物业电梯操作运行管理规程

1.0目的

规范电梯运行管理工作，确保电梯安全、良好运行。

2.0适用范围

适用于物业管理有限公司辖区内电梯的安全、操作、运行及保养管理。

3.0职责

3.1工程主管负责监督、检查电梯运行管理工作的实施情况。

3.2工程班长负责电梯运行管理工作的组织实施。

3.3具有电梯操作资格的维修工作具体负责电梯的运行管理。

4.0程序要点

4.1电梯的安全管理须严格遵守国家有关电梯的强制性规范和公司《电梯安全管理规程》。

4.2电梯的操作

4.2.1电梯行驶前的检查与准备工作

4.2.1.1在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源。

4.2.1.2用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关打至开启或自动位置。关闭控制盒。

4.2.1.3几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。

4.2.2若需专人驾驶电梯，只需将“普通”选择开关打至“手动”即可实现手动控制。

4.2.3若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打至关闭即可

停止电梯运行。对于有消防联动的，在火灾情况下，安防中心可远程控制电梯回降至首层基站。

4.3电梯运行管理

4.3.1工程维修部须保持机房的整洁，做到无积尘、无蜘蛛网、地板上无垃圾。机房不得堆

放杂物和易燃物品，不准无关人员进入，保持通风良好，并防器材。

4.3.2项目环境管理部应对轿箱内外、顶上、底下要经常擦拭，保持清洁美观。各层站厅及

地坎槽经常清洁，以防门脚阻塞。

4.3.3项目秩序维护部应对电梯进行巡检，其中包括各楼层厢内、外呼楼层指示灯，电梯乘

搭舒适感，厅门、轿门运行状态，轿厢照明，排气扇，对讲电话，轿厢内装饰，厅门装饰等情况，若有异常情况，须作记录并告知客服中心和工程维修部。

4.3.4工程维修部应不低于每周一次对电梯进行专业巡视，巡视主要内容如下：a)机房清洁卫生情况如何，应完成对设备表面和房间的清洁卫生；

b)机房的锁闭情况如何；

c)机房的防雨、防盗、防鼠情况如何；

d)机房的照明、通风降温设施是否正常运行；

e)曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注

润滑油，螺栓是否松动；

f)减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有

无松动；

g)指示仪表、指示灯是否工作正常，各继电器、接触器动作是否可靠、正常，有无异常

声响；

h)变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；

i)制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；

j)曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；

k)通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮、开闸扳手等求援工具是否已放置在指定位置；

l)轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；

m)厅门及轿门踏板是否清洁干净；

n)轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；

o)电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；

p)开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；

q)底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；

r)补偿链是否有异响；

s)底坑有无积水或脏物。

t)电梯运行舒适感

4.3.5巡视过程中如发现上述情况有不正常时，电梯维修工应及时采取措施予以解决。处理

不了的问题应及时如实地汇报给主管，在主管的协同下加以解决。

4.4电梯运行中的异常情况处置

4.4.1发生火灾的处置：

a)楼层发生火灾时，电梯维修工应立即击碎玻璃按动“消防开关”或通知消防中心。

若有消防联动的，由消防中心紧急远传启动电梯消防开关使电梯进入消防运行状态使电梯运行到基站。电梯停运后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢后关门停机；

b)井道内或轿厢发生火灾时，电梯维修工应即刻停梯、尽快切断供电（机房、配电房

均可），然后疏导乘客迅速离开轿厢。同时利用最近的灭火器材控制火势蔓延；

c)对于上述两种情况，电梯维修工应及时通知小区监控中心，按《物业服务突发事件处

理规程》处置。

4.4.2电梯水侵的处置：

a)当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；

b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯

总电源；

c)当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；

d)发生湿水时，应迅速阻断漏水源；

e)对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通

风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。

4.4.3停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《物业服务突发事件处理规程》处理。

4.5电梯机房管理

4.5.1非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程维修部主管同意，并在值班人员的

陪同下方可进入机房。见《电梯安全管理制度》。

4.5.2机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。

4.5.3每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、

无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。

4.5.4机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。

4.5.5机房应当做到随时上锁，钥匙由值班维修工保管，任何人员不得私配钥匙。

4.6对于电梯巡查情况，应完整、规范地记录在《电梯巡查记录表》表内，该表的电梯号

以年检电梯号为准，地址可按日常称呼书写。若有异常情况的，应即时记录到《工程维修值班记录》中去并汇报给值班负责人，由值班人负责人组织处理并记录。于每满半年的3个工作日将空白巡查记录表换下旧记录表，交由工程班长汇集成册，交由项目经理审阅并安排存档。《电梯巡查记录表》保存期为两年。

5.0质量记录

5.1《电梯巡查记录表》(两页)

5.2《工程维修值班记录》

6.0相关支持文件

6.1《物业服务突发事件处理规程》XX物业电梯巡查记录表

地址：电梯号：年月至月

说明：无异常打勾，异常打叉，并将详细情况记录到当日值班记录上。

物业电梯巡查记录表

地址：电梯号：年月至月

说明：无异常打勾，异常打叉，并将详细情况记录到当日值班记录上。