建筑管理条例

江西省人民代表大会常务委员会：

１９９９年１２月１７日江西省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，根据２００１年１２月２２日江西省第九届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《关于修改＜江西省建筑管理条例＞的决定》修正的《江西省建筑管理条例》，自2000年3月1日起实施。作为公民和一名基层的执业律师，在司法实践中，认为现行的《江西省建筑管理条例》第二十六条的有关内容与现行法律、行规的规定冲突，造成了司法实务中难以适用的尴尬。特提出申请修改该条有关内容的建议。

《江西省建筑管理条例》第二十六条规定：建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。建设单位应当自建筑工程竣工验收合格之日起１５日内按本条例第十一条规定的分级管理权限，将建筑工程竣工验收报告等文件报县级以上建设行政主管部门备案。未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。

根据该地方性法规可知，未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不仅不得交付使用、不得办理房屋权属登记，甚至连销售都不允许。

一、上述内容与现行关于建设工程交付使用的法律、法规冲突如下：

1、《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。

常务会议一九九八年七月二十日通过，由中华人民共和国总理公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

根据上述法律、行规，开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房。

2、常务会议一九九八年七月二十日通过，由中华人民共和国总理公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此，建设工程竣工验收实行的 是行政审批许可制。

但是，2000年1月30日开始施行的颁布的《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：1.完成建设工程设计和合同约定的各项内容；2.有完整的技术档案和施工管理资料；3.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；4.有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；5.有施工单位签署的工程保修书。

同时，2000年4月7日开始实行的建设部颁发的《房屋建筑工程及市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定：“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。第5条规定：“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件： ⑴工程竣工验收备案表；⑵工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；⑶法律、行规规定应当由规划、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；⑷施工单位签署的工程质量保修书； ⑸法规、规章规定必须提供的其他文件。 商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”

根据上述行规和部门规章及新法优于旧法的立法原则，在2000年后，建设工程竣工验收已由原来的行政审批许可制变为备案制。

3、１９９８年９月１日开始施行的由全国人民代表大会常务委员会通过的《中华人民共和国消防法》第10条第三款规定：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。”

但是2009年5月1日起施行的由中华人民共和国第十一届全国人民代表大会常务委员会第五次会议于2008年10月28日通过的《中华人民共和国消防法》（下称“新《消防法》”）第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：⑴本法第11条规定的建设工程，建设单位应当向机关消防机构申请消防验收；⑵其他建设工程，建设单位在验收后应当报机关消防机构备案，机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”新《消防法》第11条规定：“门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送机关消防机构审核。机关消防机构依法对审核的结果负责。”“新《消防法》”第73条第3项、第4项进一步规定：“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等；人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等”。

根据上述法律规定可知：只有对门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，才实行竣工验收制度，未经验收合格不得投入使用；对于其他的建设工程，实行消防备案制度，即只需经备案便可投入使用，但消防部门有抽查的权利，经抽查不合格的，建设项目应当停止使用。住宅小区的消防验收合格不再是法律规定的交付标准之一。 

4、1998年11月29日开始施行的颁布的《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”据此，建设工程经环保部门验收合格，是工程交付的强制性条件。

5、2008年1月1日起施行的由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于２００７年１０月２８日通过的《中华人民共和国城乡规划法》第45条规定：“县级以上地方城乡规划主管部门按照规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。”这一条既对规划部门的验收作了强行性的规定，同时也表明规划部门的验收应在建设单位组织竣工验收之前。

综合上述法律、法规的规定，我们可以看出，目前我国对于商品房的验收实行的是备案制，验收主体是房地产开发商，而且也取消了所谓的综合验收，新建的商品房必须经规划部门和环保部门的单项验收合格方能交付使用。建设工程通过建设行政主管部门备案并没有法律或者行规强制性规定进行规定。

根据上述法律、法规的有关规定及《中华人民共和国合同法》及其相关解释的有关规定，商品房出卖人与买受人在《南昌市商品房买卖合同》第中约定交付条件为该商品房经验收合格并没有违反法律、行规的有关规定，是双方真实意思的表示，应该合法有效。

《江西省建筑管理条例》第二十六条规定未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用等的规定不仅与其上位法关于建设工程交付条件的规定不一致，而且也违背了意思自制的合同基本原则。甚至出现了该条内容在司法实践中无法适用的尴尬。

二、上述内容与现行关于商品房销售的法律、法规冲突如下：

1、1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》、2004年7月20日《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定》修正第二条规定：本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

2、常务会议一九九八年七月二十日通过，由中华人民共和国总理公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： ⑴已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；⑵持有建设工程规划许可证和施工许可证； ⑶按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； ⑷已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

根据上述关于商品房预售的法律规定，并没有规定通过行政主管部门的备案为商品房进行预售强制条件，《江西省建筑管理条例》第26条规定“未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得销售”明显与其上位法关于商品房预售的有关规定相冲突，该条规定内容不仅没有达到该条例的立法初衷，反而在司法实践中扰乱了法律适用主体的判断，明显与我国现行立法不相符。

综上所述, 《江西省建筑管理条例》第26条的有关内容与现行的法律法规明显存在冲突，而有些内容是在缺乏和忽视司法实务调研的基础上做出的规定，故申请贵委结合司法实践需求对该条的有些内容进行修订，以确保法律的统一实施，以维律的权威性。

此 呈 

殷  盼    

律 师： 刘  威