区的土地全部属于集体所有

D．农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有

答案：C

解析：《》第十条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”

第三章 土地利用总体规划

第十七条【规划要求、期限】 各级应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

土地利用总体规划的规划期限由规定。

例题1：县级土地利用总体规划由(    )组织编制，其核心是确定和调整土地利用结构和布局。（2009年《土地管理基础与法规》试题）

A．上一级     B．上一级土地行政管理部门

C．县级       D．县级土地行政管理部门

答案：C

解析：《土地管理法》规定：各级应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。

例题2：在下列选项中，(    )是编制土地利用总体规划的主要依据。

A．土地价格水平                 B．土地供需状况

C．国民经济和社会发展规划       D．上一级土地利用总体规划

E．土地质量特征

答案：BCD

解析：法规考核点。《土地管理法》第十七条规定，“各级应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划”。 第十规定，下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

第十【规划权限】 下级土地利用总体规划应当依据上一级土地利用总体规划编制。

地方各级编制的土地利用总体规划中的建设用地总量不得超过上一级土地利用总体规划确定的控制指标，耕地保有量不得低于上一级土地利用总体规划确定的控制指标。

省、自治区、直辖市编制的土地利用总体规划，应当确保本行政区域内耕地总量不减少。

第十九条【编制原则】 土地利用总体规划按照下列原则编制：

（一）严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；

（二）提高土地利用率；

（三）统筹安排各类、各区域用地；

（四）保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；

（五）占用耕地与开发复垦耕地相平衡。

第二十条【土地用途】 县级土地利用总体规划应当划分土地利用区，明确土地用途。

乡（镇）土地利用总体规划应当划分土地利用区，根据土地使用条件，确定每一块土地的用途，并予以公告。

第二十一条【分级审批】 土地利用总体规划实行分级审批。

省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报批准。

省、自治区所在地的市、人口在一百万以上的城市以及指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区审查同意后，报批准。

本条第二款、第三款规定以外的土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级授权的设区的市、自治州批准。

土地利用总体规划一经批准，必须严格执行。

第二十二条【建设用地规模】 城市建设用地规模应当符合国家规定的标准，充分利用现有建设用地，不占或者尽量少占农用地。

城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。

在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。

第二十四条【计划管理】 各级应当加强土地利用计划管理，实行建设用地总量控制。

土地利用年度计划，根据国民经济和社会发展计划、国家产业、土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，一经审批下达，必须严格执行。

第二十五条 省、自治区、直辖市应当将土地利用年度计划的执行情况列为国民经济和社会发展计划执行情况的内容，向同级人民代表大会报告。

第二十六条【修改规划】 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

经批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据的批准文件修改土地利用总体规划。

经省、自治区、直辖市批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级土地利用总体规划批准权限内的，根据省级的批准文件修改土地利用总体规划。

第二十七条【土地调查】 国家建立土地调查制度。

县级以上土地行政主管部门会同同级有关部门进行土地调查。土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。

第二十【土地等级评定】 县级以上土地行政主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。

第二十九条【土地统计】 国家建立土地统计制度。

县级以上土地行政主管部门和同级统计部门共同制定统计调查方案，依法进行土地统计，定期发布土地统计资料。土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得虚报、瞒报、拒报、迟报。

土地行政主管部门和统计部门共同发布的土地面积统计资料是各级编制土地利用总体规划的依据。

第四章 耕地保护

第三十一条【耕地占补制度】 国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。

国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。

省、自治区、直辖市应当制定开垦耕地计划，监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。

第三十三条 省、自治区、直辖市应当严格执行土地利用总体规划和土地利用年度计划，采取措施，确保本行政区域内耕地总量不减少；耕地总量减少的，由责令在规定期限内组织开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地，并由土地行政主管部门会同农业行政主管部门验收。个别省、直辖市确因土地后备资源匮乏，新增建设用地后，新开垦耕地的数量不足以补偿所占用耕地的数量的，必须报经批准减免本行政区域内开垦耕地的数量，进行易地开垦。

第三十四条【基本农田保护制度】 国家实行基本农田保护制度。下列耕地应当根据土地利用总体规划划入基本农田保护区，严格管理：

（一）经有关主管部门或者县级以上地方批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；

（二）有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田；

（三）蔬菜生产基地；

（四）农业科研、教学试验田；

（五）规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。

各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的百分之八十以上。

基本农田保护区以乡（镇）为单位进行划区定界，由县级土地行政主管部门会同同级农业行政主管部门组织实施。

第三十六条【非农业建设占用耕地】非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。

禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。

禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。

第三十七条【闲置、荒芜耕地】 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。

例题：《中华人民共和国土地管理法》第37条规定，承包经营耕地的单位或者个人连续(    )年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。（2008年《土地管理基础与法规》试题）

A．2    B．3    C．4    D．5

答案：A

解析：《土地管理法》第37条规定，承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。

第四十条 开发未确定使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产的，经县级以上依法批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用。

第四十一条【土地整理】 国家鼓励土地整理。县、乡（镇）应当组织农村集体经济组织，按照土地利用总体规划，对田、水、路、林、村综合整治，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和生态环境。

地方各级应当采取措施，改造中、低产田，整治闲散地和废弃地。

第四十二条【土地复垦】 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。复垦的土地应当优先用于农业。

例题：承包经营耕地的单位或者个人连续(    )弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。

A．半年    B．一年    C．一年半    D．二年

答案：D

解析：承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的，原发包单位应当终止承包合同，收回发包的耕地。