房地产论文1

   房地产业是国民经济的重要组成部分，一个国家或地区的经济景气与否，往往表现在房地产业的景气与否上。中国境内房地产目前现状主要表现为：1.投资增速将略有减缓。在控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观陆续出台的背景下，地方过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％；2.房价持续上涨，市场供求不平衡矛盾将继续存在，但是在颁布的一系列房价的影响下，目前房地产价格波动幅度不大稳定在一定的范围中，但也不排除在今后，房价会因为各种原因呈现继续上升或者大幅度下降的趋势。

   而为了遏制房价过快上涨，出台了一系列房地产，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的，与往年不同，2010年的房地产紧盯市场变化持续出台，力度不断加强并一直延续到2011年。密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和的，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。新一轮房地产，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。

   近几年，随着房地产投资的急剧增温和房价的持续攀升，房地产成了炙手可热的话题。无庸置疑，房地产业在我国国民经济中具有举足轻重的地位。而据研究表明，我国房地产开发企业绝大部分资金来源于银行贷款。这种对银行完全依赖的房地产业发展模式，一方面让房地产市场风险日益集中到商业银行，另一方面很容易通过银行信贷加以膨胀。当房地产泡沫越吹越大时，一国经济面临的系统性风险也就越来越大。鉴于金融业与房地产业的密切联系，以及金融杠杆所固有的作用，因而有必要，也有可能利用它来对房地产业的规模、速度进行宏观。通过对我国房地产金融变迁的考察，可以清楚地看出，我国房地产金融随着房地产市场的变化而调整，并对房地产市场的发展产生非常重要的影响。金融货币对房地产行业的有着决定性意义，货币金融是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。

  我们来看今年来和一些地方性颁布的一些金融：

  央行上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点  中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

  上海市当日印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，于28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0．6%和0．4%……

  央行上调人民币存贷款基准利率0.25个百分点    中国人民银行周二(2月8日)决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整

  上海下发通知 上调公积金存贷款利率 通知称：从2011年2月9日起，本市上调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.04个百分点，由0.36%上调至0.40%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.35个百分点，由2.25%上调至2.60%。行24日再度上调存存款准备金率0.5个百分点    

  中国人民银行决定，从2011年2月24日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点等

                          --------摘自《---近年来中国出台的房地产》

  和地方性不断的更新颁布一些金融来控制房价，房地产的过热发展，可见金融对于房地产的发展具有巨大的影响。下面我们来看以下内容：

　1.针对1992年—1993年的经济过热，尤其是房地产过热现象，制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针，对国民经济进行宏观，其中房地产行业又是的重点。在这次中，控制资金流向，紧缩银根的金融信贷起了十分重要的作用，取得了明显的成效，但是也给房地产业产生了很大的负面影响。住宅当年开工面积经历了1993年和1994年的高峰后(1994年1．3亿平方米)，接着逐年回落，1996年和1997年跌到谷底1亿多一点。房地产投资增长速度也迅速下降，从1993年的1626亿元，同比增长122％，1994年下降为42％，为2308．92亿元；1995年为2831亿元，增长为21．4％，比1994年回落 20．6％。这期间，的负面效应也逐步显现出来，产生了不少“半拉子”工程，空置率急剧上升。据统计数字，全国空置商品房1995年底5031万平方米，1996年底6200刀平方米，1997年底高达7083万平方米。房地产市场出现了数年的低谷期。 

   2.为了刺激消费，拉动内需，1997年底作出}把住宅建设作为国民经济新的增长点的决策，出台了包括加快住房制度改革、实行住房分配货币化、实行积极的财政等一系列措施。为此，房地产金融信贷也作出了相应的调整，其核心是刺激住宅消费。随着一系列住房信贷的相继出台，大大激活了低迷了数年的房地产市场。从1988年开始，房地产业的增长有一个直线的上升，1988年住宅开工面积达到1．5亿平方米，当年就超过了1994年1．3亿平方米的顶峰。整个住房投资和住房开工量就超过了1994年最高峰的时候；接着一路上升，从1999年到2002年的4年中，全国房地产开发投资分别保持13．8％、19．5％、25．3％和28．2％的增长；商品房销售面积分别实现了23．9％、30％、29．4％。和37．1％的增长。许多业内人士称之为出现了持续的高位增长，或者叫做具有了一定的发展热度。其中，2003年1-4月，有10个省、市、自治区开发投资增幅超过50％，其中有4个省市增速超过80％，出现投资过热或过热苗头；少数城市(如宁波、青岛、上海、杭州等)商品房价攀升过快，近二三年平均房价年涨幅在10％以上。全国商品房空置面积持续增长(今年一季度又比去年同期增加8．5％)，有些城市空置率超过警戒线。在房地产市场升温的同时，一批业外企业如海尔、TCL、美的、三九、康佳等业外巨头，纷纷抢滩房地产，大有推波助澜之势，市场有进一步升温的可能。为此，就有了央行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台。

       -----摘自《我国两次利用金融房地产市场的比较分析》

   我们从以上颁布的一些调整银行汇率和颁布景荣后房地产的一些变化,可以的出以下一些金融对于房地产等的一些影响:

   总的影响可以分为以下两点:

　 (1） 积极影响

　 上调存款准备金率是直接作用于商业银行的措施，对减少商业银行的流动性具有立竿见影的效果。从这个角度来看，提高存款准备金率 0.5％能够诱发商业银行加大前期房地产的执行力度，控制房地产开发和消费贷款的增长速度，进而加速和锁定近两个月来各种的效率。

　 (2）消极影响

　 调整存款准备金率在理论上可以遏制投资过快，但同时也将带来一定的风险。张家鹏指出，就目前国际市场形势来分析，中国和印度的房地产市场属于快速的上升趋势，投资回报率较高，如果央行单方面的减少对房地产企业的贷款，就可能给国际上的一些投资家带来机会，这样欧美大量游资将会大量涌入中国，对楼市起到推波助澜的作用。 汇率调整我国人民币汇率的变动将会影响国内金融市场上的资金流动．投资者的投资动机也会随着汇率的变动发生改变。而我国房地产业是一个资金密集型的产业,因此人民币汇率的变动将会我国地产业的发展产生多方面的影响。

   具体的影响为以下几点:

　 对房地产业发展资金的影响

　 汇率预期的变动将对一国的资本化率产生重要影响。资本在国际问流动的原因是追逐利益和规避风险，因而汇率的变动会影响资本的流动，特别是短期资本的流动。

　 对房价的影响

　 供需和投机是影响房价的两个主要因素，而汇率的变动直接影响的是供需及投机行为这两个方面。目前由于人民币存在较强的升值预期．这使得大量的海外热钱通过各种渠道进入国内并将其快速转化为人民币资产．等待人民币的升值预期的实现，达到获利得目的。对供给的影响。由前面分析可知，本轮宏观金融将导致房地产开发企业数量减少，开发进度放缓，最终将导致房地产市场供给减少。可细细的来说:

   对供给的影响。由前面分析可知，本轮宏观金融将导致房地产开发企业数量减少，开发进度放缓，最终将导致房地产市场供给减少。 

　 对需求的影响。购房者的需求有两方面：一是投资需求;二是自住需求，自住房中又有普通住房和高档住房之分。毫无疑问，受利率变化和首付款比例提高影响，本轮宏观金融将抑制投资需求和高档住房需求，而对自住普通住房的需求影响较少。从总体上看，将削弱住房需求。

　对价格的影响。宏观金融对住房价格的影响取决于对供给和需求作用强度的对比，如果对供给的影响大于对需求的影响，市场上将出现供不应求局面，导致住房价格上涨;反之，如果对需求的影响大于对供给的影响，市场上将出现供过于求，住房价格出现下跌。具体到一个地区，关键要看住房需求中投资所占的比例，对于我国大部分地区，由于投资需求所占比例较少，宏观金融对需求的影响小于对供给的影响，住房价格将会上扬;而对于投资需求占比较高的地区，房价无疑会出现下跌。

　  (3）对房地产自身价值的影响

在当前．我国房地产业尤其是大规模开发的高端房产，其销售市场不仅仅是局限于国内还面向国际。因而当人民币汇率发生变化时，对那些高端房产的自身价值就会产生很大的影响，它们的自身价值会因为受到人民币汇率的浮动而发生变化，从对拥有者会而产生额外的盈利。

(4)对个人购房者的影响,又可细分为以下几种:

延迟购房行为。在195号文件基础上，121号文件进一步提高了发放个人住房贷款的工程进度要求，将高层由完成总投资的三分之二提高到主体结构完成封顶，这对一次性付款的购房人基本上没有影响，而对于依靠贷款作为购房款的大多数购房者来说，意味着只能等到主体结构封顶以后才能购房。由于此时工程量已完成大部分，烂尾风险大为降低，在一定程度上降低了借款人购买期房所面临的风险。

部分地区贷款门槛提高，借款人获得贷款的难度加大。受贷款总规模紧张影响，在部分地区，商业银行提高了个人住房贷款门槛，如有的地区将首付款比例由20%提高到30%，有的地区停止发放二手房贷款，还有的地区对借款人资格审查更加严格。所有这些，都加大了借款人获得贷款的难度，一些借款人将被拒之门外，从而无法实现安居梦想。

(5)投资需求和高档住房需求受到抑制。121号文件对借款人购买第二套以上(含第二套)住房的投资性需求和购买高档商品房、别墅等高档住房需求采取了利率歧视，规定执行同期同档次贷款利率，不得执行个人住房贷款优惠利率。银行通常都是通过控制还贷收入比(即月还款额占借款人家庭收入的比例)来控制贷款风险，在借款人还款来源没有变化的情况下，其可以承担的月还款额也没有变化，随着贷款利率的提高，其可贷余额将会减少。121号文件提高了投资性需求首付款比例，对借款人自身实力提出了更高的要求，过去能买三套房的现在可能只能购买两套。这两方面的作用，将导致借款人购房需求减少。

对于这一系列的影响,其中有好有坏,而应如何加强这方面的建设和改进呢?就我个人而言,可得出以下几点:

    通过创新房地产金融工具，防范银行信贷风险。住房抵押贷款证券化不要仅停留在研究、试点阶段，现在全面推开的时机已经成熟，应当积极推进，全面推广。同时要借鉴美国的经验，加快建立房地产投资信托(BEIT)，给房地产开发投资更多的融资渠道。从而达到既分散银行信贷风险，又保证房地产业的健康发展的目的。 

　　要因地制宜，切不要搞一刀切。房地产市场具有很强的区域性，仅管全国有部分地区的房地产市场有过热现象，但大多数地区的市场是健康的或基本健康的。而这次央行出台的主要是针对过热地区，但全国各商业银行都必须执行。这对其他地区，尤其是房地产市场并不太发达的中西部地区，房地产市场的健康发展将会受到影响。因此，央行应该允许各地根据各自的实际情况，因地制宜、因时制宜地制定实施细则；当地也应当采取相应的措施，保证房地产市场健康、稳定地发展。 

加强我国住宅融资保险和担保体系建设。与发达国家相比，我国房地产融资担保和保险机构发展滞后，目前尚没有建立起全国性的融资担保机构，也没有建立起以住房抵押保险为主的房地产保险体系，向房地产融资提供担保的机构主要以各种房屋置业担保机构为主。因此，必须加快我国住宅融资保险和担保体系建设。