贵州2015年下半年房地产估价师《相关知识》：工程造价计价的方法考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、物业管理的全面启动以为标志。A：物业的接管验收B：业主入住C：日常的前期物业管理服务D：首次业主大会召开E：执行层的组织协调

2、设市城市的总体规划由负责组织编制。A：省、自治区B：市C：城市监督管理部门D：市建设局E：执行层的组织协调

3、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为__。A．94.12B．92.14C．91.24D．93.25

4、估价人员通过市场调查获知，某地区2003～2006年普通商品住宅平均价格水平分别为4682元／㎡，4887元／㎡，5037元／㎡，5192元／㎡。若采用平均增减量法测算，该地区普通商品住宅2008年的价格为元／㎡。A：5362B：5347C：5532D：5563E：工业用地的监测点评估价格

5、开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目之比。A：投资的资本价值B：总开发成本C：总开发价值D：总投资额E：借款合同

6、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。A：300元／㎡B：30元／㎡C：4 240元／㎡D：1272元／㎡E：工业用地的监测点评估价格

7、相对于现金回报率来说，中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A：投资利润率B：投资回报率C：资本金利润率D：资本金净利润率E：借款合同

8、__是指房地产投资容易受到的影响。A．易受影响性B．存在效益外溢和转移C．适于进行长期投资D．最高最佳使用性

9、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。A．2000B．2500C．3000D．3500

10、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。A：6．0％B：6．9％C：8．8％D：9．0％E：工业用地的监测点评估价格

11、从卖房的角度看，成本法的理论依据是。A：销售状况价值论B：市场供求价值论C：生产费用价值论D：经济花费价值论E：工业用地的监测点评估价格

12、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。A．8.00B．11.76C．16.80D．24.00

13、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后，于第5年年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。A．994.37B．1016.81C．1255.16D．1387.24

14、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息__万元。A．2.00B．7.30C．8.53D．9.00

15、甲土地的楼面地价2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有__。A．甲等于乙B．甲大于乙C．甲小于乙D．难以判断

16、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得使用年限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为。A：70．00％B：83．33％C：84．00％D：86．67％E：工业用地的监测点评估价格

17、安置补助费是__。A．为安置因征地造成的农村剩余劳动力的救济费B．为安置因地少造成的农村剩余劳动力的补助费C．为安置因征地造成的农村全部劳动力的补助费D．为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费

18、下列关于企业利润和收入的表述中，正确的是__。A．企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B．经营收入=销售收入+出租收入C．销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D．可分配利润=税后利润-未分配利润

19、市场均衡时，称需求等于供给的数量为该商品的均衡数量，所对应的价格(需求价格等于供给价格)为该商品的。A：需求弹性价格B：需求价格C：供给价格D：均衡价格E：执行层的组织协调

20、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上是不超过当地人均住房面积的__。A．50%B．60%C．70%D．80%

21、拆除公益事业用房的货币补偿，通过__确定其价格。A．成本核算B．协商C．评估D．房地产管理部门规定

22、__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。A．直接观察法B．间接观察法C．采访法D．报告法

23、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据应按服装店用途进行估价。A：合法原则B：最高最佳使用原则C：估价时点原则D：替代原则E：工业用地的监测点评估价格

24、不是影响房地产价格的区位因素是。A：位置B：交通C：人文D：环境E：工业用地的监测点评估价格

25、关于房屋转租，表述不正确的是__。A．承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效B．第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关C．承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同D．除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、盈利能力分析指标主要包括等。A：存货周转天数B：资产报酬率C：股东权益报酬率D：销售毛利率E：销售净利率

2、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收人为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3%，运营费用增长2%，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7%。该宗房地产的收益价格为__万元。A．650B．687C．585D．630

3、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。A．首席代理B．买方代理C．卖方代理D．双重代理

4、资金的时间价值体现了为放弃__的损失所应得到的补偿。A．利息收入B．即期消费C．未来消费D．税金

5、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。A．交易双方自愿地进行交易B．交易双方掌握必要的市场信息C．交易双方有较充裕的时间D．交易双方有必要的专业知识E．交易双方都对要交易的房地产感兴趣

6、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为__。A．交易情况修正B．交易日期调整C．房地产状况调整D．区域因素调整

7、某房地产投资项目的购买投资为4 500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1 500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为。A：22．2％B：33．3％C：44．4％D：55.5％E：借款合同

8、保险的基本原则不包括__。A．最大诚信原则B．最低保险原则C．保险利益原则D．近因原则

9、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付，已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则公积金贷款部分的按月等额还款额为（）元。A．1002.45B．1012.45C．1027.42D．1037.45

10、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，是可行性研究中定量分析的基础。A：项目策划B：构造可供评价比较的开发经营方案C：选择相关基础参数D：投资估算E：经济效益评价

11、下列物业中，属于特殊物业的是。(2008年试题)A：在建工程B：车站C：购物中心D：科技产业园区E：借款合同

12、城市建设用地使用权以熟地出让时，出让地价款包括。A：市政基础建设费B：土地出让金C：征地拆迁费D：契税E：公建配套设施费

13、依法取得建设用地使用权的途径有方式。(2001年试题)A：划拨B：出让C：转让D：抵押E：租赁

14、下列影响住房售价因素中，可能引起住房售价下降的情形有。A：住房消费转向以租赁为主B：增加住房持有期间税费C：住宅开发成本上升D：住房租赁价格下降E：消费者的收入水平上升

15、房地产资产分为__。A．房地产实物资产B．房地产开发投资C．房地产证券D．房地产置业投资E．房地产混合投资

16、从广义上讲，建筑物是指人工建筑而成，由__等组成的整体物。A．建筑材料B．建筑构配件C．建筑设备D．建筑文化E．风险理念

17、某建筑安装工程中，工具、器具及生产家具购置费为250万元，建安工程费为2100万元，工程建设其他费用为210万元，基本预备费率为6%，则该建筑安装工程基本预备费为__万元。A．60.6B．90.6C．110.6D．153.6

18、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。A：公有房屋的租赁B：私有房屋的租赁C：住宅用房的租赁D：非住宅用房的租赁E：公共房屋的租赁

19、在估价中，测算开发利润时应注意__。A．开发利润是所得税后的B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值

20、__是指占有资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。A．利率B．本利和C．利息D．本金

21、一级的房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由__审批。A．建设部B．市级房地产行政主管部门C．省级房地产行政主管部门D．地方房地产行政主管部门

22、企业租赁是指企业的所有者在一定期限内，以收租金的形式，将企业__的经营权转让给其他经营者的行为。A．整体资产或者部分资产B．整体资产C．部分资D．固定资产

23、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧

24、下列属于长期资产的有。A：长期投资B：固定资产C：无形资产D：应收账款E：存货

25、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是__。A．材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B．凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1C．材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D．材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质