江西省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：检查会计错弊考试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 

1、某宗房地产的收益期限为40年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为25万元、26万元、24万元、25万元，报酬率为10％。该宗房地产的收益价格为万元。

A：222．76

B：244．67

C：268．67

D：298．33

E：工业用地的监测点评估价格 

2、净收益每年不变，收益年限为有限年时，报酬资本化公式为（）。

A.A

B.B

C.C

D.D

3、下列关于房产分幅图，说法错误的是。

A：房产分幅图是测绘房产分丘图和房产分户图的基础资料

B：房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状況的基本图

C：建筑物密集地区的分幅图一般采用1：1000比例尺

D：房产分幅图的绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗连居民点

E：执行层的组织协调 

4、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”．那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是模式。

A：选择专业化

B：产品专业化

C：大量定制

D：市场集中化

E：借款合同

5、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是。

A：满足购买者使用要求

B：购买者支付能力

C：物业预期收益

D：物业用途

E：借款合同 

6、某宗土地面积2000㎡，土地使用年限为35年，容积率为2，工业用地，该类土地基准地价设定的土地使用年限为最高出让年限，其他条件相同，楼面基准地价为1600元／㎡，该类土地报酬率为8％，则该土地的价格为。

A：152．43万元

B：160万元

C：609．71万元

D：0万元

E：工业用地的监测点评估价格 

7、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是（）。

A．i＝r

B．i＞r

C．i＜r

D．i＝1+r 

8、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法不正确的是。

A：二者往往是甲方与乙方的合作关系

B：建筑业是房地产开发和建设的甲方，房地产业是房地产开发和建设的乙方

C：房地产业是房地产开发建设的甲方，建筑业是乙方

D：房地产业是策划者、组织者和建设任务的发包者；建筑业是承包单位，按照承包合同的要求完成土地开发和房屋建设的生产任务

E：房地产估价机构必须加盖公章 

9、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。

A．目标定价法

B．价值定价法

C．挑战定价法

D．成本加成定阶法 

10、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。

A．替代效应＝收入效应+价格效应

B．价格效应＝替代效应+收入效应

C．收入效应＝替代效应+价格效应

D．价格效应＝替代效应/收入效应

11、房屋开发费中的基础设施建设费是指建筑物的2m以外和项目范围内的各种管线、 道路工程的建设费用．(2008年试题)

A：黄线

B：紫线

C：蓝线

D：红线

E：借款合同 

12、某宗房地产的土地总面积为1 000 ㎡，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为 18万元／亩，现时重新取得该类土地需要花费620元／㎡；地上建筑物总建筑面积2 000 ㎡，是8年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元／㎡建筑面积，现时建造类似建筑物的建筑造价为1200元／㎡建筑面积，估计该建筑物有八成新．该宗房地产的现时单价为。

A：1 200元／㎡

B：1250元／㎡

C：1270元／㎡

D：1800元／㎡

E：工业用地的监测点评估价格 

13、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。

A：公司上市、企业清算

B：司法鉴定、城市房屋拆迁

C：企业清算、城市房屋拆迁

D：司法鉴定、公司上市

E：工业用地的监测点评估价格

14、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于导向定价法。

A：成本

B：购买者

C：竞争

D：市场

E：借款合同 

15、某居民楼总建筑面积为5000㎡，总价值为1000万元，其中土地总价值为500万元，某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150㎡，房地总价值为35万元。若按照土地价值进行分排，该人占有的土地份额为。

A：3％

B：3.5％

C：7％

D：4％

E：工业用地的监测点评估价格 

16、是影响房地产价格的房地产自身因素。

A：区位因素、实物因素、权益因素

B：区位因素、社会因素、权益因素

C：区位因素、社会因素、国际因素

D：区位因素、实物因素、权益因素、社会因素、经济因素

E：工业用地的监测点评估价格 

17、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于。

A：物质折旧

B：功能折旧

C：经济折旧

D：会计折旧

E：工业用地的监测点评估价格 

18、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．土地储备贷款

C．土地开发贷款

D．建设贷款 

19、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价__万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272 

20、引起真正的房地产自然增值的原因是。

A：装修改造

B：需求增加

C：通货膨胀

D：改进物业管理

E：工业用地的监测点评估价格 

21、__是__的组成部分，是指具有设计的施工图个相应的概预算书，能够单独施工，但竣工后不能形成生产能力或发挥使用效益的工程。

A．单项工程；建设项目

B．单位工程；工程项目

C．单项工程；工程项目

D．单位工程；建设项目 

22、已知某投资项目折现率为ll%时，净现值为1700万元，折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是。(2005年试题)

A：11.12%

B：11.36%

C：11.66%

D：12.95%

E：借款合同

23、下列成本费用中，不属于土地储备开发成本的是__。

A．拆迁补偿费及有关税费

B．市政基础设施建设有关费用

C．贷款利息

D．建安费用 

24、住房置业担保是指依照设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情況下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

A：《中华人民共和国担保法》

B：《中华人民共和国公司法》

C：《中华人民共和国合同法》

D：《住房置业担保管理试行办法》

E：执行层的组织协调

25、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 

1、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3 600万元，第二年4 800万了和第三年3 800元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为万元。

A：1 570．975

B：1 370．975

C：1 270．975

D：1 070．975

E：执行层的组织协调 

2、民法中的财产关系是指在生产、分配、交换、消费过程中形成的。

A：财产所有权关系

B：财产流转关系

C：财产形成权关系

D：人格权关系

E：身份权关系

3、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前，该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于（）万元。

A．536

B．549

C．557

D．816 

4、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区，核定销售价格分别为1500元/㎡、900元/㎡、2000元/㎡和2400元/㎡，此时四个小区的需求价格弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36和-1.43，则可以判定。

A：在任何情况下，丁的需求价格弹性最大

B：甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入

C：在任何情况下，乙的需求价格弹性最小

D：此时乙的需求价格弹性最大

E：执行层的组织协调

5、可行性研究的作用有。

A：项目投资决策的依据

B：筹集建设资金的依据

C：开发商与有关各部门签订协议、合同的依据

D：编制下阶段规划设计的依据

E：对项目进行经济评价的依据 

6、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是．【2004年考题】

A：交换价值

B：公开市场价值

C：投资价值

D：理论价格

E：标定地价 

7、收益法适用的条件，是房地产的收益和__都易于量化。

A．成本

B．报酬率

C．运营费用

D．风险 

8、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。

A：短期贷款

B：中期贷款

C：长期贷款

D：抵押贷款

E：保证贷款 

9、下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A．、客观、公正原则属于普适性原则

B．合法原则属于一般性原则

C．最高最佳使用原则属于技术性原则

D．谨慎原则属于一般性原则 

10、下列估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。

A：估价对象

B：估价时点

C：价值类型

D：估价方法

E：估价所需材料

11、银行向某家庭发放了一笔月还款额为5000元的个人住房抵押贷款，该家庭所购住房的物业管理费为每月500元。从当前我国商业银行风险管理的角度来看，该家庭的月均收入应不低于__元。

A．10000

B．11000

C．7800

D．9200 

12、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找__。

A．建筑平面图

B．建筑立面图

C．建筑剖面图

D．结构施工图 

13、某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为__m2。

A．1200

B．120

C．3333

D．333．3

14、测量学按照专业可分为。

A：空间测量

B：陆地测量

C：地籍测量

D：房产測量

E：矿山测量 

15、商品房买卖合同的内容应当由__。

A．房地产行政主管部门确定

B．工商行政管理部门确定

C．房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定

D．商品房买卖当事人约定 

16、按照规定，下列房地产不得设定抵押权的有。

A：权属没有争议的房地产

B：学校用于教学的房地产

C：列入文物保护的建筑物

D：已依法公告列入拆迁范围的房地产

E：被依法查封的房地产 

17、城市总体规划的近期规划期限一般为__年。

A．1

B．3

C．5

D．10 

18、根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括。

A：以出让方式取得土地使用权的房地产转让

B：以划拨方式取得土地使用权的房地产转让

C：以赠与方式取得土地使用权的房地产转让

D：以拍卖方式取得土地使用权的房地产转让

E：以招标方式取得土地使用权的房地产转让 

19、下列有关物业服务合同，说法不正确的是。

A：业主委托物业服务企业对物业实施物业管理，物业服务企业接受委托从事物业管理服务，双方应当签订物业服务合同

B：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同

C：物业服务合同既可以发生在法人之间，也可以发生在公民与法人之间

D：《前期物业服务合同》合同甲方是业主委员会

E：《物业服务合同》合同甲方是房地产开发企业或公房出售单位 

20、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。

A：加权平均资本化率

B：综合资本化率

C：建筑物资本化率

D：土地资本化率

E：权益资本化率 

21、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（）。

A．1.9%

B．2.1%

C．2.3%

D．2.5% 

22、下列不属于划拨土地使用权范围的是__。

A．大楼建设用地

B．商品房建设用地

C．经济适用住房建设用地

D．国家重点扶持的水利项目用地

23、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素主要有__。

A．该种房地产的价格水平

B．消费者的预期

C．该种房地产的开发成本

D．该种房地产的开发技术水平

E．房地产开发商对未来的预期 

24、经济适用住房的开发建设应通过__的方式确定开发建设单位。

A．由有购经济适用住房资格者投票选择

B．公证处随机摇号

C．在实力强、信誉好的企业中指定

D．招投标

25、城市详细规划分为__。

A．近期性详细规划和远期性详细规划

B．近期性详细规划和控制性详细规划

C．近期性详细规划和修建性详细规划

D．控制性详细规划和修建性详细规划