浙江省2015年房地产估价师理论与方法：房地产投机考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、房地产的实物通常是指房地产中看得见，摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及。A：相应配套的基础设施B：土地的形状C：组合完成的功能D：立体空间E：工业用地的监测点评估价格

2、我国规范住房置业担保公司的组织法是__。A．公司法B．民法通则C．合同法D．住房置业担保管理试行办法

3、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。A．预期收益大小B．预期收益能力C．预期价格高低D．预期价格涨落

4、印花税的税率采用。A：比例税率与固定税率B：比例税率与定额税率C：累进税率与比例税率D：累进税率与定额税率E：执行层的组织协调

5、投资利润率的计算基数不包括。A：土地取得成本B：开发成本C：管理费用D：销售费用E：工业用地的监测点评估价格

6、房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请__。A．初始注册B．续期注册C．变更注册D．撤销注册

7、自年以后，城镇住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一轮房改热潮。A：1978B：1982C：1986D：1987E：房地产估价机构必须加盖公章

8、单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。A：12％B：13％C：14％D：15％E：执行层的组织协调

9、住房公积金属于所有。A：缴存住房公积金的单位及个人B：缴存住房公积金的单位C：缴存住房公积金的职工D：住房公积金管理机构E：执行层的组织协调

10、某旅馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30％，该旅馆营业平均每月花费14万元．当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元，年平均空房率为20％，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30％．该类房地产的资本化率为10％．该旅馆的价值为。A：2759．4万元B：27．3万元C：2843．6万元D：2987．6万元E：工业用地的监测点评估价格

11、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。A：“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途B：所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准C：产权档案未记录用途的，以实际用途为准D：实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据E：房地产估价机构必须加盖公章

12、所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是__。A．同质偏好B．分散偏好C．集群偏好D．自然细分市场

13、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是。A：成交价≥最高价≥最低价B：成交价≥最低价≥最高价C：最高价≥成交价≥最低价D：最高价≥最低价≥成交价E：工业用地的监测点评估价格

14、宣告失踪的部门为。A：B：人民C：人民D：机关E：执行层的组织协调

15、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是__。A．等额年值法B．差额投资内部收益率法C．净现值法D．等额年费用法

16、《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税[2005]181号)规定，自用的地下建筑，凡工业用途房产，以房屋原价的作为房产税应税房产原值。A：40％～50％B：50％～60％C：60％～70％D：70％～80％E：执行层的组织协调

17、房地产抵押价格通常情况下与市场价格的关系是：__。A．两者相同B．两者没有关系C．前者高于后者D．前者低于后者

18、物业管理工作中的每一部分工作，都应以__为中心。A．物业的保值增值B．满足当前的租户和新租户C．物业的安全D．实现物业的管理目标

19、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为

20、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积的建筑价格为．【2005年考题】A：2400元B：2580元C：2607元D：2760元E：工业用地的监测点评估价格

21、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。A：市场比较法B：收益法C：成本法D：长期趋势法E：工业用地的监测点评估价格

22、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。A．新开发房地产项目B．用于出售用途的房地产项目C．具有投资开发或再开发潜力的房地产D．用于投资或再开发的房地产

23、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。A：发明B：发现C：创造D：确定E：工业用地的监测点评估价格

24、王某已有一套住房，2006年又接受赠与一套价值为100万元的住房，并缴纳契税、公证费、手续费等相关税费5万元。2012年7月1日，王某将该住房以125万元转让，应缴纳个人所得税万元。A：B：4C：24D：25E：执行层的组织协调

25、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。(2008年试题)A：房屋拆迁公告发布B：房屋拆迁许可证颁发C：签订房屋拆迁协议D：房屋拆迁实施E：房地产估价机构必须加盖公章

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元。A：22.0B：24.0C：25.6D：26.0E：借款合同

2、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。A：城市基础设施用地B：国家机关用地C：军事用地D：商品房建设用地E：国家重点扶持的能源项目开发用地

3、下列选项中，属于违法建设的工程有__。A．未取得建设工程规划许可证的建设工程B．临时建设工程C．违反建设工程规划许可证规定的建设工程D．城市规划行政主管部门不按照法律规定批准建设的项目E．擅自变更批准的规划设计图纸的建设工程

4、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。A：建筑密度B：建筑控制高度C：建筑色彩D：建筑红线后退距离E：容积率

5、《开发经营条例》规定，土地使用权出让或划拨前，县级以上地方城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列__事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。A．房地产开发项目的性质、规模和开发期限B．城市规划设计C．基础设施和公共设施的建设要求D．基础设施建成后的产权界定E．项目拆迁补偿、安置要求

6、房屋产权总登记、验证、换证，应当由__发布公告。A．县级以上地方B．当地房地产管理部门C．当地建设行政管理部门D．当地房屋产权监理处

7、单利计息与复利计息的区别在于__。A．是否考虑资金的时间价值B．是否考虑本金的时间价值C．是否考虑先前计息周期累计利息的时间价值D．是否考虑通货膨胀

8、长期趋势法可以用于。A：推测、判断房地产的未来价格B：预测收益法中未来的租金、空置率等C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏

9、融资方案分析包括。A：资金来源可靠性分析B：融资结构分析C：融资成本分析D：融资风险分析E：融资能力分析

10、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。A：置业投资B：设备租赁C：售后回租D：权益融资E：借款合同

11、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110㎡，售价4000元／㎡，张某交付了全部价款．买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，若该商品房产权登记的建筑面积为100㎡，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款元。A：40000B：53600C：66800D：80000E：执行层的组织协调

12、城市规划的批后管理主要是。A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作

13、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有。(2006年试题)A：买地一建房一卖房B：买房一经营C：买房一出租一转售D：买房一出租E：买地一开发一转让

14、建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括。A：当事人的名称和住所B：土地界址、面积C：宗地平面界址图D：开发投资强度E：市县规划管理部门确定的宗地规划条件

15、城市用地分类中，绿地不包括。A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地C：专用绿地D：专用园地E：专用林地

16、经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包。A：采用特定专利的B：采用专有技术的C：建筑艺术造型有特殊要求的D：规定的其他建设工程的勘察、设计E：一般建设工程的勘察、设计业务

17、已知某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季度计息，该笔贷款的实际利率是__。A．3.75%B．7.5%C．15%D．15.87%

18、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和__等方面。A．物业增值B．管理费C．契税D．机会成本

19、某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记；后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款。A：甲银行优先受偿B：按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C：乙银行优先受偿D：按两家银行的债权比例受偿E：执行层的组织协调

20、下列属于间接融资方式的是__。A．发行债券B．股票融资C．银行贷款D．签署商业票据

21、公开市场价值是指下列条件下最可能实现的价格。A：卖方和买方掌握必要的市场信息B：卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象C：买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价D：卖方和买方追求各自利益的最大化E：卖方和买方急于完成交易

22、下列关于生产与生产函数，表述正确的是。A：生产是指厂商把各种生产要素作为投入品进行组合并转化成产品的过程B：一般将生产中各种资源投入概括为劳动、土地、资本、技术以及管理者才能等，统称为生产要素C：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间依存关系的数学描述D：生产函数是指在既定的生产技术条件下，对各种生产要素一定数量的组合与产品最大产出量之间排斥关系的数学描述E：劳动、土地为生产要素资本，技术以及管理者才能则不是生产要素资本

23、下列关于信用形式，表述正确的是。A：商业信用是指企业之间相互提供的、与商品交易直接联系的信用形式B：银行信用是指银行以货币形式向企业或个人提供的信用C：银行信用是目前主要的信用形式D：民间信用是指企业或金融机构对消费者个人提供的信用，一般直接用于生活消费E：消费信用是指个人之间相互以货币或实物提供的信用

24、下列符合房地产估价机构一级资质的是__。A．取得三级房地产估价机构资质后从事房地产估价活动连续6年以上B．业绩要求在暂定期内完成估价标准的建筑物建筑面积8万m2以上或者土地面积3万m2以上C．注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师D．有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上

25、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与。A：意愿B：途径C：能力D：动机E：借款合同