全椒奥康商业步行街招商营销说辞最终稿

一、项目概况

全椒奥康商业步行街由奥康集团于2007年 9月26日以1.255亿元竞拍所得“全椒地王”项目,土地面积约为32280平方米,并于10月24日成立安徽奥康置业有限公司负责开发建设。

　　全椒奥康商业步行街是继兴建湖北黄冈奥康商业步行街、山东阳谷奥康商业步行街之后，打造的第三条商业步行街，历时两年时间建成，预计将在2010年下半年正式开街迎客。 

　　公司主张将全椒奥康商业步行街打造成集购物、商住、娱乐、休闲、观光于一体的大滁城南区一站式地标商业综合体项目，是集合商业活动、城市休闲、观光旅游、历史文化为一体的现代化多功能集合式品牌商业街，被列为安徽省“861”重点投资项目之一、“首届安徽省房地产行业十大重点推广品牌”、“中国城市标志性楼盘”、“中国最具投资潜力楼盘”该项目总投资超过5亿元人民币。

二、项目经济指标

项目的规划建设用地面积：32285㎡（48.5亩）

项目的总建筑面积：93485.1㎡

地上总建筑面积：65684.3㎡，其中商业：58793.6㎡，住宅：60.7㎡

地下总建筑面积：27800.8㎡，其中停车场面积：12090.8㎡，超市：12480㎡，设备用房：3230㎡

建筑占地面积多少：15885.6㎡

建筑密度多少48.9%

项目的容积率1.

项目的绿地率23.4%

停车位：地下停车数383辆，地上非机动车位80辆

三、项目的地理位置？

全椒奥康商业步行街位于全椒最为繁华的商业中心位置——新华路与吴敬梓路的交汇处，随着大滁城的发展，全椒将成为大滁城的南大门，奥康商业步行街凭借先天的地理优势，将成为大滁城南区商业中心。迎合南京大都市圈及合肥大都市圈的发展，滁宁同城化建设，后花园。

四、交通状况：如何到达项目地？

项目位于大滁城南区商业中心全椒交通枢纽新华路与吴敬梓路交叉口，交通便利，公交3路、801路和各城乡巴士都可以直接到达本案（全椒至南京、全椒至合肥的巴士必须经过本案），如果您自己驾车则更为便利。

五、投资商：项目的投资开发商？ 

开发商：安徽奥康置业有限公司

安徽奥康置业有限公司，是一家专业开发商业地产的民营企业，是奥康集团旗下的独资子公司，成立于2007年10月，现拥有员工50多人，主要从事房地产开发与销售，专注于商业步行街的开发建设。

投资商：奥康集团

1988年   成立鞋厂，申请注册“奥林”，意为发扬奥林匹克精神。

1995年   温州奥康集团成立。

1998年   成为中国真皮鞋王。

2001年   启动多品牌战略。

2003年   投资建设“中国西部鞋都”。

2008年   携手北京奥运，成为北京奥运会皮具产品供应商。

奥康集团创始于1988年，经过21年的发展，现已成为中国最大的民营制鞋企业之一，是北京2008年奥运会皮具产品供应商和北京2008年残奥会皮具产品独家供商。

公司以制鞋为主业，并涉足商业地产、生物制品等领域。综合实力列民营企业500强。据国家统计局公布的信息，公司连续四年蝉联中国皮鞋制造行业效益十佳企业第一名。

公司现有员工2万多人，拥有奥康、康龙、美丽佳人、红火鸟、万利威德五大鞋业品牌。在全国设立了30多个省级公司、3000多家连锁专卖店、800多处店中店。同时，在浙江温州、广东东莞及意大利米兰设立三个鞋样研发中心，每年开发数千个鞋样新款，引领鞋业发展的时尚潮流，确保奥康品牌走在同行业的前列。

公司在同行业中率先通过了ISO9001国际质量体系认证和ISO14001环保管理体系认证，并成为全国首批工业旅游示范点，荣获全国五一劳动奖状、全国用户满意企业、全国模范职工之家、社会公益示范工程等。主导产品“奥康”牌皮鞋陆续获中国真皮领先鞋王、中国名牌产品、中国驰名商标、首批“全国重点保护品牌”等称号，并成为中国皮鞋行业唯一的标志性品牌。

公司实施多元化投资。先后在重庆市璧山县投资10亿元、征地2600亩、建设中国西部地区最大的西部鞋都；在四川成都建立康华生物制品公司，在湖北黄冈（2004年11月，2006年开业，占地76亩）、安徽全椒和山东阳谷（占地面积60亩，预计到2009年10月开街营业）建设高档商业步行街，在温州永嘉联合其它9家重点企业成立了瑞丰小额贷款有限公司，开始了品牌经营向资本经营的跨越，这些举措都取得了较好的经济效益和社会效益。

公司在全国各地构建强大的营销网络基础由，与国际鞋业品牌建立友好合作关系，先后在美国、印度、、意大利等设立5个海外机构，产品出口到70多个国家和地区。

公司热心公益事业，累计向社会捐资1亿多元。经过中国和民政部的批准，集团董事长兼总裁王振滔先生成立了中国民营企业家中的第一个个人非公募慈善基金会——王振滔慈善基金会。

面对全球经济一体化的快速发展，公司坚持“百年奥康，全球品牌”的企业愿景，肩负“为人类进步而服务”的企业使命，秉承“诚信、创新、人本、和谐”的企业核心价值观，为社会的发展与繁荣做出新贡献。

王振滔个人简介

王振滔，男，1965年出生，现任奥康集团有限公司董事长兼总裁。1988年，他以3万元起家，将一家家庭作坊发展成为中国最大的民营制鞋企业，企业主导品牌“奥康皮鞋”成为中国皮鞋行业的惟一标志性品牌。

由于经营有方、业绩突出，王振滔当选为第15届“中国十大杰出青年”，在中国民营企业家中第一批荣获“全国五一劳动奖章”，并荣获“中国民营工业企业行业领袖”、 “中国十大魅力英才”、“中国十大杰出CEO”、“中国民营经济十大风云人物”、“中国慈善特别贡献奖”等多项殊荣。并受到、、等党和国家领导人的亲切接见。

王振滔十分关心慈善事业，累计向社会捐款1.05亿元，位居中国慈善榜第13位，有“中华慈善大使”的美誉。同时，经过中国和民政部的批准，他还成立了中国民营企业家中的第一个个人非公募慈善基金会——王振滔慈善基金会。他说：“人的一生中，花钱和赚钱同样重要，做企业要赚钱，而成立慈善基金会是为了花钱。只有把钱花到该花的地方，人生才有意义！”

王振滔慈善基金会简介

王振滔慈善基金会是由著名民营企业家、奥康集团董事长兼总裁王振滔先生出资2000万元人民币作为注册资金，经中国和民政部批准成立的中国第一个以民营企业家名字命名的个人非公募慈善基金会。

王振滔慈善基金会于2007年4月6日在北京人民大会堂正式宣告启动，并以宣传慈善事业、向社会贫困群体提供帮助、对慈善事业做出贡献的人才进行奖励为宗旨。

该基金会在资助贫困大学生的运作上采用全新的理念：受资助大学生要在工作后资助一名贫困学生，让基金变成“种子基金”，使资助大学生的数量呈几何数量增长。由此，按该基金会今年资助1000名贫困大学生的计划，受助大学生的数量将逐年翻番，预计从2011年起每年受助者超过1万名。该基金会的最终目的，是要传播一种爱心理念，通过爱心接力活动，让更多的社会大众感受到社会的温暖，并积极参与到公益活动中来。

公益事业是人类的责任，也是道德上的善举，是社会文明进步的象征。在国家民政部的指导下，王振滔慈善基金会将进一步拓宽思路，创新机制，安全、稳妥、有效的做好基金保值、增值工作，积极开展公益活动，为建设和谐社会做出贡献。

六、后期经营由哪家公司管理？ 

将组建专业商管公司统一管理

七、项目定位及分析

本项目在合、宁都市圈背景下，以全、滁一体化商业市场为定位基础，以全椒城市方展为方向，以全椒奥康商业步行街永续经营为目标，导入温商成功经营模式与经营理念，使其成为集购物、商住、娱乐、休闲、观光于一体的大滁城南区一站式地标商业综合体。

八、本项目的功能定位？

    一城、（双核）、四广场、十六大主题街区，全力打造大滁城南区一站式地标商业综合体，立足滁州，辐射皖东乃至周边省市。

“一城”：传统商业街区符合城市综合体概念

全椒奥康商业步行街

“双 核”：

1、全客群百货定位，街区式布局；

2、打造全椒乃至滁州最大的娱乐摩尔

“四广场”：

莲花池文化广场、儒林广场、椒陵广场、敏轩广场

（广场功能定位：休闲、娱乐、旅游、观光，规划有市民活动广场、文艺表演、商家促销活动、滁城历史文化长廊等）

 “十六大主题街区”：

 “国际名品街”、“都市名流街”、“时尚名品街”、“都市生活街”、“宝贝欢乐谷”、“皖东风情街”、“青春时尚淘宝街”、“3C数码家电广场”、“国际家居广场”、“椒城美食长廊”、“皖东风情文化长廊”、“国际商务休闲中心”、“椒城创业基地”、“健身会所”、“国际影视文化中心”、“都市生活馆”

九、项目的市场形象定位？

项目是滁州乃至皖东地区城市商业标杆，是大滁城对外的一个重要城市客厅，展示大滁城南区商业中心商旅文化、城市形象的名片。

十、项目档次定位？

本项目定位贴近市场，符合大众消费需求，既有品牌是省内一线乃至国际一线的品牌百货、餐饮、休闲、娱乐。

十一、项目的经营主题有哪些？

经营主题以购物、休闲、娱乐业为主，包括：国际大卖场、品牌百货系列、3C数码家电、国际家居、淘宝城、国内外知名的品牌连锁餐馆、主题餐厅、特色餐饮、咖啡厅、KTV、茶楼、酒吧、音乐吧、电玩城、网吧、书城、国际影城为主。

十二、项目的主要卖点是什么？

（1）核心地段：南京后花园、宁、合大都市圈、大滁城南区城市核心地段，加速城市商业升级换代

（2）地标建筑：城市地标建筑，成就城市高度，50年不落后

（3）标杆定位：融商业活动、城市休闲、旅游观光、历史文化为一体城市地标综合体

（4）产品组合：一城、双核、四广场、十六大街区

（5）实力品牌：奥康，商业地产专业运营商，“一条街繁荣一座城”

（6）运营方式：部分物业自留，商场管理模式，共享商业运营成果

（7）商业联盟：奥康商业街整合品牌联盟（奥康、七匹狼、耐克、百丽等）……

（8）合作伙伴：澳大利亚高臣建筑设计事务所，国际知名商业运管及酒店物业管理公司

（9）项目荣誉：安徽861重点工程  “首届安徽省房地产行业十大重点推广品牌” “中国城市标志性楼盘”、“中国最具投资潜力楼盘”

十三、全椒商业的发展现状？（详见附件）

1、全椒商业概况

 （1）全椒整体商业随城市发展发展向南发展。最老旧城区商业已经衰退，目前新华路、新华东路、凤凰花园街、襄水西路、健康路、儒林路构成了全椒县商业核心区域。新城区主要以社区配套为主。

（2）全椒核心商业的主核是苏果社区店，没有百货中心。老百货商场已拆迁改造，嘉年华商场为低档服饰卖场。作为急需升级换代的城市核心商业缺少时尚购物主力店。

（3）全椒商业整体可以五个字概括：老、低、杂、小、分

 “老”——商业形态以传统街区形式为主，商圈以苏果超市为商业核心点；

 “低”——商业形象、档次较低，（苏果超市为老车库用房）；

 “杂”——商业街区属自然形成，未经过统一规划，经营品项杂乱；

 “小”——商业总量小，多为满足基本生活需求商业为主；

 “分”——全椒时尚中高端消费外流严重；

商圈亟需升级换代，以顺应新时期城市核心商业的潮流，满足大多数城市居民时尚消费需求。

十四、项目商业规划规划

1.项目有哪些商业经营业种类的？

（各街区内业态定位、规划面积及拟定招商品牌  详见下表：）

布局释义：

   在充分考虑项目的商业定位，以最大限度的推动商铺的商业价值并结合实际销售需要为原则，进行了以上的业态配置。

原由：

1、沿外街（新华街、吴敬梓路）一层定位为国际名品专卖旗舰店和西式快餐，有助于项目档次的提升和吸引客流；

2、休闲及女性消费往往是城市消费主流，内街定位品牌休闲服装、品牌女装、时尚女子百货，可将城市主流消费群体向内引伸，之后分流至各街区；

3、3C数码家电广场为目的性消费的行业，有助于项目客流的向二层拉动。

4、餐饮（咖啡茶座及美食城）为目的性和随意性消费共存的行业，沿街三层定位此业态有助于项目商业垂直分布与客流的垂直拉动；

5、国际影院、电玩城、量贩KTV均为集客行业，有助于项目业态丰富与完善及每个区域客流达到均衡；

6、儿童城、运动街区、绅士街区作为全椒城市消费空白点与项目的新型亮点，不仅能完善项目业态设置，更将推动项目所在商圈功能的丰富与完善；

8、六大首席（首席一站式、特色美食街、量贩KTV、国际大卖场、时尚全客群百货[街区式分布]、淘宝城）成就不可复制性椒城商业航母。

十五、买了商铺能够自主随便做其他类别的经营吗？

不能，因为整体的项目是统一规划、统一招商、统一经营、统一管理、统一策划推广的。

十六、项目分为几个部分？共有几层，每层面积约多少？共多少间店面？（建筑分区重新规划）

项目按建筑分区分为4个区，分为A、B、E、F区。其中：A区共有三层，约  间店面；B区共有六层，约  间店面；E区共有二层，约  间店面；F 区共有三层，约  间店面；

十七、项目建筑形式、风格，物业类别？

全椒奥康商业步行街由澳大利亚高臣建筑设计事务所亲自主笔，设计独具匠心，本着“五十年不落后”的设计理念，通过现代化得商业模式运作，成功打造“城市客厅”、“商业地标”，成为安徽省商业步行街的经典之作。

设计师从城市设计的角度出发，将商业活动、城市休闲、旅游观光、历史文化四者相互融合，运用先进的商业规划理念，结合全椒县历史、人文、社会及当地的自然条件，设计出具有时代特征、体现地方文化特色的商业中心，打造全椒品牌商业街，使之与城市形象协调，长期促进城市和经济发展。

十八、 竞争项目（详见附表）

项目销售

十九、商铺的具体情况简单介绍？

A、店铺面积：

B、柱网距：

采用8×6米，跨度大，有效地增加了店铺的使用价值；

C、层高：一层4.2米，二、三层3.9米。

D、面宽、进深：

具体位置不同，面宽、进深不同。面宽一般在3.5—4米，进深在6—24米之间。 

二十、项目的停车位有多少个？

      383多个车位可供使用                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       

二十一、返租后商家经营权如何界定？（待定）

二十二、市场后期的经营有何保障？（待定）

公司预计投入     万元作为市场后期的培育基金；

由“奥康商业经营管理公司”进行统一规划、统一经营、统一管理，采用先进的管理理念，科学的管理模式，为市场后期良好经营提供有力保障；

二十三、项目几时开始接受租赁登记？ 

    我们现在开始接收意向客户的登记。

二十四、商铺内是否设置了厕所、厨房、空调机位等设施？

大部分商铺均设有卫生间、空调机位机位等设施。商铺内未设厨房，步行街内禁止在商铺内煮饭。若你购买或租赁商铺用来做餐饮的，需进行设计，并通过相关部门的审核后方可设置。

二十五、商铺内有电话线、网线预留吗？（待定）

二十六、项目招商情况：

二十六、商家的进场时间？

约2010年8月底。

二十七、项目的统一开业时间？

预计2010年10月1日

租赁相关问题

二十八、商铺的租金多少？ 

根据每个店铺的地理位置不同，客户经营的品牌档次、所需面积不同，租金价格也不一样，在   元/㎡至   元/㎡之间

二十九、商铺几时交付？几时开业？

预计项目于2010年8月交房，在十一黄金周之前开业。

三十、商铺租金是按照什么面积核算？ 

按套内面积计算（暂定）

三十一、水电费按什么标准收取？ 

按水电部门公布的收费标准收取

三十二、物业管理费按什么标准收取？（待定）

三十三、停车场是否收费，费用如何收取？（待定）

三十四、优惠措施？（待定）

三十五、租赁押金？（待定）

三十六、租赁期限？（待定） 

三十七、经营户租赁的店铺是否会被销售？

经营户与开发商签定租赁合同，如果有投资客要购买该商铺，开发商会将该信息通知经营户，并首先满足经营户的购买要求，如经营户不购买则将销售给投资客，但开发商将保证商户在合同期限内的正常经营。

三十八、概念名称“一站式”、“全客群”、“24小时”、“城市核心商业标杆”、“城市综合体”

1、一站式：

所谓的“一站式”就是只要客户有需求，一旦进入奥康商业步行街，所有想要的都可以购买到，没有必要再找第二家。

2、全客群：

作为综合性商业全方位满足不同年龄段不同阶层消费人群需求。

3、24小时：

作为商业综合体全天候发挥商业购物、休闲、娱乐功能。

4、城市核心商业标杆：

（1）“核心”——在全椒城市南北中轴与东西轴线吴敬梓路交汇之处，城市最为繁华商业街新华路龙头位置。

（2）“标杆”——项目商业空间、商业品牌、商业管理都是超越城市现有商业的档次的。

（3）城市综合体： 

城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。

城市综合体的概念

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

也有人称为“豪布斯卡”英文表述为“ＨＯＰＳＣＡ”，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。ＨＯＰＳＣＡ正是上述六大业态HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT英文单词的第一个字母的概括缩写。

大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重。

城市综合体的四大典型特征

特征一：超大空间尺度

城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 

特征二：通道树型交通体系

通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 

特征三：现代城市景观设计

应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。

特征四：高科技集成设施

城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。

三十九、安徽省861工程

（“861”行动计划：按照、省指示，省会同有关部门，集中力量起草了《安徽省全面建设小康社会的战略目标、战略步骤及起步阶段的重点建设任务》，提出在起步阶段建设产业基地和六大基础工程的建议，、省审定后以皖发[2003]12号文件下发执行，成为指导我省今后一段时期经济和社会发展的行动纲领。在此基础上，进一步提出了"8+6"计划，经省审议提炼后形成了"861"行动计划。

“8”是建设重点产业基地。(1)加工制造业基地。主要发展汽车产业、机械装备产业和家电产业。(2)原材料产业基地。主要发展金属材料和非金属材料。(3)化工产业基地。主要发展石油化工、煤化工、橡塑制品。(4)能源产业基地。主要发展煤炭、电力、煤炭液化和煤层气。(5)高新技术产业基地。(6)优质安全农产品生产、加工和供应基地。主要为农产品生产，粮油、水果加工，畜牧深加工，纺织和造纸。(7)全国著名的旅游目的地。(8)重要的文化产业大省。

“6”是指构筑六大基础工程。(1)防洪保安工程。(2)通达工程。(3)信息工程。(4)生态工程。(5)信用工程。(6)人才工程。

“1”是指到2007年全省国内生产总值达到5620亿元，人均达到1000美元以上。简称为“861”行动计划。）

四十、“大滁城”、“滁宁同城”“南京都市圈”

大滁城

    2008年，滁州四届七次全委（扩大）会议上，滁州做出了建设“大滁城”的战略决策。韩先聪提出，要以思想为先导，以改革创新为动力，加快推进以“大滁城”为龙头的城镇化战略。

    按照城市总体规划，推动城市“131”战略，以滁城主城区为中心，以来安、全椒、乌衣为三个副中心，以琅玡山风景区为依托，做到“一年全面启动，两年拉开框架，三年初具规模，五年展现新貌”，打造经济繁荣、山水相连、生态优美、宜人宜居新滁城。 

滁宁同城

2009年8月，滁州韩先聪提出，滁州应该和南京“相向发展”，力争用5至10年的时间实现滁宁“同城化”。而所谓“大滁城”建设的核心——“131发展战略”，也正是围绕着这一思路展开的，以滁城主城区为中心，以来安、全椒、乌衣为三个副中心，以琅琊山风景区为依托，其所形成扇面结构将直接围绕着南京。

南京都市圈

“南京都市圈”包括：江苏省南京市、扬州市、镇江市、淮安市的盱眙县、金湖县，安徽省的马鞍山市、滁州市、芜湖市，巢湖市。

“南京都市圈”不是行政区划的城市概念，而是一个被发达的交通网络紧密联系起来的城市群落。其实质是以南京为中心形成一个经济区域带，在这个区域带里，大家共同发展，共同做强做大，即以一个城市为龙头来带动一大批城市及周围农村发展。

四十一、“奥康商业俱乐部”

奥康商业步行街商业俱乐部——奥龙会，是安徽奥康置业有限公司成立的的商业经营及投资会员俱乐部。奥龙会倡导“分享经验，共享财富”。奥龙会由商业品牌联盟专家按自愿加入的原则申请加入。