黑龙江2016年上半年房地产估价师《制度与》：住房置业担保概述考试试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、根据合法原则，拆迁入与被拆迁入对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。在被拆迁房屋的性质不能协商一致时，应当向申请确认。A：当地拆迁管理部门B：当地国土部门C：当地行政主管部门D：城市规划行政主管部门E：工业用地的监测点评估价格

2、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。A：房屋总登记B：房屋所有权初始登记C：房屋所有权转移登记D：房屋所有权变更登记E：执行层的组织协调

3、某临街深度30.48m(即100ft)，临街宽度20m的矩形土地，总价为121.92万元。按四三二一法则，其相邻临街深度15.24m(即50ft)，临街宽度25m的矩形土地的总价为万元。A：53.34B：85.34C：106.68D：213.36E：工业用地的监测点评估价格

4、下列会导致房地产价格偏高的情况是。A：协议出让土地B：购买相邻房地产C：卖方不了解行情D：设立抵押的房地产E：工业用地的监测点评估价格

5、某刚建成的写字楼售价为8000元/m2，月租金水平为60元/m2，若租客以一次性支付租金的方式承租5年，则业主要求租客一次支付的优惠租金为__元/m2。A．3600B．800C．2900D．2700

6、房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的以上。A：30％B：40％C：50％D：60％E：执行层的组织协调

7、下列使用条件，不属于主要为城市规划设计的条件。A：用途B：建筑规模C：容积率D：绿地率E：工业用地的监测点评估价格

8、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、 85.0、.2、92.5、98.1(以1998年1月1日为100)。其中有一房地产在1999年6月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到1999年10月1 H的价格为__元/m2。A．1376B．2308C．2558D．1055

9、2008年1月21日，B房地产开发公司通过拍卖出让方式取得一幅土地的使用权，并交纳土地使用权出让金1000万元，该土地使用权出让合同规定此项目于2008年3月1日动工开发。后因建设资金未到位，直到2009年10月20日仍未进行。这时土地出让者。A：可以无偿收回土地使用权B：可以征收200万元以下的土地闲置费C：可以对B公司处以相当于土地使用权出让金20％的罚款D：既不能收回土地使用权，也不能征收土地闲置费，更不能罚款E：房地产估价机构必须加盖公章

10、下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是__。A．企业信用等级越高，信用等级系数值越高B．贷款期限越长，期限系数值越大C．项目风险越大，风险等级系数值越大D．用商品房抵押与用其他房屋和建筑物抵押相比，贷款方式系数值较低

11、房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵掣。A：替代原则B：谨慎原则C：合法原则D：客观、公正原则E：工业用地的监测点评估价格

12、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡,层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建价格为2000元/㎡。假定层高没增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为__万元。(建筑物报酬率为10%)A．11.80B．16.07C．23.57D．31.07

13、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过__年。A．1B．2C．3D．5

14、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。A：选择专业化B：产品专业化C：大量定制D：市场集中化E：借款合同

15、按照，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。A：环境要素B：污染物的性质C：污染物的形态D：污染的空间E：执行层的组织协调

16、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。A．误差的平均值B．误差的最大值C．中误差D．两倍中误差

17、房屋征收补偿的工作主体为__。A．市、县级房屋征收管理部门B．省级房屋征收管理部门C．市、县级D．省级

18、以下不属于经营性用地的是（）。A．工业用地B．旅游用地C．娱乐用地D．商品住宅用地

19、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。A．房地产平均价格B．房地产中位数价格C．房地产价格指数D．房地产众数价格

20、在MR＝MC的均衡产量上，企业__。A．必然得到最大利润B．不可能亏损C．必然得到最小的亏损D．若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小

21、下列关于农地征收费用的表述中不正确的是__。A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区，直辖市规定

22、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。A．温差效应B．绿岛效应C．温压效应D．热岛效应

23、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。A：建筑平面图B：建筑剖面图C：建筑立面图D：总平面图E：执行层的组织协调

24、房地产投资的特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。A：相对较高的收益水平B：易于获得金融机构的支持C：能抵消通货膨胀的影响D：提高投资者的资信等级E：借款合同

25、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国一般采用__性的货币和财政抑制经济衰退。A．扩张B．适度从紧C．紧缩D．稳健

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、下列关于内部收益率的表述中，正确的有。(2007年试题)A：内部收益率反映了项目的动态盈利能力B：内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率C：当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D：如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率E：内部收益率越高，投资风险就越小

2、下列情形中，可以不办理出让手续的有__。A．民政局将办公楼连同院落整体转让给交通局指挥中心B．林业局将办公楼连同院落整体转让给私立中学做教学楼C．私有住宅转让后改为副食品加工车间D．职工已购公有住房首次上市转让E．国有企业按国家住房制度改革出售公有住房

3、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。A：与财务报表中的成本完全不一样B：应根据实际发生费用记录来确定C：与财务报表中的成本一样D：是对项目未来将要发生的费用的预测和估算E：借款合同

4、不属于税收制度的构成要素的是。A：纳税人B：课税对象C：纳税时间D：税基E：税点

5、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括。A：租金调整条款B：代收代缴费用条款C：装修费用条款D：折让优惠条款E：借款合同

6、__不属于拆迁的实施方式。A．统一拆迁B．代办拆迁C．自行拆迁D．委托拆迁

7、影响商品需求的因素包括。A：消费者偏好B：消费者的收入水平C：该商品本身的价格D：相关商品的价格E：厂商对未来的预期

8、__年，颁布的《住房公积金管理条例》是住房公积金管理工作的法律依据。A．1999B．2000C．2001D．2002

9、下列关于强制拍卖的标的，表述不正确的是__。A．强制拍卖的标的，是指被人民在执行中查封、扣押、冻结并委托商业性拍卖机构进行拍卖的被执行人的财产B．强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产C．强制拍卖标的须为人民委托拍卖人进行拍卖的财产D．强制拍卖标的须为人民未采取控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产

10、完全竞争的市场，必须同时具备的条件是。A：市场上有足够多的生产者和消费者B：市场上的产品是同质的C：任何一个生产者(或消费者)既是价格的接受者，又是价格的决定者D：资源完全自由流动E：市场信息是完全畅通的

11、下列关于资产负债率的表述中，正确的是。A：表明了负债占资产的比例B：反映了项目的财务风险程度C：资产负债率越高，则企业应变能力越强D：属于长期偿债能力指标E：房地产开发企业的资产负债率一般较高

12、某估价事务所在1998年6月20日至7月10日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。A．1998年6月30日B．现在C．重新估价的作业日期D．要求重新估价的委托方指定的日期

13、在我国下列属于民事行为能力人的有。A：18周岁以上的成年人B：10周岁以上的未成年人C：不满10周岁的未成年人D：不能完全辨认自己行为的精神病人E：不能辨认自己行为的精神病人

14、下列关于给水排水施工图，表述正确的是。A：给水排水施工图一般分为室内给水排水和室外给水排水两部分B：给水排水施工图的室内部分表示一个区域的给水和排水管网C：给水排水总平面图亦称给水排水外线图D：给水排水总平面图是指在建筑物(一群或单个)以外的给水排水线路的平面布置图E：给水排水总平面图亦称给排水外线图

15、实施加成征税，加二成等于加正税的。A：10％B：20％C：30％D：40％E：执行层的组织协调

16、下列关于合同的订立程序，表述正确的是。A：当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行B：当事人意思表示真实一致时，合同即可成立C：要约是指希望与他人订立合同的意思表示D：寄送的价目表应视为要约E：承诺只有到达要约人时才能生效

17、张某将自己的房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。下列说法正确的有。A：该房屋的所有权仍属于张某B：张某应将该房屋交付给甲银行使用C：经甲银行同意，张某可以出售该房屋D：未经甲银行书面同意，张某出租该房屋的租赁合同无效E：该房屋所有权证书交给甲银行保管

18、不属于税收制度的构成要素的是__。A．纳税人B．课税对象C．纳税时间D．税基E．税点

19、廉租住房租金由__构成。A．维修费和管理费B．维修费和利润C．维修费、管理费和利润D．维修费、利润和税金

20、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为__。A．供给量的变化B．影响供给量的因素变化C．供给的变化D．影响供给的因素变化

21、关于投资价值和市场价值的说法，正确的有。A：市场价值是客观的、非个人的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B：投资价值与市场价值在采用收益法评估时，折现率取值相同C：在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税D：国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让时，有意购买者委托评估其能承受的最高购买价格，是一种投资价值评估E：在对某房地产进行抵押价值评估时，不用考虑债务人或债权人对该房地产投资价值的评估

22、在我国，房地产价格评估制度是根据__确立的一项房地产交易基本制度。A．法律B．行规C．部门规章D．规范性文件

23、承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的__，在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。A．工程勘察资质证书B．工程设计资质证书C．工程勘察资质证书或工程设计资质证书D．工程勘察资质证书和工程设计资质证书

24、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要原因有等。A：意外破坏的损毁B：市场供给的过量C：建筑设计的缺陷D：人们消费观念的改变E：周围环境条件恶化

25、目标定价法属于（）定价方式。A．成本导向定价法B．随行就市定价法C．竞争导向定价法D．购买者导向定价法