湖北省2017年上半年房地产估价师《制度与》：房地产开发企业资质管理模拟试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。A：房地产开发企业自有资金周转的速度B：估价对象房地产变为现金的速度C：估价对象房地产带来净收益的速度D：房地产开发企业流动资金周转的速度E：工业用地的监测点评估价格

2、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500㎡，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元／㎡。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10％)A：11.80B：16.07C：23.57D：31.07E：工业用地的监测点评估价格

3、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有。A：在建工程抵押估价业务B：城市房屋拆迁补偿估价业务C：该机构执行台伙人所拥有的房地产抵押估价业务D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务E：工业用地的监测点评估价格

4、下列房地产开发项目土地使用权的取得，不可采取行政划拨方式的有。A：国家机关用地、军事用地B：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地C：娱乐设施建设用地D：经济适用住房建设用地E：房地产估价机构必须加盖公章

5、业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由代管。A：房地产开发单位B：业主大会C：业主委员会D：物业所在地直辖市、市、县建设(房地产)主管部门E：执行层的组织协调

6、房地产投资资本金不能低于总投资的__。A．10%B．20%C．30%D．40%

7、从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的__。A．第一阶段B．第二阶段的后半段C．第三阶段的后半段D．第四阶段

8、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为__万台。A．102B．120C．108D．88

9、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。A．6.19B．6.42C．7.20D．9.58

10、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12％，则开发利润为。A：180．0万元B：300．0万元C：309．0万元D：313．2万元E：工业用地的监测点评估价格

11、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分別为1800万元、2400万元和1900万元，年均价格上涨率为5％，则该项目建设期涨价预备费约为万元。A：305B：463C：636D：961E：执行层的组织协调

12、施工单位签署质量合格的文件上，必须有__的签字盖章。A．注册建筑师B．注册结构工程师C．注册建造师D．注册监理工程师

13、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响

14、城市房屋拆迁补偿评估中，对被征收房屋的室内自行装修补偿款的评估应采用的价值类型是__。A．投资价值B．谨慎价值C．快速变现值D．市场价值

15、商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修资金缴纳约定。购房者应当按购房款的比例向售房单位缴纳维修资金。A：1％B：2％C：3％D：4％E：执行层的组织协调

16、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是__。A．估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B．估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C．估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D．估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

17、不属于影响房地产的因素是__。A．社会因素B．环境因素C．经济因素D．因素

18、用收益法计算房地产价格，若净收益a每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（）。A．0B．C．a×nD．∞

19、影响房地产价格的环境因素不包括__。A．大气环境B．声觉环境C．卫生环境D．治安环境

20、A市B房屋拆迁公司，在拆迁A市房屋时，需要拆除A市房屋拆迁管理部门的部分房产，如果达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。A：A市房地产管理部门B：A市城乡规划管理部门C：A市房屋拆迁管理部门D：A市E：房地产估价机构必须加盖公章

21、为评估某房地产2007年9月1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2007年3月1日，合同交易价格为4000元／㎡，约定建筑面积为95㎡，合同约定面积误差在6％以内不增加付款，实际产权登记面积为100㎡。自2007年1月1日起至2007年9月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3％，则就上述情况对该可比实例成交价格进行处理后的单价为元／㎡。A：3868.92B：4000.00C：4072.54D：4286.E：工业用地的监测点评估价格

22、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是__年。A．40B．50C．60D．70

23、工程投资额在__万元以下或者建筑面积在__m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。A．20，200B．50，300C．30，500D．30，300

24、虽然任何资产在交易中都需要衡量和确定价格，但只有具备了条件才真正需要专业估价。A：独一无二性和易受性B：价值量大和难以变现性C：独一无二性和价值量大D：易受性和难以变现性E：工业用地的监测点评估价格

25、下面关于路线价法的表述中，不正确的是__。A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B．路线价适用于城镇街道商业用地的估价C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D．路线价法是特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在运用成本法时最主要的有．【2006年考题】A：区分计划成本和实际成本B：区分实际成本和客观成本C：结合实际成本来确定评估价值D：结合实际开发利润来确定评估价值E：结合市场供求分析来确定评估价值

2、某房地产投资项目的目标收益率为10％，内部收益率为16％，实际收益率为12％。银行的贷款利率为7.5％，则通货膨胀率是。A：1.82％B：2.33％C：3.57％D：5.45％E：借款合同

3、下列房地产价格影响因素中，属于房地产区位因素的有。A：税收B：城市规划调整C：环境状况D：城市基础设施状况E：汇率

4、下列不属于业主大会职责的是__。A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则B．选聘、解聘物业管理企业C．监督业主公约的实施D．决定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施

5、关于所有权说法正确的有__。A．完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能B．当四项权能与所有权分离时，所有权灭失C．共有分为按份共有和共同共有D．建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利一并转让E．我国土体所有权分为国家土地所有权和集体土地所有权

6、在市场趋势分析中，时间序列分析法包括。A：市场因子推演法B：简单平均法C：移动平均法D：加权移动平均法E：指数平滑法

7、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。A．3000B．3277C．3295D．3599

8、根据《中华人民共和国物权法》，下列事项的决定，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。A：选举业主委员会或者更换业主委员会成员B：制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约C：改建、重建建筑物及其附属设施D：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金E：制定和修改业主大会议事规则

9、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是（）。A．交通拥挤B．建筑技术进步C．城市规划改变D．自然环境恶化

10、建筑与水有关的物理性质有等。A：孔隙率B：抗渗性C：抗冻性D：弹性和塑性E：耐磨性

11、在正常情况下，房屋建筑工程的装修工程最低保修期限为__年。A．4B．3C．2D．1

12、以单纯的土地使用权抵押的，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以__方式取得的。A．划拨B．出让C．转让D．出租

13、耕地占用税实行。A：比例税率B：累进税率C：比例税率和定额税率D：定额税率E：执行层的组织协调

14、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。A：行政划拨B：无偿无限期使用C：无偿有限期使用D：禁止土地使用者转让E：允许一定范围的土地使用者转让

15、评价房地产开发投资项目清偿能力的指标主要有。(2008年试题)A：流动比率B：借款偿还期C：现金回报率D：资产负债率E：利息备付率

16、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括（）。A．划拨土地应补交的出让金B．已抵押担保的债权数额C．发包人拖欠承包人的建设工程价款D．强制执行费用E．估价费用

17、季节比率是。A：说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重B：说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重C：说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重D：说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重E：执行层的组织协调

18、下列内容属于房地产广告的要求的是__。A．房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间B．房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限C．房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明D．房地产广告中必须注明物业管理的有关要求E．房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果

19、下列关于会计要素中的利润的说法，错误的是。A：利润是指企业在一定会计期间的经营成果B：净利润为营业利润、投资净收益和营业外收支净额等三个项目的总额减去所得税费之后的余额C：营业利润是企业在销售商品、提供劳务等日常活动中所产生的利润D：补贴收入不计入利润E：执行层的组织协调

20、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为__。A．资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠B．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠C．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠D．资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠

21、下列保险中，属于保险的有。A：社会养老保险B：农业保险C：巨灾保险D：失业保险E：出口信用保险

22、在经济评价指标中，以下__属于动态指标。A．FNPVB．FIRRC．动态投资回收期D．成本利润率E．投资利润率

23、银行向某家庭发放了一笔月还款额为2000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月150元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于元。A：3583B：3909C：4300D：4778E：借款合同

24、下列属于房屋租赁合同人为终止情形的有。A：将承租的房屋擅自转租B：将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的C：公有住房无正当理由闲置6个月以上D：故意损坏房屋的行为E：因不可抗力致使合同不能继续履行的

25、对同一宗房地产而言，__。A．房地价格=土地价格+建筑物价格-建筑物的折旧B．建筑物价格=房地价格-土地价格C．土地价格=房地价格-建筑物价格-建筑物的折旧D．房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧