xx市公共停车场建设项目实施方案(PPP模式)

（一）项目实施机构

XXX市授权市住建局作为本项目的实施机构，组织实施本项目的运作，由住建局与项目公司签订《PPP项目协议》，并由市住建局联合财政、审计等相关职能部门对项目公司的运营、移交过程进行全程监管。在项目运营阶段，XXX市住建局通过《PPP项目协议》中的相关约定对项目公司的经营进行监管。

（二）项目合作方式

本项目采取PPP合作模式（BOT+可行性缺口付费）

（三）项目合作期限

合作期限总共为12年，即从2016年10月起至2028年09月止。

其中：

1、建设期限2年；

2、运营期限10年。

（四）项目公司（SPV）

授权出资方代表（XXX市城市建设投资投资开发有限责任公司，下称“XXX城投公司”）与社会资本共同依法组建项目公司（SPV），项目公司名称暂定为“XXX市XXX停车管理有限公司”，以下称“管理公司”。

（六）项目公司股权结构

本项目总投资共计为36091.33万元人民币。考虑到银行贷款对项目公司注册资本金比例的要求及国有资产转让环节需由受让方缴纳相关税费等问题，初步确定本项目的注册资本金比例为项目总投资的30%，即注册资本金确定为10827.399万元人民币。

其中，方出资3248.22万元，占注册资本30%；社会资本方出资7579.18万元，占注册资本70%。

（七） 项目融资需求及成本

本项目银行贷款25263.931万元，占总投资比例为70%。融资成本按照项目自有资金（注册资本出资）约占总投资30%，其余70%的资金为银行贷款或其它债权投入，贷款利率采用五年期贷款基准利率4.9%测算。最终贷款利率以银行贷款利率为准。

（八） 项目基本融资结构

本项目总投资约36091.33万元，投资总额中约30%为股权投资。其中，方出资3248.22万元，占注册资本金的30%；社会资本方出资7579.18万元，占注册资本金的70%。投资总额中约70%由项目公司债权融资，约为25263.931万元。

（九）项目付费方式

BOT+可行性缺口付费

（十）投资收益率（IRRM）

本项目社会投资人的投资回报率(IRRM)控制在6.4%以内。

（十一）投资回报方式

采用“PPP”操作模式，在合作期内，服务费支付频率为每年支付一次，费用在每个运营年（非自然年）的第12个月支付。

（十二）可行性缺口付费资金渠道

可行性缺口付费的金额纳入XXX市年度财政预算，市出书面决议，市财政统一拨付。

（十三）承诺及配套安排

（1）方积极协调建设过程中的外部关系，按施工计划提供场地；

（2）本项目的应付服务费列入各年度财政预算，按时足额支付；

（3）项目用地以划拨方式划到管理公司名下；

（4）停车场建成后，出具相关治理文件取消路边停车，同时交警  加大处罚力度。

（十四）工程施工总承包单位、专业分包单位的选择

鉴于本项目投资人是通过公开招标方式产生，中标社会资本方具备完成本工程建设要求的企业资质及实施能力，项目公司成立后，由项目公司开展施工监理招标等相关事宜，项目公司与该中标社会资本方签署建设施工总承包合同，由项目公司履行工程建设管理职责。

三、项目财务测算

（一）、本项目总投资共计为36091.33万元人民币。考虑到银行贷款对项目公司注册资本金比例的要求及国有资产转让环节需由受让方缴纳相关税费等问题，初步确定本项目的注册资本金比例为项目总投资的30%，即注册资本金确定为10827.399万元人民币。

其中，方出资3248.22万元，占注册资本30%；社会资本方出资7579.18万元，占注册资本70%。

资本金出资3248.22万元，在社会投资人未收回投资前，原则上不参与投资收益分红。当社会投资人收回投资后，出资人按股权比例分红。

（二）、项目融资

1、贷款主体为“管理公司”；

2、贷款金额：25263.931万元；

3、贷款期限：十年或十年以上；期限以银行贷款合同为准。

4、贷款年化利率：按中国人民银行同期五年期贷款基准利率4.9%测算，正常每年支付利息为1237.94万元；贷款利率以银行贷款利率为准。

5、还款方式：如按等额本息计算，每年应还3200.7万元。

6、担保方式：应收账款质押贷款或应收账款保理方式，配合贷款的办理手续；以划拨到项目管理公司名下的土地进行担保。

（三）、社会资本方投资回报

1、注册资本金为投资额的30%，即人民币10827.399万元；其中社会资本方出资70%，即人民币7579.18万元。

2、社会资本方每年应收回的投资成本及投资回报，年投资回报率为6.4%，10年计算，每年金额为485.07万元。

本项目综合税前内部收益率控制在6.4%以内（特别说明：采购社会资本时，每年支付的购买服务费用包含税金，税金由社会资本在购买服务费的报价中综合考虑，今后税金的变化风险由社会资本方自行承担，本报告未测算相关税金）；

（四）、停车位收费情况预测

1、停车位收费预测：

（1）四个停车场程程后停车位为1530个，按年停车量的80%计算，年以300天计算，停车收费每天按40元计算，年度停车收费为1468.8万元，10年共14688万元。

年度停车收费总额为：1530*80%*300*40=1468.8万元

（2）经营期前三年按停车收费总额的70%、80%、90%测算，从经营期第5年起每年停车收费按3%递增测算；

2、支出费用测算：

（1）人员配备：经理、会计、出纳、保安、保洁等相关人员；四个停车场人员配备在31人左右。保安招聘以当地退伍军人为主，解决退伍军人就业问题。

（2）薪资标准：

A 经理：8000元/月（计划招聘一人，负责四个停车场的运营管理）

                                   共计支付年薪：9.6万元

B 会计：6000元/月（计划招聘一人，专职会计）

共计支付年薪：7.2万元

C 出纳：4500元/月（计划招聘2人，轮流休息）    

共计支付年薪：10.8万元

D保安：3500元 /月（计划招聘20人，轮流休息）

                                 共计支付年薪：84万元

E 保洁：2500月/月（计划招聘4人）

                                 共计支付年薪：12万元

F 办公室人员：3500元 /月（计划招聘3人）

                                  共计支付年薪：12.6万元

注：合计一年人员工资支付金额为：136.2万元；

（3）停车场水电费用预测：50万元/年；（不含充电桩设备）

（4）办公房租预测：  10万元/年；

（5）办公用品、易耗品等费用预测：8万元/年；

（6）公司其他管理费用预测：12万元/年。

每年经营支出总费用为：216.2万元。

经营支出费用从第三年开始每年以2%递增。

3、在经营初期如经营收入不能覆盖项目管理公司各项费用支出，必须进行补贴，来维持项目管理公司正常运营。

4、经相关部门决定项目管理公司可出售部分停车位，尽快归还贷款本息；同时允许利用其他面积补充销售的面积；计划出售300个车位：

（1）运营第一年：出售100个停车位，单价12万元，共计1200万元

（2）运营第二年：出售80个停车位， 单价13万元，共计1040万元

（3）运营第三年：出售60个停车位，单价15万元，共计900万元

（4）运营第四年：出售40个停车位，单价16万元，共计0万元

（5）运营第五年：出售20个停车位，单价18万元，共计360万元

（四）经测算，本项目BOT+可行性缺口付费情况如下:

1、在两年的建设期内支付内容为：社会投资人投资回报和贷款利息；服务费支付频率为每年支付一次，服务费用在每个运营年（非自然年）的第12个月支付。

2、运营期内支付内容为：社会投资人回报和贷款本息。

具体支付内容以合同为准。