河南省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价方法考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、2003年国家出台了国有土地使用权出让实行“招拍挂”的，对我国房地产投资产生了深远影响，这种情形属于房地产投资特性中的__。A．需要适时的更新改造投资B．投资价值难以判断因而易产生资本价值风险C．易受影响D．存在效益外溢和转移

2、房地产抵押自合同__之日起生效。A．登记B．工商鉴证C．公证D．签订

3、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是__。A．消费者行为调查B．市场营销因素调查C．竞争情况调查D．市场需求容量调查

4、选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为__。A．12.50%B．13.10%C．13.07%D．13.60%

5、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。若改为直接比较判定，将出现（）的情形。A．估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7%B．可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C．可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D．可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933

6、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】A：1．67％B：2．33％C：2．75％D：3．33％E：工业用地的监测点评估价格

7、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境

8、某房地产估价公司2008年底资产为198万元，负债78万元，实收资本为30万元，资本公积为30万元，盈余公积为20万元。按照会计恒等式原理，则该房地产估价公司的未分配利润为万元。A：30B：40C：50D：60E：执行层的组织协调

9、与报酬率性质不同的名词有__。A．利息率B．折现率C．内部收益率D．资本化率

10、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。A：30B：60C：80D：100E：房地产估价机构必须加盖公章

11、一临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20英尺，临街深度为75英尺．现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30英尺，临街深度为125英尺．运用“四三二一法则”，地块乙的总地价为．【2005年考题】A：65．4万元B：81．8万元C：87．2万元D：109．0万元E：工业用地的监测点评估价格

12、当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是__。A．均衡价格上升B．均衡价格下降C．均衡价格不变D．取决于供给和需求变动的程序

13、对以房地产买卖为目的的房地产估价时，当租约租金与市场租金有差异且租期较长时，租约租金与市场租金差异的影响__。A．应考虑B．不考虑C．无所谓D．不大

14、某一时段房地产投资市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为4%，房地产市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，那么，用资本资产定价模型确定的折现率应为__。A．6%B．8.4%C．11%D．15%

15、超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金__以下的土地闲置费。A．5％B．10％C．15％D．20％

16、违反土地管理法规，非法占用耕地或改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏者，应受的处罚是。A：处五年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金B：处七年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金C：处三年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金D：处二年以下有期徒刑或拘役，并处或单处罚金E：房地产估价机构必须加盖公章

17、某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全烧毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，估价时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为__。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

18、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的__。A．20%B．30%C．40%D．50%

19、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A．土地利用总体规划B．城市规划C．土地开发D．城市建设

20、经济适用住房价格。A：由市(县)制定B：实行市场调节价C：由房地产开发商定价D：由限定销售价格E：执行层的组织协调

21、__，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》，使得拆迁估价问题有了参考依据。A．2003年1月1日B．2004年1月1日C．2004年12月1日D．2003年12月1日

22、在房地产权利中，属于用益物权的是。A：自物权B：划拨土地使用权C：抵押权D：租赁权E：工业用地的监测点评估价格

23、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期。A：以一次为限，不超过六个月B：以两次为限，每次不超过三个月C：以两次为限，共计不超过三个月D：以三次为限，每次不超过三个月E：执行层的组织协调

24、某宗房地产2005年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2005年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2005年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，.2，92.5，98.1（以2003年1月为100）。则该宗房地产2005年10月的价格为（）元/m2。A．2170.8B．2093.3C．2149.4D．2302.2

25、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506 元／㎡，容积率为1．5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元／㎡，容积率为2．4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为8％，则下列表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341．67元／㎡C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元／㎡

2、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是。A：空置率与有效毛收入呈反向变动B：通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响C：权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加D：金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率E：借款合同

3、影响房地产市场发展的__因素，是指传统观念及消费心理、福利、人口数量等内容。A．家庭B．社会C．文化D．

4、A房地产开发商以出让方式取得一块住宅用地的土地使用权，并进行了开发建设，后因改作其他投资，拟转让该房地产项目，A房地产开发商应具备的转让条件是__。A．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金1000万元B．按照出让合同约定已经支付部分土地使用权出让金600万元C．取得了该房地产项目的土地使用权证书D．实际投入房屋建设工程的资金额(含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上E．实际投入房屋建设工程的资金额(不含土地使用权出让金)应占全部开发投资总额的25%以上

5、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。A：加强对房地产市场的监测B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况C：督促开发企业按城市规划实施开发D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

6、销售税费包括__。A．两税一费(营业税、城市维护建设税、教育费附加)B．交易手续费C．土地D．印花税E．企业所得税

7、在下列费用中，属于债务融资成本的有。A：承诺费B：手续费C：担保费D：利息E：税费

8、产权人将拥有的房地产向保险公司投保时，签订保险合同的形式主要有。A：保证书B：投保单C：保险单D：批单E：暂保单

9、某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为__%。A．40B．60C．50D．67

10、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。A．1270B．1271C．1272D．1273

11、国家一级的城市房屋拆迁管理部门是__。A．B．建设行政主管部门C．城市规划主管部门D．土地管理局

12、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，处理的原则是。A：面积误差比在3％以內(含3％)的房价款由买受人补足B：面积误差比在5％以内(含5％)的房价款由买受人补足C：面积误差比绝对值在3％以內(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人D：超出3％部分的房价款由买受人补足，产权归买受人E：超出3％部分的房价款由房地产企业承担，产权归买受人

13、房地产的独一无二特性导致了（）。A．难以出现相同房地产的大量供给B．房地产市场不能实现完全竞争C．房地产交易难以采取样品交易的方式D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E．房地产价值量大

14、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为__万元。A．766B．791C．913D．1046

15、建筑剖面图的内容包括。A：各层楼面的标高，窗台、窗上口、顶棚的高度，以及室內净空尺寸B：建筑从屋面至地面的内部构造特征C：注明一些装修做法，楼、地面做法，对其所用材料等加以说明D：出入口处的做法及其装修E：有时也可以标明屋面做法及构造，屋面坡度以及屋顶上女儿墙、烟囱等构造物的情形等

16、提议召开业主大会临时会议的业主达到__以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。A．10%B．15%C．20%D．25%

17、纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由__负责实施。A．开发商B．土地储备机构C．建筑商D．土地一级开发企业

18、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有。A：导致房地产实际价值下降B：导致房地产实际价值上升C：加大投资者债务负担D：抑制房地产市场需求E：增加房地产市场需求

19、下列关于潜在毛租金收入的说法，不正确的是__。A．物业可以获取的最大租金收入即潜在毛租金收入B．它等于物业内部可出租面积与最大可能租金水平的乘积C．能够改变它的唯一因素是租金水平的变化或可出租面积的变化D．它代表物业实际获取的收入

20、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是__。A．建设部B．建设部住宅与房地产业司C．建设部信息中心D．中国房地产估价师与房地产经纪入学会

21、住房公积金的提取和使用原则不包括__的原则。A．定向使用B．安全运作C．严格时限D．按时使用

22、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为__万元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.6

23、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。A：选址规划意见通知书B：规划设计条件通知书C：建设用地规划许可证D：建设工程规划许可证E：借款合同

24、由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过30000元的罚款；没有违法所得的可处10000元以下罚款的情形有。A：同时在两个或者两个以上房地产估价机构执行业务的B：未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的C：以注册房地产估价师个人名义承接房地产估价业务并收取费用的D：准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的E：两个房地产估价机构联合投标获得估价业务的

25、物业服务企业在确定写字楼租金时，需认真考虑的主要因素有A：可出租面积B：基础租金C：室内装修D：客户类型E：出租单元面积规划