天津2017年上半年房地产估价师《相关知识》：环境的概念考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。A：谨慎原则B：替代原则C：合法原则D：最高最佳利用原则E：工业用地的监测点评估价格

2、基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。A：条形基础B：基础C：整体式筏形基础D：桩基础E：执行层的组织协调

3、2002年某房地产价格评估机构年应纳税所得额为99872元，应按__计征企业所得税。A．12%B．18%C．27%D．33%

4、竞争导向定价法不包括。A：领导定价法B：挑战定价法C：随行就市定价法D：价值定价法E：借款合同

5、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的。A：区位因素B：社会因素C：实物因素D：权益因素E：工业用地的监测点评估价格

6、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为__。A．时点指标B．相对指标C．时期指标D．平均指标

7、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是__。A．房地产重新购建价格的求取思路B．土地重新购建价格的求取思路C．具体价格重新购建价格的求取思路D．建筑物重新购建价格的求取思路

8、项目评估基础数据的预测和选定通常不包括__部分。A．销售收入测算B．成本及税金C．借贷资金D．利润分配

9、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用__。A．资本率法B．现金流量表法C．重叠价值估价法D．折旧率法

10、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是万元。A：0~50B：50~75C：50~100D：100~150E：工业用地的监测点评估价格

11、下列关于房地产估价原则的表述中．错误的是．【2007年考题】A：、客观、公正原则属于普适性原则B：合法原则属于一般性原则C：最高最佳使用原则属于技术性原则D：谨慎原则属于一般性原则E：工业用地的监测点评估价格

12、拆迁办是指。A：市、县房屋行政主管部门B：取得房屋拆迁许可证的单位C：市、县规划行政主管部门D：专门从事房屋拆迁的单位E：房地产估价机构必须加盖公章

13、随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了，因此市场需求有一个上限，称为。A：市场潜量B：市场预测量C：市场最低量D：市场最高量E：借款合同

14、下列关于保险的职能说法有误的一项是。A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件C：在各种保险中，保险最能体现分配职能D：保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力E：执行层的组织协调

15、防范估价风险的最后一道防线是。A：撰写估价报告B：审核估价报告C：出具估价报告D：估价资料归档E：工业用地的监测点评估价格

16、新成立的房地产评估机构，其资质等级从__资质开始。A．临时B．三级C．四级D．预备

17、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。A．2.00B．7.30C．8.53D．9.00

18、如果银行存款的利率为10%，为在1年后获得11 000元，现在应该存入银行__。A．12 000元B．10 000元C．9250元D．9929元

19、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的__范围之内。A．0.5～2.0B．1.5～2.0C．0.5～1.5D．1.0～1.5

20、下面说法正确的是。A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业D：房地产估价报告应由估价师个人出具E：工业用地的监测点评估价格

21、下列表述中不正确的是。A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格

22、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是__。A．11.12%B．11.36%C．11.66%D．12.95%

23、某宗房地产的成交价格比正常价格低8％，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5％和3％。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为。A：103．26％B：105．43％C：112．06％D：114．42％E：工业用地的监测点评估价格

24、某项目的同类物业市场平均销售价格为2500元/m2，资金收益率为15%，若项目建成后用于出租，则月租金水平可定为（）元/m2。A．50.6B．60.6C．34.8D．44.6

25、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：__。A．两者相同B．两者没有关系C．前者高于后者D．前者低于后者

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、一般将产品生产经营活动中的成本分为。A：生产成本B：销售费用C：经营费用D：机会成本E：全寿命费用

2、下列融资渠道中，属于公众市场债务融资形式的是．(2008年试题)A：房地产上市公司发行公司债券B：权益型REITsC：房地产上市公司发行股票D：商业银行贷款E：借款合同

3、下列法规中，对商品房预售管理问题进行了明确规定的有。A：《中华人民共和国城市房地产管理法》B：《中华人民共和国王地管理法》C：《城市房地产开发经营管理条例》D：《城市商品房预售管理办法》E：《商品房销售管理办法》

4、下列不属于房地产拍卖特征的是__。A．房地产拍卖数量多，价值高B．房地产拍卖的时间短C．房地产拍卖法律性强D．拍卖结束后续工作多

5、房地产的投资风险中，物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是指（）。A．资本价值风险B．未来运营费用风险C．时间风险D．持有期风险

6、冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的。A：长期趋势B：季节波动C：不规则波动D：循环波动E：执行层的组织协调

7、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等B：土地的编号C：土地的利用类别、等级D：土地的权属界线，界址点及其编号E：各级行政区划界线及房产情况

8、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。A．6992B．5183C．6062D．5398

9、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为__。A．12%B．20%C．24%D．30%

10、下列关于信用形式，表述正确的是。A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用C：银行信用是目前主要的信用形式D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用

11、下列不确定性因素中，属于“开发-销售”模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有A：土地费用B：权益投资比率C：运营费用D：开发期E：贷款利率

12、下列关于禁止参与竞买规则的内涵，表述正确的是。A：禁止拍卖人参与竞买即拍卖人不得参与其他拍卖人主持的拍卖会的竞买B：禁止委托人参与竞买即禁止委托人参与自己委托拍卖标的的竞买C：拍卖人不得以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，并不得委托他人代为竞买D：拍卖工作人员可以以竞买人的身份参与自己组织的拍卖活动，但不得委托他人代为竞买E：委托人不得参与竞买，也不得委托他人代为竞买

13、房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取__。A．佣金B．手续费C．咨询费D．保证金

14、不属于长期趋势法的方法是。A：数学曲线拟合法B：平均增减量法C：时间顺序法D：预测法E：指数修匀法

15、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有。A：随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B：反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C：调查对象就是被调查和访问的具体单位D：调查单位与报告单位司以一致也可以不一致E：相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

16、住房公积金属于__所有。A．缴存住房公积金的单位B．缴存住房公积金的职工C．缴存住房公积金的单位及个人D．住房公积金管理中心

17、房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有。  (2005年试题)A：自我消费B：房地产保值C：房地产增值D：开发利润E：出租收益

18、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为__。A．44%B．50%C．67%D．86%

19、凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。A：50％B：60％C：70％D：80％E：借款合同

20、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，属于__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．概算指标法D．工程量近似匡算法

21、经营费用的人工费包括。A：工资B：医疗、养老、失业保险C：统筹费D：聘请法律顾问的费用E：保安费用

22、下列关于房屋产权调换的含义，表述正确的是。A：房屋产权调换指拆迁人用自己建造的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为B：房屋产权调换指拆迁人用自己购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为C：房屋产权调换指被拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的评估价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为D：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为E：房屋产权调换指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋调换产权，并按拆迁房屋的租赁价与调换房屋的评估价进行结算调换差价的行为

23、下列关于银行外部组织形式叙述错误的是__。A．单元银行制指业务只由一个的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式B．总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业务和内部事务统一遵照总行的指示办理C．集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司D．连锁银行制形式下的成员银行在法律上是的

24、影响房地产市场发展的因素包括。A：土地供给B：住房建设和住房消费C：房地产金融D：房地产产权与交易E：城市人口

25、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用（）。A．单元估算法B．多元估算法C．单位指标估算法D．工程近似匡算法E．概算指标法