物业维修基金管理规范

为物业维修基金的设立、使用和管理提供指引，保障房屋及其配套设施、设备的正常维修管理。

    2、范围

适用于集团内全资及控股的所有房地产公司和物业管理公司（以下简称地产、物业）。

3、职责

 3.1  集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作规范。

 .2  地产负责参照本规范，按照各地的法规规定，设立及缴交维修基金。

3.3  物业负责参照本规范，根据各地的法规要求，合法管理和使用维修基金。 

4、方法和过程控制

    4.1  按照现行相关法规规定，维修基金主要有以下来源：

    4.1.1  发展商交纳

4.1.2  房屋产权人交纳

4.1.3  利息收入

4.1.4  其它来源：如投资收益（仅限于国债及法律法规允许的范围）、商业用房经营收益、停车场等公共设施的收益。

    4.2  维修基金的设立和缴交

    4.2.1  集团各地新开发项目应按照相关法规规定设立维修基金。依照目前法规，维修基金的设立主要有以下方式，A、由发展商一次性交纳和业主首期交纳；B、由发展商一次性交纳，业主定期交纳；C、由业主首期交纳。

4.2.2  地产在开发前期应对国家及当地商品房维修基金管理规定进行了解，将由开发建设单位交纳的维修基金计入开发成本。

    4.2.3  当地法规有规定的，地产应按照当地法规规定的维修基金交纳标准和交纳时间，将维修基金划转到指定部门或物业代管账户上。若当地法规无明确规定的，应参照国家建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定执行，即商品住宅在销售时，地产与购房者应当签订有关维修基金缴交约定，由购房者按购房款的2-3%的比例向地产缴交维修基金。地产代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不能计入销售收入，在银行专户存储，并在接管验收时一并转物业代管（具体可采取物业挂帐或地产挂帐或交管理形式）

4.2.4 为确保万科所开发的房地产项目房屋及其配套设施、设备的正常使用及维修管理，本规范生效后，对以往未按规定交纳维修基金的项目，地产应依照相关法规的规定，与物业协商后，提出维修基金的缴交计划，报集团财务管理部、物业管理部核准后实施。

4.3   维修基金的使用范围

4.3.1  维修基金的使用应严格执行国家或当地相关法规规定，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

4.3.2  维修基金的使用范围包括：

住宅共用部位：指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、抗震结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道等。

共用设备：指住宅小区或单幢住宅内，共用上下水和地下排水管道、下水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供用线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、共用智能化设备、其它机电设备和共用设备使用的房屋。

公用设施：指住宅小区或单幢住宅内，公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和公共设施使用的房屋等。

    如当地法规有明确规定，业主委员会的活动经费可以在维修基金中列支，但是必须经业主大会决定，并且决定的内容应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。

在不违反当地法规的前提下，较大批量的住宅共用部位、共用设备和公共设施的维护和零件更换，可以取得业委会书面同意后，从维修基金中列支。

4.3.3  住宅共用部位、共用设备和公共设施属人为损坏的，其维修、更新费用由相应的责任人承担。

4.4  维修基金的管理

4.4.1  维修基金的管理使用原则为：接受委托、分帐管理、专款专用、合理分摊、定期公告、接受监督。

4.4.2 在业委员成立之前，维修基金一般由物业所在区、县的房地产主管部门代为监管或由物业管理单位代管，维修基金本息归业主所有，通常不能使用，如当地法规规定可以使用的，按照当地法规规定的程序办理报批手续；地方法规无明确规定或操作不规范的，维修基金由地产在《物业管理委托合同》中约定物业代管，业委会成立后由业委会书面委托代管。对于历史原因造成没有办理委托手续而事实已经由物业管理处管理的，应与业委会（或主管部门）联系，补办有关手续。

4.4.3  维修基金应当在银行专户存储，专款专用。为了保证维修基金的安全，维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他范围外（需经业主大会同意），严禁挪作他用。

4.4.4  业委会成立以后，应以一个物业管理区域为单位，开立维修基金专户。业委会也可委托物业管理企业办理开户手续，但应当有书面委托书。业委会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产主管部门，由区、县房地产主管部门将维修基金专户中已收取的维修基金的本息划转至业委会的维修基金帐户。如当地法规另有规定的，按照当地法规的规定执行。

4.4.5  物业管理处对维修基金应按当地法规要求进行立帐管理，并按每栋住宅立帐，分列每套住宅单元的分户帐，一栋住宅有两个或两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐，同时接受业主查询。

4.4.5  维修基金的帐目，由物业每三个月在季度服务报告中按《维修基金使用情况表》内容公布一次。包括：维修基金使用的项目、部位、费用支出，按栋、户分摊的情况，维修基金交纳、使用和结存的余额，业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用及按户分摊情况，维修基金使用和管理的其它情况。

4.4.6  单栋住宅的维修基金余额不足当地法规要求的最低限额或不敷使用时，管理处应及时通知业委会，由业委会拟订再次筹集的标准和方式，提交业主大会通过后，向该幢业主再次筹集维修基金。如当地法规规定维修基金不敷使用时，按相关业主的建筑面积比例分摊的，经业主委员同意后分摊。

4.5  维修基金使用规范

4.5.1  物业在与业主委员会签订的物业委托管理合同中，应根据当地法规的要求，明确维修基金的管理、使用、分摊方法和实施程序、权限等事项。

4.5.2  管理处应在每年初制定维修基金的年度使用计划，包括维修更新的项目、预算、施工单位选定方式等，经公司同意，报业委会审核通过后组织实施。施工单位的选择由物业公司提供参考意见，业委会负责确定。超过5万元以上的项目，需采用招标方式选择施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，须经过业委会的书面同意。住宅大修和专项维修更新完成后，管理处需向业委会提交物业维修更新情况的书面报告。

4.5.3  发生危及房屋使用或者公共安全的紧急情况，管理处应立即做好防护，组织维修更新，并及时通知业委会。

4.5.4  临时性的维修更新，应当事先征得业主委员会书面同意或该栋楼60%以上业主的同意。

4.5.5  使用维修基金支付相应的款项时，物业管理处应当将加盖企业公章的费用清单和原件提交业委会或业委会主任审核。大修或者专项维修更新的，给施工单位的预付款不得超过工程款总额的30%。

4.5.6  在业委会未成立之前使用维修基金，须征得过半数以上业主的同意，或按照当地法规由地产支付。

4.5.7  维修基金的分摊方法

4.5.7.1  对已经使用的维修基金选择合理合法的标准和谁受益谁分摊的原则进行分摊。

4.5.7.2  楼栋内共用部位、共用设备的维修、更新费用，应由本栋、本单元的业主按建筑面积分摊。

4.5.7.3  楼栋外公共部位，供全体业主使用的设备、公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照建筑面积分摊。如苑内的公用设施是其它苑不能使用的，则由该苑全体业主按照建筑面积分摊。

4.5.6.4  业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照建筑面积分摊。

5、参考文件

《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建设部）

《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

《深圳市房屋本体维修基金管理规定》

《上海市商品住宅维修基金管理办法》

《关于归集住宅共用部位共用设施设施维修基金的通知》（北京市） 

《天津市住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》

《关于贯彻〈住宅共用部位共用设施设施维修基金管理办法〉有关问题的通知》（沈阳市）

《转发建设部、财政部〈关于印发〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉的通知〉》（辽宁省）

《成都市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行规定》

《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》

《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》

6、国家和地方维修基金管理规定一览表