2016年辽宁省房地产估价师《制度与》：建设工程招标的管理考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、根据《中华人民共和国刑法》规定，国家机关、工作人员徇私舞弊，违反土地管理法规滥用职权，非法批准征用、占用土地，或者非法低价出让国有土地使用权，情节严重，并致使国家或者集体利益遭受特别重大损失的，处以有期徒刑，该刑期是__。

A．三年以上六年以下

B．二年以上五年以下

C．三年以上七年以下

D．五年以上十年以下 

2、某商场建成3年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的自然寿命为50年，在这种情况下，建筑物的经济寿命应为年。

A：40

B：43

C：47

D：50

E：工业用地的监测点评估价格

3、下列关于抵押的表述中，不正确的是。

A：抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人

B：在建工程抵押时，登记机关不得核发《房屋他项权证》

C：因室內电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足

D：抵押人一旦死亡，抵押权随之终止

E：执行层的组织协调 

4、住房公积金管理的决策机构是__。

A．住房公积金管理委员会

B．住房公积金管理中心

C．存储住房公积金的金融机构

D．设区城市

5、某幢应有电梯而没有电梯的办公楼，重建价格为2100万元，现增设电梯需要130万元，假设现在建造办公楼时一同安装电梯只需要100万元。同时市场上类似有电梯的办公楼的重置价格为，2200万元。则该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值为__万元，

A．2000

B．1970

C．2070

D．2170 

6、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。

A．房地产重新购建价格的求取思路

B．土地重新购建价格的求取思路

C．具体价格重新购建价格的求取思路

D．建筑物重新购建价格的求取思路 

7、按照四象限模型，确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的__。

A．存量规模

B．租金水平

C．开发成本

D．资本化率 

8、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元． (2009年试题)

A：22．0

B：24．0

C：25．6

D：26．0

E：借款合同 

9、估价的通俗含义是估计的价格或价值。

A：现有物品

B：一般物品

C：经济物品

D：建筑物品

E：工业用地的监测点评估价格 

10、A市B房地产开发公司欲建一住宅小区，该地块面积为10000。经城市规划部门批准，该项目的容积率为5。该小区允许建设的住宅总建筑面积约为。

A：30000

B：50000

C：70000

D：10000

E：执行层的组织协调

11、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要而委托房地产估价机构评估该套房改房的价格，则较合理的估价结果是．【2007年考题】

A：现时该房改房上市交易的正常价格扣除受让方应缴纳的土地使用权出让金

B：现时该房改房上市交易的正常价格

C：现时该房屋的房改成本价

D：当时该房屋的房改成本价

E：工业用地的监测点评估价格 

12、如果贷款利率__内部收益率，项目投资就会盈利。

A．低于

B．等于

C．高于

D．无关联 

13、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为  8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5.5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为（）元/m2。

A．2237

B．2265

C．2346

D．39

14、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】

A：30％

B：45％

C：65％

D：75％

E：工业用地的监测点评估价格 

15、房地产泡沫产生的基础是__。

A．投机需求膨胀

B．金融机构过度放贷

C．房地产市场中的过度开发

D．土地资源的稀缺性 

16、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。

A．房地产开发投资

B．房地产置业投资

C．房地产间接投资

D．投资于房地产投资信托基金 

17、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是。

A：青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B：征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C：新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D：地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

E：工业用地的监测点评估价格 

18、未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限动工开发建设的用地单位，连续2年以上未使用的，经原批准机关批准，由__无偿收回土地使用权并予以公告。

A．乡级以上

B．县级以上

C．市级以上

D．省级以上 

19、某房地产现房价格为4 000元／㎡，预计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元／㎡(年末收取)，出租运营费用为每年50元／㎡．假设折现率为5％，风险补偿为200元／㎡，则该房地产的期房价格为．【2006年考题】

A：3 300元／㎡

B：3 324元／㎡

C：3 335元／㎡

D：3 573元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 

20、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760 

21、关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是__。

A．吸纳周期是捐房屋从准备租售到租售完成所需的时间

B．吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间

C．在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期

D．吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数 

22、某块土地总面积为200 ㎡，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60％，则总建筑面积为 ㎡。

A：1 200

B：120

C：3 333

D：333．3

E：工业用地的监测点评估价格

23、__实质上是一种市场法，是市场法的派生方法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。

A．路线价法

B．基准地价修正法

C．临街深度法

D．四三二一法则 

24、下列关于现行城市土地使用制度，表述错误的是。

A：在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议挂牌等方式出让土地

B：土地使用者有偿、有限期地出让土地

C：土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让，但不可进行出租、抵押或者用于其他经济活动

D：需要继续使用的，经批准期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价

E：房地产估价机构必须加盖公章

25、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10％时，需求量变化百分比分别为30％、10％、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是。(过时)

A：富有弹性、单一弹性、缺乏弹性

B：完全弹性、单一弹性、完全无弹性

C：完全弹性、单一弹性、缺乏弹性

D：富有弹性、单一弹性、完全无弹性

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、下列市盈率的表达式中，正确的是__。

A．市盈率=股价/每股净资产

B．市盈率=股价/每股收益

C．市盈率=市值/销售收入

D．市盈率=市值/现金流 

2、商品房预售合同应当由__向房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

A．预售人

B．预购人

C．预售合同约定的一方

D．预售人和预购人共同

3、银行为某人提供期限为10年，年利率为6％，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2％的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。

A：1005.56

B：1010.56

C：1110.56

D：1115.56

E：借款合同 

4、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的资料。

A：一手

B：二手

C：原始

D：基础

E：借款合同

5、签订、变更、终止租赁合同的，房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后__日内，持有关部门证明文件到市、县房产管理部门办理登记备案手续。

A．10

B．20

C．30

D．40 

6、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760 

7、下列情况的房地产不得发布广告。

A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的

B：在未经国家征收的集体所有的土地上开发建设的

C：司法机关依法决定查封的

D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的

E：权属有争议的 

8、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿。

A．税金

B．拍卖费用

C．土地使用权出让金

D．土地使用成本 

9、地方性法规与部门规章之间对同一事项的规定不一致，不能确定如何适用时，具体规定是。

A：由提出意见，认为应当适用地方性法规的，应当决定在该地方适用地方性法规的规定

B：由提出意见，认为应当适用地方性法规的，提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决

C：认为应当适用部门规章的，决定在该地方适用部门规章的规定

D：认为应当适用部门规章的，应当提请最高人民裁决

E：认为应当适用部门规章的，应当提请全国人民代表大会及其常务委员会裁决 

10、下列不属于金融范畴的是__。

A．货币

B．信用

C．商品

D．银行

11、下列关于拍卖佣金的表述中，错误的有。

A：拍卖人收取佣金是一种法定行为

B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，扣卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价6％的佣金

C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金

D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金

E：收取佣金比例按照同拍卖应交价成正比的原则确定 

12、在下列情形中，通常会引起房地产价格降低的有（）。

A．农用地改为非农建设用地

B．在写字楼旁新建大型游乐场

C．住宅区道路禁止货车通行

D．在住宅区旁新建一条全封闭的高速公路

E．常常遭受洪水威胁 

13、房地产预售、销售广告，必须载明以下__事项。

A．开发企业名称

B．中介服务机构代理销售的载明该机构名称

C．预售或者销售许可证书号

D．项目的具体位置

E．项目的销售价格有效期

14、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。

A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心

B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼

C．私有住宅转让后改为副食品加工车间

D．职工已购公有住房首次上市转让

E．国有企业按国家住房制度改革出售公有住房 

15、长期趋势法是运用预测科学的理论和方法，特别是__和回归分析，对房地产的未来价格做出推测、判断的方法。

A．指数平滑分析

B．趋势拟合分析

C．时间序列分析

D．相关分析 

16、目前土地使用权出让的方式有。

A：协议

B：挂牌

C：抵押

D：拍卖

E：招标 

17、房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以为基础，参照当地的市场价格进行评估。

A：各类房屋的抵押价格

B：各类房屋的租赁价格

C：各类房屋的重置价格

D：基准地价

E：标定地价 

18、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有。

A：未来预期收益变化

B：获得金融机构融资的难易程度

C：税收的影响

D：土地供给的变化

E：原用于其他方面资金的介入 

19、人民对经估价机构估价的抵押物拍卖的，拍卖保留价由__参照评估价确定。

A．人民

B．估价机构

C．拍卖师

D．竞买人 

20、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地资本化率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为__。

A．9

B．1000

C．1349

D．1500 

21、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起__日内给予答复。

A．5

B．7

C．10

D．15 

22、成本租金是按照出租房屋的经营成本确定的租金，构成内容有。

A：折旧费、房产税

B：管理费、保险费

C：维修费、贷款利息

D：地租、维修费

E：管理费、利润

23、某建筑物建成于1990年6月，建筑面积4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的账面原值为2500元/m2，1990年6月和2005年6月相对1980年的建筑价格指数为108%和112%，残值率为5%，该建筑物2005年6月的累计折旧额为__万元。

A．612.33

B．615.74

C．625

D．8.15 

24、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括__。

A．总投资估算表

B．现金流量表

C．资金来源与运用表

D．损益表

E．资产负债表

25、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A．、客观、公正原则属于普适性原则

B．合法原则属于一般性原则

C．最高最佳使用原则属于技术性原则

D．谨慎原则属于一般性原则