万科2011-2012财务报表分析报告

财务管理作业

万科房地产公司财务分析报告

一、背景分析

1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司

  公司法定英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.（缩写为VANKE）

2.公司法定代表人：王石

3.公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02

公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33 号万科中心

4.公司股票上市交易所：深圳证券交易所

   股票简称：万科A

   股票代码：000002

二、企业发展状况

万科公司概况：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。 

　　万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 

　　万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 

　　万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 

向前<< 截止日期 >>向后	2012-09-30	2012-06-30	2012-03-31	2011-12-31
净利润(万元)	507988.71	372508.51	139593.68	962487.53
扣除非经常性损益后的净利润(万元)	506365.26	368077.19	136038.29	956693.15
净资产(万元)	5632176.29	5509981.53	5435830.77	5296779.50
未分配利润(万元)	2258512.72	2123032.52	2033055.42	13461.74
资本公积(万元)	867461.08	875314.84	887769.14	884346.41
每股收益(元)	0.46	0.34	0.13	0.88
加权每股收益(元)	0.46	0.34	0.13	0.88
扣除非经常性损益后的每股收益(元)	0.00	0.00	0.00	0.00
扣除非经常性损益后的每股收益(加权)(元)	0.46	0.33	0.00	0.87
每股净资产(元)	5.12	5.01	4.94	4.82
调整后的每股净资产(元)	0.00	0.00	0.00	0.00
净资产收益率(%)	9.02	6.76	2.57	18.17
加权净资产收益率(%)	9.28	6.83	2.60	19.83
扣除非经常性损益后的净资收益率(%)	9.25	6.68	2.53	18.06
扣除非经常性损益后的净资收益率(加权)(%)	0.00	6.75	0.00	19.71
每股经营活动产生的现金流量净额(元)	-0.32	0.26	0.12	0.31
向前<< 截止日期 >>向后	2012-09-30	2012-06-30	2012-03-31	2011-12-31
净利润(万元)	507988.71	372508.51	139593.68	962487.53
扣除非经常性损益后的净利润(万元)	506365.26	368077.19	136038.29	956693.15

万科A(000002)财务简况

一、偿债能力分析

1．流动比率=             2.速动比率==

3.现金比率=      4.现金流量比率=

历史数据	2011-12-31	2011-09-30	2011-06-30	2011-03-31
流动比率（%）	1.41	1.40	1.45	1.48
现金流量比率（%）	-1.49	1.29	0.62	1.68
速动比率（%）	0.37	0.41	0.45	0.49
现金比率（%）	17.06	17.42	23.63	24.50

（一）长期偿债能力

1.资产负债率=                   2.股东权益比率=

3.偿债保障比率=

年份	2011-12-31	2011-09-30	2011-06-30	2011-03-31
资产负债率（%）	77.10	78.97	77.85	76.15
股东权益比率（%）	22.799	26.60	31.	37.36
偿债保障比率（%）	18.52	12.75	19.58	9.85

（二）利息保障倍数

利息保障倍数=

年份	2011-12-31	2011-09-30	2011-06-30	2011-03-31
利息保障倍数	13.18	15.27	16.91	32.00

偿债能力分析:万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场的影响较小。现金比率有所下降，说明其即可变现能力有所减弱，说明万科的存货变现能力弱是制约短期偿债能力的主要因素。资产负债率较高，股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。企业未来承担的风险较大。  

二．获利能力分析

年分

项目	2011-12-31	2011-09-30	2011-06-30	2011-03-31
销售毛利率（%）	39.78	41.84	45.01	48.95
销售净利率（%）	16.16	14.01	16.27	14.93
投资报酬率（%）	1.86	--	--	--
净资产收益率（%）	19.83	7.85	6.53	2.68
普通每股收益	0.88	0.33	0.27	0.11

获利能力分析：万科房地产11-12年份间，销售毛利率有有所波动，销售净利率有小幅提升，净资产收益率和普通每股收益逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。

三、营运能力分析

      时间      

项目	2011-12-31	2011-09-30	2011-06-30	2011-03-31
应收账款周转率（%）	46.18	22.	15.15	5.91
存货周转率（%）	0.25	0.10	0.07	0.03
流动资产周转率 （%）	0.29	0.12	0.09	0.04
固定资产周转率 （%）	50.99	--	16.32	13.07
总资产周转率 （%）	0.28	0.12	0.08	0.04

营运能力分析：万科房地产11-12年间，应收账款周转率以及固定资产周转率大幅上升，说明万科房地产的应收账款和固定资产利用的效果利用较好，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率也有所提升，说明公司的资金周转灵活，资产的利用效果明显变好。 

四、发展能力分析

    时间

项目	2011-12-31	2011-09-30	2011-06-30	2011-03-31
主营业务收入增长率（%）	- -	53.70	29.80	41.54
净利润增长率（%）	41.74	25.09	15.83	32.15
净资产增长率（%）	20.29	20.80	0.16	24.26
总资产增长率（%）	22.79	26.60	31.	37.36

发展能力分析：万科房地产的主营业务收入增长，但波动大，净利润增长率有较大的上升幅度，但公司的净资产增长率和总资产增长率却出现了一定幅度的下降，说明该公司未来发展的局限扩大，发展潜力降低。

综合评价

杜邦分析原理介绍

  杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。

   

杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为：

净资产收益率=资产净利率*权益乘数

总资产净利率=销售净利率*资产周转率

净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数

1、净资产收益率=投资报酬率*平均权益成数

权益乘数=1/1—资产负债率

时间

项目	2012-09-30	2012-06-30	备注
权益乘数	4.85	4.73	实际操作中用权益成数替代平均权益乘数
投资报酬率（%）	1.86	--
净资产收益率（%）	9.02	6.76	2.57

2投资报酬率

      时间

项目	2012-09-30	2012-06-30	2012-03-31	2011-12-31
销售净利率（%）	13.32	12.12	13.49	13.40
总资产周转率（%）	0.14	0.10	0.03	0.00
投资报酬率（%）	1.86	--	--	--

3资金结构分析

时间

项目	2012-09-30	2012-06-30	2012-03-31	2011-12-31
资产负债率（%）	79.40	78.86	77.73	77.09
股东权益比率（%）	22.799	26.60	31.	37.36

数据分析结果：

（1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率不高，但有所增加，说明了企业的财务风险加大。

（2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。

（3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率波动不大，说明了该企业的盈利能力平稳。

杜邦财务分析体系图

（由于网络变更等原因，下表数据与上述数据有异，请见谅）