金堂县成阿工业园可行性分析

地 块 分 析 报 告

目    录

1、项目概况................................................................................3

2、区域整体规划........................................................................6

3、区域市场分析........................................................................9

4、地块SWOT分析..................................................................11

5、产品开发建议........................................................................12

6、附件：部分竞争项目简介....................................................13

1、项目概况

1.地块概况

地块位于金堂县东南部的成阿工业园东南角处，地块由3部分组成，占地面积分别为86亩、110亩、10亩。

2.地块经济技术指标

空气质量

地块处于成阿工业园区，周边以制造业与加工业为主，空气质量较差。

噪音

项目四面临街，虽然目前车流量较小，但周边工厂众多，以后货车较多，且地块处于区域商业行政中心，预计未来噪音较大。

土地

目前地块已经整体打围，一期B区已经开始动工，其余地块尚未进行土地平整。

水质

地块临近沱江，因周边工厂众多，污染众多，水质混浊。

4.地块区域环境

地块周边道路分布

地块周边拥有规划三路、规划H路、湖南路、环湖路。

四周交通情况

地块周边道路通达，但车流量极少，目前公交线路仅有9路[州城花园-----巴德小镇(又名万人小区）]其余在巴德小镇门口拥有少量三轮车。

四周建筑

四周公园等自然环境配套

项目北部有一人工湖和部分公共绿地，东部有一市政公园配套。

四周市政配套

地块位于2平方公里综合服务区中心，周边有园区管委会、市政公园、巴德小镇（安置小区）、公租房、幼儿园、小学、中学、医院（二甲）、四星级酒店（打造），农贸市场、电信局。

2、区域整体规划

1.成阿工业园

园区简介

成阿园区位于成都半小时经济圈和成（都）德（阳）绵（阳）经济带的交汇处，与长三角、珠三角和环渤海经济圈的产业转移之间有着巨大的需求对接，在未来的产业发展中将发挥卓越的聚集效应和带动效应。园区距规划中的成都第二机场8公里，是建设新型临空经济港的首选地。园区距成都市45公里，距金堂县城21公里，距成达铁路客货站3公里，距在建的亚洲最大铁路集装箱编组站约26公里，交通物流辐射西南、畅达全国。园区地处“西电东进”基地和水能、气能的战略储备区，工业、生活用水丰富，燃气资源充足，电力保障充分，将有效保障企业持续发展。

功能定位

园区紧紧抓住成都市将金堂县确立为节能环保产业基地的战略机遇，围绕节能环保设备制造和节能环保产品生产，再生资源利用三大产业集群，依托东部发达地区产业转移，奋力将园区打造成为全国一流的节能环保产业示范园区、灾后重建示范园区。

园区功能配套

园区按照城市功能整体打造2平方公里园区城市核心区，综合考虑核心区的功能布局、公共服务体系、景观绿化系统配套，统筹设置政务、商务、安置中心及学校、医院、市场、金融保险等附属设施，规划居住人口约5万人。

3、区域市场分析：

1.淮口镇处于房地产发展初期阶段，住宅地产和商业地产表现如下：

住宅地产

淮口镇住宅以多层及小高层为主，户型设计多以刚需及改善型需求为主，面积区间多为80㎡以上的套二及套三户型为主，缺乏投资型的小户型产品。

商业地产

目前淮口镇商业以传统的临街商业及部分今年新建的住宅底商为主，缺乏大型集中式商业，目前整个区域暂无经营的大型百货超市等。商业管理运作缺乏统一规划、统一招商、统一经营等现代商业经营管理理念。

2.目前淮口镇商铺均价普遍处于20000-30000元的价格区间，租金在30-120元/月·㎡不等。

根据市场调查统计，目前淮口商业均以传统临街商业、住宅底商为主，商铺售价普遍在15000----60000元/㎡，均价约25000元/㎡。商铺租金价格地段稍差的在30-40元/㎡·月，较好的商铺在100-120元/㎡·月。

3.目前淮口在建商业项目以传统的住宅底商及临街商业为主，暂不存在纯商业项目。

淮口目前在建项目锦淮商业街、如意港、尚缘国际、宝龙新城、柯玛小镇、均为商业+住宅的形式。

4.目前淮口的主要消费人群结构以本地人群、周边乡镇人群及大量外来工作及旅游人群为主。

淮口本地户籍人口数约10万人，同时淮口以制造业及加工业为支柱产业，存在大量的外来工作人群。成阿工业园作为区域工业集中区，规划的2平方公里的范围内，未来常驻人口数量约为5万人。

5.成阿工业园的规划建设，将促使区域产生大量居住、租赁、商务办公、休闲、娱乐、购物等需求。

成阿工业园按照产城一体的规划理念，在工业集中区中规划了2平方公里的综合配套区，其中居住了大量外来务工及周边拆迁安置人群，故未来区域存在大量居住、租赁、商务办公、休闲、娱乐、购物等需求，区域将出现住宅、租赁型公寓、酒店、写字楼、SHOPPINGMALL、商业步行街等物业形态。

6.受供地、税收、512灾后重建及支援藏区发展等优惠利好，将促使区域迅速发展，且未来区域发展潜力巨大。

园区优惠

1)新办工业企业用地，根据有关规定按最低价格出让，并优先办理国有土地使用证。

2)基础设施补助。新办工业企业按协议约定时间开工建设并竣工投产的，对项目按实际固定资产投入的一定比例给予企业基础设施补助。

3)规费减免。新引进并按协议约定时间建设的项目，据实际建筑面积按20元/m ²收取报建费，鼓励企业节约集约用地，建造多层标准化厂房的，第二层减半收取报建费，第二层以上免收报建费。

4)税收返还。新办工业企业从投产次月起5年内，年亩均税收在12万元以上，年纳税总额在200万以上。企业所得税县级财政地方留成部分前3年分别按90%、70%、60%的比例，后2年按50%的比例用于支持企业基础设施建设。

5)一事一议。固定资产投资额达1亿元人民币或1000万美元的项目；世界500强、全国行业50强、国内外知名品牌企业和对产业聚集具有较大带动作用的龙头项目；以及通过总部经济在本地缴纳税收的重大项目，其优惠由成都-阿坝工业园区管委会采取“一事一议”专题研究确定。

特殊优惠

入园企业享受国家支援灾区产业重建、支援藏区发展优惠。

4、地块SWOT分析

1.优势

地块位于成阿工业园核心区，交通便捷，周边配套规划完善；

地块为区域唯一纯商业地块，可开发大型集中式商业；

地块占地面积大，开发完成后能有效辐射周边区域，形成区域商业中心；

2.劣势

地块为纯商业用地，不能开发住宅；

地块占地面积较大，开发风险较高；

3.机会

成阿工业园产城一体的规划，将为项目带来大量的消费人群；

相关利好导向将促使区域快速发展成熟；

目前淮口镇尚不存在集中式大型商业综合体；

目前淮口镇存在大量租赁及办公需求，但目前淮口缺乏投资租赁型的小户型及写字楼；

4.威胁

成阿工业园的安置房、酒店及商业可能对项目潜在客户产生分流作用；

目前淮口区域存在部分集中式商业项目，且处于开发状态中，建成后可能对项目的潜在客户分流。

目前区域的整体消费能力较低，对于商业的品质及未来经营盈利产生不利影响；

项目周边工业加工产较多，导致区域居住坏境质量降低；

5、产品开发建议

1.项目商业体量较大，为有效降低开发风险，建议对项目进行业态细分，分组团进行开发，以多种业态形成差异互补，最终形成一站式城市综合体。

2.根据成阿工业园的规划，未来将产生大量居住、租赁、办公、购物、休闲、娱乐等需求，故建议项目开发酒店式公寓、酒店、写字楼、购物中心及商业步行街等，满足各类需求的同时，有效分摊项目商业体量，降低项目商业风险。

3.建议先期开发项目的购物、娱乐、休闲部分，抢占市场商业先机的同时有效聚集项目人气，还可拔高项目区域价值，为后期开发的公寓、酒店、写字楼产品创造更多利润。

4.为保证项目后期顺利实现经营，建议项目招商先行，同时引进龙头商家，既可快速聚集项目商业人气，拔高商业价值，提升销售及租赁速度，又可根据商家要求设计产品参数，保证产品能够满足商业运营要求。

5.为降低项目的竞争风险，建议针对市场调查分析，对项目商业主题进行差异化定位。

6、区域部分竞争项目介绍

锦淮商业街（售价未知）

锦淮商业街建筑面积60000多㎡，拥有18层地标性建筑，停车位达600余个。经营业态为金融、大型宾馆、高档住宅、大型餐饮娱乐为一体的多功能商业城。

如意港（售价未知）

如意港位于金堂淮口淮州大道(老车站对面)，建筑风格为川西风格，淮口首席城市创富中心，项目采用国际先进设计理念，打造以人为本，休闲娱乐购物一站式天堂，将形成汇聚新桂花大型购物中心，城市娱乐休闲，高档餐饮，酒店公寓，特色商品，商业会晤，居住等为一体的大型商务中心。

尚缘国际（预计商业面积为151529*0.2=3万㎡）

尚缘·国际项目座落于淮口镇兴淮大道北侧，洲城路东侧、现代大道西侧。占地100.65亩，商住和商业两用，商住多层占总用地50%，高层占总用地30%，商业占总用地20%。项目总建筑面积151529平方米，规划居住1094户，机动车位612个，总投资4亿元。共分3期打造（三期为商业），第一、二期各投资1.5个亿，第三期投资为1个亿。

宝龙新城（按20%商业配比计算，预计商业面积为8.6万㎡*0.2=1.7万㎡）

宝龙新城位于金堂县淮口镇兴淮大道55号，连接淮口新城和老城的核心位置，是淮口主要的商业圈，紧临沱江和河滨公园，是生活居家的一块风水宝地。总占地70余亩，建筑面积8.6万㎡，共20栋，分三期开发，700多住户，是淮口的一个大型完整社区。面积区间55~140平米。

柯玛小镇

四川本土开发商综合实力排名第二的森宇集团，森宇集团凭借16年高端地产积淀，瞄准复合型旅游商业，强势进驻金堂文物分布最多、层次最齐全、跨越历史最长的人文小镇——淮口，50亿筑就首个大型欧洲水岸旅游商业集群——科玛小镇。项目占地16000亩，距成都38公里，是川中门户原味欧洲第一镇。这里，东西方风情交汇，集亲水体验、生态度假、时尚购物、水景观赏、户外娱乐、全家参与于一身，堪称西南最大的互动式欧洲风情水岸度假小镇。

巴德小镇安置小区（又名万人小区）

成阿工业园区拥有巴德小镇（分一期、二期共4995户）安置小区，目前一期（多层）已经入住，二期（高层）目前处于主体修建中，另外拥有2万㎡的公租房，未来常驻人口共计约2万人左右。

2012年8月27日