2016年上半年陕西省房地产估价师理论与方法：年限法考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某物业当前的市场售价为5 000元／㎡，其业主拟采用租金按年5％等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当，如果折现率为12％，则第一年的租金应当确定为元／㎡。A：467．25B：448．24C：498．53D：482．79E：借款合同

2、禁止发布房地产预售广告的是__。A．在划拨土地上开发建设的房地产B．已设定抵押的房地产C．未取得商品房预售许可证的房地产D．没有选聘物业管理企业的房地产

3、某块临街深度为50m、临街宽度为30m的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150m，临街宽度为15m，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为万元.A：23.4B：28.6C：33.4D：46.8E：工业用地的监测点评估价格

4、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元／㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。A：2 427B：2 500C：2 575D：2 632E：工业用地的监测点评估价格

5、若标准宗地的临街深度为10m，按照“四三二一法则”计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为．【2003年考题】A：78％B：85％C：117％D：150％E：工业用地的监测点评估价格

6、住房公积金汇缴年度为。A：本年7月1日至下年6月30日B：上年7月1日至下年6月30日C：上年7月1日至当年6月30日D：当年1月1日至当年12月31日E：执行层的组织协调

7、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/，m2，其增减量的权重分别为0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于__元/m2。A．3100B．3195C．3285D．3300

8、由于房地产的不可移动、不可隐藏、流动性差，所以难以逃避未来制度、等变化的影响，这是由于其__的特性。A．不可移动性B．用途多样C．相互影响D．易受

9、保密保留价的更改通知一般应在现场拍卖前天内送达拍卖人。A：1～2B：3～5C：6～8D：10～20E：执行层的组织协调

10、城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋__而评估其房地产市场价格。A．与产权调换房屋结算差价B．价值C．货币补偿金额D．重置价格

11、是一种反映房屋、土地现状的专业图。A：房地产平面图B：房地产有关证明和文件C：房地产卡片D：房地产权属账册E：执行层的组织协调

12、廉租住房租金由构成。(2009年试题)A：维修费和管理费B：维修费和利润C：维修费、管理费和利润D：维修费、利润和税金E：房地产估价机构必须加盖公章

13、城市房屋租赁应向__部门登记备案。A．B．工商管理C．房地产管理D．土地管理

14、某宗房地产的土地总面积为1 000 ㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为 18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新．该宗房地产的现时单价为。A：1 200元／㎡B：1250元／㎡C：1270元／㎡D：1800元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

15、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。A．上级房屋拆迁管理部门B．人民C．县级以上D．同级

16、某国家2001～2006年的基尼系数分别为0.27、0.32、0.36、0.39、0.43和0.47，则说明该国__。A．居民收入分配趋于平均化B．居民收入呈现出上升的趋势C．居民收入分配越来越平均D．居民收入分配两极分化越来越严重

17、下列关于建筑制图有关要求的表述中，错误的是。(2007年试题)A：图纸幅面内应有标题栏和会签栏B：结构施工图一般不注比例，允许一个图形使用两种比例C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架的位置必须画上轴线并编上轴线号D：标高的单位用毫米计E：执行层的组织协调

18、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是．【2005年考题】A：过去数据简单算术平均法B：过去数据加权算术平均法C：未来数据简单算术平均法D：未来数据加权算术平均法E：工业用地的监测点评估价格

19、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。A．未知、需要求取的待开发房地产的价值B．投资者购买待开发房地产应负担的税费C．销售税费D．开发成本、管理费用和销售费用

20、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。A：103．26％B：105．43％C：112．06％D：114．42％E：工业用地的监测点评估价格

21、下列行为中，应征土地的是。A：继承房地产B：赠与房地产C：出售房地产D：出租房地产E：执行层的组织协调

22、房地产估价委托合同的内容可以不包括__。A．估价服务费B．估价目的C．估价人员D．委托人的协助义务

23、某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3 300元/㎡，出租的年末净收益为330元/㎡。假设折现率为10％，风险补偿估计为现房价格的2％，该期房目前的价格为( ）元/㎡。A：2 834B：1 834C：2 934D：3．934E：工业用地的监测点评估价格

24、原则是指将取得资产时实际发生的成本作为资产的入账价值，在资产处置前保持其入账价值不变。A：权责发生制B：收付实现制C：配比D：历史成本E：执行层的组织协调

25、因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理__。A．转移登记B．变更登记C．初始登记D．注销登记

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是。A：比较风险B：收益现金流风险C：持有期风险D：时间风险E：借款合同

2、套内建筑面积由组成。A：套内房屋的使用面积B：套內墙体面积C：套内阳台建筑面积D：共有建筑面积E：套内共有建筑面积

3、成本法中，在计算投资利息时，应计息项目包括。A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：销售税费

4、__是市场上规模较大，易于识别的顾客群体。A．弥隙市场B．细分市场C．主流市场D．消费市场

5、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括。A：房地产开发贷款B：土地储备贷款C：个人住房抵押贷款D：个人住房公积金贷款E：在建工程抵押贷款

6、下列关于地籍图的阐述错误的是__。A．地籍测量绘制的图件称为地籍图B．地籍图内容包括地籍要素和必要的地形要素C．地籍图是土地管理部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、尺寸、土地使用状况和面积等依据，也是建立地籍档案必不可少的资料D．地籍要素是指土地产权、地界和分区的平面图，图上附有各部分的说明、注解和识别资料

7、妥善安置被征地单位和农民原则的“妥善安置”主要包括等方面。A：要给被征地单位妥善安排生产用地B：要妥善安置征地范围外的拆迁户C：对征收的土地要适当补偿D：对因征地给农民造成的损失要适当补偿E：对征地造成的剩余农民劳动力要适当安排

8、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类．其中，房地产自身因素可分为。A：区位因素B：实物因素C：权益因素D：社会因素E：其他因素

9、属于外汇市场的参与者的是。A：外汇银行B：外汇受理人C：客户D：中介公司E：银行

10、下列属于平均指标的是。A：算术平均数B：调和平均数C：中位数D：众数E：标准差

11、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是__。A．城市或区域产业结构与布局B．人口数量与结构C．土地资源状况D．信息技术的发展和应用

12、路线价法估价的第四个步骤是__。A．设定标准临街深度B．选取标准临街宗地C．调查评估路线价D．制作价格修正率表

13、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定

14、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30 ㎡，外墙面积6 ㎡，单元间分隔墙面积8 ㎡，公摊面积3 ㎡。那么，可出租面积应为㎡。A：33B：40C：43D：47E：借款合同

15、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。A．3B．4C．5D．6

16、在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。A：有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序B：是否委托由决定C：有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序D：有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定E：有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查

17、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。A：选址意见书B：建设用地规划许可证C：建设工程规划许可证D：乡村建设规划许可证E：农村生产规划许可证

18、业主应履行的义务有。A：遵守业主公约、业主大会议事规则B：遵守物业管理区域內物业公用部位和公用设施设备的使用等规章制度C：按照国家有关规定交纳专项维修资金，并监督其使用情况D：按时交纳物业服务费用E：法律法规规定的其他义务

19、其他条件相同，期房价格一般__现房价格。A．高于B．低于C．等于D．不可比

20、下列职能中，属于保险基本职能的是__。A．分散危险B．融通资金C．防灾防损D．分配资金

21、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。A：利润为零时B：利润最大时C：允许的最低经济效益指标D：允许的最高经济效益指标E：借款合同

22、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。A．22B．28C．38D．50

23、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为__时点的状态。A．现在B．未来C．过去D．B和C

24、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是。(2009年试题)A：等额年值法B：差额投资内部收益率法C：净现值法D：等额年费用法E：借款合同

25、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为__。A．f1＜f2＜f3B．f1＞f2＞f3C．f1=f2=f3D．无关