江苏省2015年房地产估价师《相关知识》：工程造价控制的基本原理考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗房地产的受益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8％，则该宗房地产的收益价格最接近于。A：280万元B：285万元C：290万元D：295万元E：工业用地的监测点评估价格

2、伸缩缝的宽度一般采用mm。A：10一20B：20~30C：40~50D：50—60E：执行层的组织协调

3、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。A．-1.33B．-0.66C．0.66D．1.53

4、是指在现实市场条件下，市场机制经常表现出许多自身不能克服的缺陷，其作用受到阻碍，无法使资源达到最有效配置的状況。A：市场失灵B：市场配置C：市场调节D：市场均衡E：执行层的组织协调

5、__是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。A．土地利用总体规划B．城市规划C．土地开发D．城市建设

6、相似的房地产之间之所以价格相互牵制、相互接近，是因为相似的房地产之间具有。A：异质性B：排他性C：替代性D：互补性E：工业用地的监测点评估价格

7、设立房地产中介服务机构，必须向__申请设立登记，领取营业执照，方可开业。A．房地产管理部门B．工商行政管理部门C．土地管理部门D．建设管理部门

8、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年．后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)．2006年10月1日对该房地产进行评估．经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0．则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为．【2006年考题】A：4091万元B：4182万元C：4250万元D：5000万元E：工业用地的监测点评估价格

9、在某房地产开发商开发建设的一个综合小区内，既有普通住宅、公寓、别墅、酒店、写字楼、商场，也有保龄球馆、游泳池等文化体育娱乐设施。开发商根据不同物业之间的成本差额、不同顾客对不同物业的评价以及竞争对手的价格来确定各种不同物业之间的价格差距。这种定价方法属于产品组合定价方法中的__。A．产品线定价B．选择品定价C．补充品定价D．产品束定价

10、住宅专项维修资金的使用须经__同意。A．房产管理部门B．物业服务企业C．业主委员会D．业主大会

11、在房地产交易中往往需缴纳一些税费，包括__。①营业税；②土地；③交易手续费；④契税；⑤补交土地使用权出让金；⑥印花税A．①③④⑤⑥B．①②④⑤⑥C．①②③④⑤D．①②③④⑤⑥

12、对于无差异曲线的特点说法错误的是__。A．无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值B．无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交C．无差异曲线凹向原点D．无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用

13、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元．该宗土地的评估价值应为。A：800万元B：1000万元C：1800万元D：800~1000万元之间E：工业用地的监测点评估价格

14、影响房地产置业投资经济效果的主要不确定性因素不包括__。A．购买价格B．容积率C．权益投资比率D．空置率

15、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是。A：未知、需要求取的待开发房地产的价值B：投资者购买待开发房地产应负担的税费C：销售费用和销售税费D：开发成本和管理费用E：工业用地的监测点评估价格

16、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者应当负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的__。A．权责发生制原则B．收付实现制原则C．配比原则D．划分收益性支出和资本性支出原则

17、在评估期房价格时，__。A．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态B．估价对象状况为估价时点(现在)的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C．估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态D．估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

18、需求是指消费者在某特定时期內和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的。A：总和B：水平C：质量D：数量E：执行层的组织协调

19、某建筑物使用主要材料水泥、砂石、钢材、木材、砖的用量分别为800 t、6 000 、200 000 kg、300 、18 000 ，单位价格分别为300元／t、200元／、3 800元／t、16 000元／、500元／，其他材料为主要材料费用的35％，税费、利润为主要材料费用的40％，则该建筑物的重新购建价格为。A：1 600万元B：2 160万元C：2 800万元D：3 024万元E：工业用地的监测点评估价格

20、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。A．不可移动性B．适应性C．弱流动性D．相互影响性

21、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于。A：房地产开发投资B：房地产置业投资C：房地产间接投资D：投资于房地产投资信托基金E：借款合同

22、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括__。A．标的非自有性B．主体的特定性C．目的的利他性D．权利义务的对等性

23、张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为__。A．10%B．20%C．50%D．200%

24、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。A.AB.BC.CD.D

25、在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是__。A．宏观区位B．中观区位C．微观区位D．其他区位

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、长期资金市场的功能主要是引导长期储蓄转化为长期投资，其特点不包括__。A．融资期限长B．流动性差C．资金交易量大D．融资的目的主要为了解决长期投资性资金的需要

2、下列会计恒等式，正确的是。A：收入-费用=利润B：资产=权益=债权益-所有者权益C：资产=负债+所有者权益D：所有者权益=资产+负债E：资产+利润=负债+所有者权益+(收入-费用)

3、权益状况比较、调整的主要内容包括__。A．土地使用年限B．土地出让方式C．城市规划条件D．楼层、朝向E．公共设施完备程度

4、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿B．分散风险C．融通资金D．防灾防损

5、__、房地产业常常被用来作为一个“经济调节器”。A．造船业B．服务业C．建筑业D．航空业

6、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用年增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．650B．687C．585D．630

7、房屋登记机构受理异议登记后，应于个工作日内完成登记。A：1B：10C：15D：30E：执行层的组织协调

8、会计凭证根据填制的程序和用途不同分为。A：原始凭证B：分类凭证C：资料凭证D：借贷凭证E：记账凭证

9、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为28507元/m2，若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为__万元。A．766B．791C．913D．1046

10、2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为元。A：80B：160C：200D：240E：执行层的组织协调

11、影响债券利率高低的因素主要有。A：发行者的信用级别B：资本市场资金供求关系C：债券偿还期限D：利率计算方式E：债券发行方式

12、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。A．土地费用B．前期工程费C．房屋开发费D．管理费用

13、某宗房地产交易总价为30万元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假设月利率为0.5%，请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格为__万元。A．26.29B．27.29C．28.29D．29.29

14、承租人__，出租人有权终止合同。A．将承租的房屋擅自转租B．故意损坏承租的房屋C．无正当理由拖欠房租3个月D．无正当理由闲置承租房屋E．擅自改变房屋用途

15、转让以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，不可以不办理出让手续的有__。A．私有住宅转让后用于商业经营的B．经济适用住房转让后用于经济适用住房的C．同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的D．按照有关规定出售公有住房

16、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A．20，200B．50，300C．30，500D．30，300

17、建设用地使用权出让合同签订后，__日内应支付全部地价款。A．60B．90C．100D．120

18、动态分析与静态分析的本质区别是__。A．动态分析复杂B．静态分析简单C．是否考虑资金的时间价值D．国家规定

19、印花税的税率形式有税率。A：定额B：差额C：累进D：差额累进E：比例

20、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行__义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者__造成的损失，房地产开发企业不承担责任。A．维修，使用不当B．保修，使用不当C．保修，错误使用D．维修，错误使用

21、下列关于资产负债率的表述中，正确的是。A：表明了负债占资产的比例B：反映了项目的财务风险程度C：资产负债率越高，则企业应变能力越强D：属于长期偿债能力指标E：房地产开发企业的资产负债率一般较高

22、规划区的具体范围由有关在组织编制的中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。A：城市总体规划B：镇总体规划C：乡规划和村庄规划D：总体规划E：详细规划

23、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。A：城市基础设施用地B：公益事业项目用地C：重要旅游项目用地D：经济适用房用地E：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地

24、属于控制性详细规划有关计算规则的是。A：建筑间距B：建筑占地面积C：总建筑面积D：建筑高度E：建筑形式

25、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。(2009年试题)A：改建B：买卖C：赠予D：租赁E：扩建