江苏省2015年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产权益状况描述考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前年平均年产值逐年给予补偿。A：1B：2C：3D：5E：房地产估价机构必须加盖公章

2、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估。A：挂牌底价B：正常市场价格C：竞买人可承受的最高价D：最可能的成交价E：工业用地的监测点评估价格

3、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到的。A：实际损失B：保险合同C：保险利益D：保险标的E：执行层的组织协调

4、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的。A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调

5、估价档案的保管期限从估价报告出具之日起，一般应在以上。A：10年B：15年C：20年D：30年E：工业用地的监测点评估价格

6、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。A．房地产中介服务B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪

7、房屋拆迁补偿的对象是。A：被拆除房屋的所有人B：被拆除房屋的使用人C：被拆除房屋的所有人和使用人D：被拆除房屋的代管人E：房地产估价机构必须加盖公章

8、垄断竞争是仅与完全竞争的条件不同。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：资源完全自由流动C：市场上的产品是同质的D：市场信息是完全畅通的E：执行层的组织协调

9、估价报告书中说明的限定了其用途．【2003年考题】A：估价原则B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格

10、个人住房公积金贷款利率实行。A：半年一定B：一年一定C：二年一定D：三年一定E：执行层的组织协调

11、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是__。A．交通拥挤B．建筑技术进步C．城市规划改变D．自然环境恶化

12、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。经城市规划部门批准，该项目的容积率为5。该小区允许建设的住宅总建筑面积约为。A：30000B：50000C：70000D：10000E：执行层的组织协调

13、已知某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按照__作为计息周期的。A．年B．半年C．季度D．月

14、某宗土地预计未来每年净收益为76万元，该类房地产的报酬率为9%，假设该宗土地的年限为无限年，则该宗土地的价值为。A：760万元B：744万元C：882万元D：844万元E：工业用地的监测点评估价格

15、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的经营费用、管理费用和财务费用是__。A．经营成本B．开发产品成本C．期间费用D．开发项目总投资

16、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元／㎡，土地重新取得单价为2100元／㎡，容积率为2，建筑密度为40％。该商品房的单价为元／㎡。A：3700B：4040C：4250D：5300E：工业用地的监测点评估价格

17、下列有关债券的表述中，不正确的是。A：债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证B：关于债券的发行，若市场利率高于债券利率，则溢价发行C：私募债券的最大特点是募集对象特定D：债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响E：执行层的组织协调

18、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是__。A．拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民提起民事诉讼C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民提起诉讼，人民不予受理D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民先予执行

19、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得__A．建设工程规划许可证B．施工许可证C．预售许可证D．房屋所有权证

20、房地产估价报告应有至少__名专职注册房地产估价师签字。A．1B．2C．3D．4

21、关于城市规划审批的下列说法中，不正确的是__。A．城市和县级在向上级报请审批城市总体规划前，需经同级人民代表大会或其常委会审查同意B．城市分区规划经当地城市规划主管部门审核后，报城市审批C．城市详细规划由城市审批D．县级所在地城镇总体规划，报所在地市审批

22、在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是。(2009年试题)A：城市蓝线B：城市绿线C：城市紫线D：城市黄线E：房地产估价机构必须加盖公章

23、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为（）。A．0.91B．0.92C．1.09D．1.10

24、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：平均发展速度法D：移动平均法E：工业用地的监测点评估价格

25、动态投资回收期是反映开发项目投资回收能力的重要指标，动态投资回收期Pt设定的目标收益率Ic之间的关系是__。A．Ic越大，Pt越大B．Ic越小，Pt越大C．Pt越大，Ic越小D．Ic与Pt无关

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在__情况下，需要征收契税。A．国有土地使用权出让、转让B．房屋发生交换、买卖或赠与C．以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债D．城镇职工首次购买公有住房E．以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属

2、房地产拍卖标的应具备一定的条件，通常情况下不得拍卖的房地产有__等。A．未依法取得房地产产权证书的B．共有房地产，未经其他共有人书面同意的C．以出让方式取得土地使用权的D．国家依法收回土地使用权的E．以划拨方式取得国有土地使用权的

3、下列关于边际收益递减规律，表述正确的是。A：边际收益递减规律也称生产要素平均产量递减规律B：是指在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断增加某种可变要素的投入，开始会使总产量递增C：当要素增加到一定限度后，虽然总产量继续增加，但增加的产量逐渐递减D：超过了一定界限继续增加可变要素的投入，将使总产量减少E：即可变生产要素投入增加所引起的产量(或收益)的变化可以分为边际产量递增、平均产量递减、总产量减少三个阶段

4、下列属于商品房预售条件的有。A：取得土地使用权证书B：持有建设工程规划许可证和施工许可证C：按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到王程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期D：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期E：取得《商品房预售许可证》

5、基础设施建设费包括__的建设费用。A．自来水B．污水C．煤气D．热力E．电信

6、从投资的角度来看，决定资金时间价值大小的主要因素有。A：投资利润率B：通货膨胀率C：投资风险D：经济增长率E：存款准备金率

7、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的__。A．合法原则B．最高最佳使用原则C．替代原则D．公平原则

8、下列符合商品房现售条件的有。A：取得土地使用权证书B：出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书C：已通过竣工验收D：物业管理方案未落实E：拆迁安置正在落实

9、办公房地产的区位优劣，主要是看等。A：临街状况B：商务氛围C：交通D：繁华程度E：周围环境和景观

10、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括__。A．当事人的名称和住所B．土地界址、面积C．宗地平面界址图D．开发投资强度E．市县规划管理部门确定的宗地规划条件

11、不属于房地产价格外部影响因素的是。A：人口因素B：权益因素C：经济因素D：区位因素E：社会因素

12、出具不实估价报告的估价机构与人员，应对其__。A．给以行政处分B．作出停业或开除处理C．予以处罚D．要求公开致歉E．记入其信用档案

13、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。A：委托人、拍卖人无过错B：委托人、拍卖人有过错C：买受人过错D：声明不保证E：声明保证

14、拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起__日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。A．3B．5C．7D．10

15、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括__等。A．统一采用总价B．统一采用单价C．统一币种和货币单位D．统一面积内涵E．统一付款方式

16、评价会计信息质量的标准主要有等。A：重要性B：客观性C：相关性D：可比性E：明晰性

17、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是定价法。A：随行就市B：价值C：应战D：挑战E：借款合同

18、零售商业物业的商业辐射区域通常包括。A：核心区域B：影响区域C：主要区域D：次要区域E：边界区域

19、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。A：拍卖人收取佣金是一种法定行为B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金E：收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定

20、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中__。A．区位因素B．社会因素C．实物因素D．权益因素

21、职工丧失缴存条件的提取住房公积金，主要包括等。A：离、退休时的提取B：完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系时的提取C：出境定居时的提取D：职工死亡或者被宣告死亡时的提取E：职工翻建住房时的提取

22、房屋抵押权自__之日起生效。A．抵押合同签订B．抵押合同生效C．抵押权登记D．核发他项权利证书

23、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是__。A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P·i+P·i/[(1+n-1)，其中P·i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P·i/[(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润

24、关于个人住房公积金的说法，正确的是。A：个人住房公积金的利息所得免征个人所得税B：住房公积金的缴存比例一般不得低于5％，原则上不得超过15％C：个人购买商铺时，可以提取本人住房公积金账户内的存储余额D：每年的1月1日为职工住房公积金的结息日E：执行层的组织协调

25、根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。A．建设房屋用地B．军民共建用地C．城区扩建用地D．地方水利工程用地