《北京市房屋重置成新价评估技术标准》 京国土房管拆[2003]808 号 (2003

北京市物价局

京国土房管拆（2003）808号

关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知

各区县国土房管局、物价局，各房地产价格评估机构： 

为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)和本市实际情况，北京市国土资源和房屋管理局、北京市物价局对原《北京市房屋估价办法》、《北京市住宅楼房估价技术规范》作了修订，现予发布，并就有关事项通知如下： 

一、本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 

二、按照《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》进行房屋拆迁时，需要对被拆迁房屋重置成新价进行评估的，应当按照本标准执行。 

三、平房、中式楼房重置成新价评估的分值，东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、 海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区为227元/分，其他远郊区(县)为182元/分。 

四、本标准自2003年10月1日起施行。原市房屋土地管理局和市物价局1996年11月 1日《关于 发布修订后的〈北京市房屋估价办法〉的通知》(京房地评字〔1996〕573号)、市房屋土地管理局1997年1月7日《关于实施〈北京市房屋估价办法〉有关拆迁问题的通知》(京房地拆 字〔1997〕第018号)、市房屋土地管理局和市物价局1999年7月6日《关于印发〈北京市住宅 楼房估价技术规范〉的通知》(京房地评字〔1999〕655号)同时废止。

北京市房屋重置成新价评估技术标准

第一章 总 则

1-1 〔立法目的和依据〕 

为规范本市房屋重置成新价评估行为，合理确定各类房屋的重置成新价，根据建设部《房地产估价规范》(GB/T50291-1999)，特制定本标准。

1-2 〔适用范围及重置成新价定义〕 

本标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估。 房屋拆迁中所称重置成新价，是指用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。

1-3 〔估价技术路线〕 

本标准采用成本法测算。

1-4 〔未列入的项目〕 

本标准未列入的项目，可参照估价时点的市场价格结合该项目具体情况进行评估。

第二章 平房、中式楼房重置成新价评估

2-1 〔估价路线、部件及分值〕

平房、中式楼房重置成新价的评估采用分部件按条件计分、依成新折扣的办法计算房屋总分 ，再按规定的分值计算房屋价格。

房屋的组成部件包括：屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面、装修、设备、附属物等九类 。前六类部件以标准间为单位按条件计分，后三类部件依实际数量按条件计分。各部件分数分别见屋面计分表、屋架计分表、墙身计分表、门窗计分表、顶棚计分表、地面 计分表、装修计分表、设备计分表、附属物计分表。标准间计分的各类部件，一间房屋内条 件不同的，按比例计分。各类部件未列入的项目，可参照分数相近的项目计分或据实估价。

分值由市国土房管局公布。

2-2 〔标准间〕

房屋的标准间：平房为建筑面积20平方米，中式楼房为建筑体积60立方米。其计算公式为：

（1） 平房

标准间数=建筑面积÷20

（2） 中式楼房

标准间数=房屋基底面积×柱高÷60

2-3 计算公式：

（1） 砖木结构房屋

房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分 数）×柱高差率〕×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

成新折余率的确定：按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率表》计算；不计残值的，按成新百分比计算。

柱高差率的确定：按《柱高差率表》执行。

附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。

（2） 砖混结构房屋

房屋及附属物重置成新价={〔屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率〕 ×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余 率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率}×分值+附属物据实估价

成新折余率的确定：按《砖混结构完损等级评定说明及折余率表》执行；使用年限折余率的确定：按《砖混结构房屋使用年限折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定。

柱高差率的确定：按《柱高差率表》执行。

附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。

（3） 中式楼房

房屋及附属物重置成新价=〔（屋面分数+屋架分数+顶棚分数+地面分数+墙身分数+门窗分数 ）×标准间数×成新折余率+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数× 成新折余率〕×分值+附属物据实估价

成新折余率的确定：按《砖木结构房屋成新评定说明》和《砖木结构房屋成新折余率表》执行；在房屋各部件计分表附计栏中另有规定的，依其规定；计残值的，按《各类房屋折余率表》计算；不计残值的，按成新百分比计算。

附属物据实估价按《附属物据实估价表》执行。

2-4 房屋部件计分表

（1） 屋面计分表

附计:

一、 屋面包括望板、席箔以上各种面层和各种屋脊。

二、 平顶屋面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面所属项 目的80%计分，并随房折旧。

三、 用条砖、方砖、瓦笆替作望板、席箔的，按席箔计分。

四、 利用地下室顶面作房屋地面的，分别按以下计算：

（一） 在地下室顶面上做木地板的，按地下室顶面和木地板所属项目分别计分。地下室顶 面为木地板又作上层地面的不重复计分。

（二） 在地下室顶面上铺设花砖、水磨石等块料面层的，除按平面屋面计分外，另按地面 所属项目的80%计分。

（三） 在地下室顶面上做水泥、焦渣地面的，即视为地下室屋面，房屋地面不再计价。

五、 其他屋面，如石棉瓦、铅铁顶、玻璃钢顶、木板油毡顶按灰瓦房折旧；彩色瓦楞铁屋 面并入铅1。

（2）屋架计分表

附计：

一、 中式屋架高级做法：材质为松木，檩直径不低于25cm，柱、柁直径不低于40cm，三间 房两架跨空柁，两架排山柁，檩、柱见圆，檩带垫板、垫枋，前后檐椽带飞头。

二、 屋架计分表中分数仅指房屋屋架全为同一屋架时分数，当有不同屋架时，则分别按比例计分。

三、 平台柁与腊阡柁不予区分。

四、 中式柁没有柱子，按木屋架计分。

（3）墙身计分表

附计:

一、 各类墙身包括基础、墙檐、女儿墙。

二、 磨方砖贴棋盘心的按磨砖墙计分。

三、 墙身下碱为虎皮石的分别按比例计分。

四、 房屋台基高度调整系数：

说明：台基高度指从院内地面到房屋室内地面的高度。

台基高度大于两米，每增加0.1米，调节系数增加0.05。

五、 房屋组合调整系数

六、勾连搭房屋，按墙身调整后分数的80%计分。

（4）门窗计分表

附计:

一、 各类门窗单独计算时均按瓦房折旧，与房屋同时折旧时随房折旧。

二、 地下室带铁栏杆的小窗仍按小窗所属项目计分，铁栏杆不另计。

三、 带护窗板门窗仍按所属项目计分，护窗板不另计。

（5）顶棚计分表

附计:

一、 抹灰顶棚、纤维板顶棚、木丝板顶棚、石膏板顶棚、纸顶棚随房折旧。

二、 三合板顶棚、钙塑板顶棚按木装修折旧。

三、 预制板勾缝喷浆不计顶棚。

（6）地面计分表

附计:

一、 水泥地分格与不分格不予区分。

二、 散水不计、甬路按实际面积依院地计分。

三、 台阶按投影面积依院地计分。

四、 廊瓦房室内与廊子为不同地面时按其比例分别计分。

五、 地面计分含踢脚板。

（7）装修计分表

附计:

一、 街门按门道屋面所属类别随房折旧。

二、 各种墙身贴面均按新旧程度单独折旧，不留残值。

三、 格扇、护墙板单独折旧。

四、 除以上二、三两项外，其他墙面装饰均随房折旧。

五、 各种灯孔、灯槽均随顶棚折旧。

六、 中式楼房的楼梯不单独计价，但楼梯间面积并入楼房间数计价，并随房折旧。

（8）设备计分表

附计:

一、卫生设备分普通卫生间和简易卫生间两种，凡装有浴盆、洗脸盆和大便器三件以上的 ，按普通卫生间计分，其他按简易卫生间计分。

二、普通卫生间室内上下水管道单独计分，设备按实有项目计分。

三、简易卫生间设备按实有项目计分，室内上下水管道不单独计分。

四、各种卫生设备和上下水管道的零配件均不单独计分。

五、卫生间内非固定设备不予计分。

六、照明灯具中的各种花灯均视为非固定设备，不予计分。

七、同一开关控制的多个灯只计算一个。

八、暖气按建筑面积计算（含暖气片、暖气管及锅炉等）。

九、灯、水、暖气等设备均按新旧程度计算折旧，不留残值。

十、实物不符合表中所列标准的，可根据实际情况打折扣。

（9）附属物计分表

附计：

一、 屏风门、随墙门依其质量分别按瓦房、灰瓦房折旧。

二、 门楼1、门楼2按瓦房折旧，门楼3按灰瓦房折旧。门楼面积小于3平方米的按比例计算 。

三、 铁板门按成新计算，不留残值。门面积小于4平方米的按比例计算。

四、 各种院墙包括基础和墙帽。

五、 各种院墙均按成新计算，不留残值。

六、 各种院地均按成新计算，不留残值。

2-5 柱高差率表

注：4.5米以上每增加0.1米，与立面条件标准间分数百分比（%）增加9％。

2-6.砖木结构房屋成新评定说明

一成新：墙身大部分破坏，木料腐朽，门窗不整，屋顶屈曲不平，虽然能勉强支持，已属危 险建筑，濒于倒塌者。

二成新：屋顶多次抹灰，屈曲不平，木架、墙身均已倾斜，或虽不整二柁陈旧，椽子席箔已 见腐朽，短期内尚不致倒塌者。一成新与二成新之房屋均须大修方能解除危险。

三成新：屋顶已见屈曲不平，墙身破坏大半，木料大部陈旧者。

四成新：屋顶不甚整齐，但无显著倾斜，木架已有走动迹象，墙身破坏过半，虽经小修但本 质已属陈旧的房屋。

五成新：房屋全部完整，木架虽陈旧而未走动，墙身下部已见破坏者。

六成新：屋顶、木架、墙身、装修虽旧，但完整坚固，不歪不斜，部分墙身虽见剥蚀，但不 影响整个房屋之坚固性。此外，用旧料新建的房屋，未经油饰粉刷者，依其旧料的情况可分 别定其为五、六、七成新，一般以六成新为宜。

七成新：房屋各部整齐，惟色彩不够鲜明。房屋外皮部分剥落，但仍为较新的房屋，又翻修 的房屋其木架砖瓦较新者，亦为七成新为宜。

八成新：屋顶、屋架、墙身均完整坚固，情况与新建者无显著区别，但色泽稍旧，略加油饰 仍为新房者。

九成新：新建不久之房屋，油饰粉刷后极少部分微见剥落，门窗有接触痕迹，屋顶、屋架、 墙身稍有剥落者，又完全新建之房屋，未加油饰粉刷者亦为九成新。

十成新：完全新料新建的房屋，并经过油饰粉刷者。

2-7 砖木结构房屋成新折余率表

注：残值率6%4%3%

2-8.房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚成新评定说明

室内装修中的格扇、护墙板、钙塑板和三合板顶棚比其他装修、装饰价格较高，残值较大， 不宜随房折旧，应按实际情况单独折旧。其残值率：格1为30%、格2为10%、护墙板和钙塑板 、三合板顶棚为10%。

一成新：骨架、板面严重破损，残缺不全，油漆老化见底。

三成新：缺棱短角，局部残缺变形，明显老化。

五成新：边棱磨损，骨架松动，局部破损。

七成新：整体完整，稍有松动，油漆、上光腊虽完好，但已失去光泽，格扇、护墙板边框或 雕花局部开胶起翘。

九成新：整体安装牢固、完整、上光腊、油漆完好、光亮，接触面略有摩擦痕迹。

2-9 房屋格扇、护墙板和钙塑板、三合板顶棚折余率表   

注：残值率30%20%10%

2-10 块料面层成新评定说明

墙身、地面的块料面层依其成新度单独折旧，不留残值。

二成新：墙身、地面的块料面层严重松动，大部分块料破碎、脱落或大部分块料残缺不全， 为二成新。

四成新：墙身、地面的块料面层粘贴不牢，出现整块贴面脱落现象或部分块料裂缝、脱落， 为四成新。

六成新：墙身、地面的块料面层粘贴高低不平，部分块料面层不仅磨损且出现裂缝，个别块 料破损、掉角、脱落的，可定为六成新。

八成新：墙身、地面的块料面层粘贴不甚平整，部分块料面层已无光泽且略有磨损起砂，个 别块料出现裂痕，略有空鼓现象，为八成新。

十成新：墙身、地面的块料面层不论粘贴迟早，其块料粘贴平整、牢固、块料表面有光泽， 无裂痕、残缺、掉角等损坏，为十成新。

2-11 房屋暖气、卫生设备成新评定说明

暖气卫生设备其构造情况与房屋不同，且使用价值所占比重较大，至损坏严重不堪使用时， 所剩残余无几，不宜随房折旧，故按其成新度折旧，不留残值。

二成新：主要构成铁件锈蚀严重，已经修补多次，搪瓷陶瓷器具已有大部分掉瓷或有较大的 裂痕，附属零件部分损坏残缺，虽勉强支持使用，非经大修配件而无使用价值。

四成新：大部铁件锈蚀较重，搪瓷陶瓷器具部分硬伤，掉瓷或有小裂痕，附属零件小部残缺 ，如经修理尚能使用者。

六成新：各部铁件虽见锈蚀，瓷面稍有磨乌或有水裂龟纹的迹象，但各部构件均完整无缺， 不影响使用者。

八成新：各构成部件比新装者稍旧，但无锈蚀剥落迹象，或有部分新安装者，亦为八成新。

十成新：完全新构件新安装者。

2-12 砖混结构房屋完损等级和成新评定说明及折余率表

2-13 砖混结构房屋使用年限折余率表

注：残值率2%。

2-14 砖混结构房屋装修设备完损等级和成新评定说明及折余率表

2-15 附属物据实估价表

说明：附属物据实估价表仅适用于本市近郊区及远郊区县。

2-16 树木估价表

第三章 楼房重置成新价评估

3-1 〔计算公式〕 

楼房重置成新价的评估采用成本法进行测算，计算公式：

楼房重置成新价=（楼房基本价格×楼房折余率+Σ增项价格×增项折余率）×建筑面积×区 域系数+装修及附属物重置成新价

3-2 楼房基本价格表

楼房基本价格包含土建、上下水、照明及普通内装修。

（1） 住宅楼房基本价格表 （单位：元/建筑平方米）

 墙体类型           基本价格结构形式        粘土砖空斗墙空心砖砌块外挂板 

多层砖房 

筒子楼（层高3.3M）1150105010801 120—— 

外廊式（层高3M）1070103010151050—— 

单元式（层高3M）1200——11301150—— 

砼结构 

多层大模板（层高3M）1430———— 14801560 

高层剪力墙（层高3M）1450————14101560 

框架（层高3M）1400————13601500 

备注：

（1）坡屋顶或新型平屋顶（含新型防水作法）价格增加5%-10%； 

（2）加气砼屋面价格减少5%； 

（3）评估时按实际层高调整价格±5%。 

（2）非住宅楼房基本价格表 （单位：元/建筑平方米）

  墙体类型      基本价格结构形式         粘土砖空心砖砌块外挂板 

砖混120011301150 

框架1400——13601500 

剪力墙1450——14101560 

钢结构1800——17601920 

模板房1430——14801560 

备注： 

（1）坡屋顶或新型平屋顶（含新型防水作法）价格增加5%-10%； 

（2）加气砼屋面价格减少5%； 

（3）以上层高为标准层高3米，层高每增减50CM，价格增减5%。 

3-3 楼房折余率：

依据以下楼房成新评定说明和楼房直线折旧参数说明表，取直接观察法和直线折旧法的算术 平均值作为楼房折余率。 

（1）楼房成新评定说明 

成新度   折余率% 

完好房结构状况安全可靠，整体性好，屋面或板缝不 露水，装修设备完整、基本无损的房屋，虽存在一定的陈旧现象或个别构件有轻微损坏但在 允许值之内，不影响安全居住和正常使用，通过小修即能修复的房屋。 

十成新100             九成新90-99              八成新80- 

基本完好房 结构构件安全可靠，个别部件的损坏程度稍有超过设计允许值但已稳定；屋面局部渗漏；装 修、设备基本良好，个别部位有影响使用的损坏，通过在原有构件或部位上进行修补即用可 恢复使用功能的房屋。 

七成新70-79           六成新60-69 

一般损坏房 个别结构构件变形、裂缝、腐蚀或老化，强度不足，存在危险隐患；屋面或板缝局部漏雨； 外装修和设备局部破损的房屋。 

五成新50-59           四成新40-49 

〖BHDG9，FK3，K23ZQ*6，K3，K4F〗

严重损坏房 部分结构构件严重倾斜、开裂、变形或强度不足个别构件已处于危险状态；屋面或板缝严重 漏雨，内外装修、设备明显损毁、残缺，存在局部危险的房屋。

三成新30-3 9 

危险房主体结构构件的强度严重不足，稳定性很差，随时有倒塌的可能，采用局 部的加固修理仍不能保证安全，需要拆除、翻修或挑修的整栋房屋。 

不足三成新3-29 

（2）楼房直线折旧参数说明表

 建筑结构耐用年限残值率 

钢砼结构600 

砖混结构502%

 砖木结构403% 

3-4 增项价格： 

增项是指由产权人统一安装或修建的项目，包括暖气、空调、煤气（天然气）及抗震加 固。各增项价格在《增项价格表》中查取，增项折余率按《增项成新评定说明》执行。

（1）增项价格表 （单位：元/建筑平方米） 

增项暖气空调煤气抗 震加固 价格

20-4050-20020-50110-175 

（2）增项成新评定说明 

暖气、空调煤气抗震加固 

二成新 圈梁、壁柱混凝土大部剥落，钢筋外露，钢筋及钢拉纤锈蚀严重，已基本失去加固作用，或 使用超过20年 

四成新已无法使用者 圈梁、壁柱混凝土部分剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀，加固作用减弱，或使用期为 15-20年 

六成新 各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用。 各部铁件虽见锈蚀，但各部构件均较完整无缺，不影响使用 圈梁、壁柱混凝土有剥落，钢筋有外露，钢筋及钢拉纤锈蚀较轻，或使用期为10-15年 

八成新各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好。 各部件无锈蚀剥落迹象，或部分旧构件新安装的，使用良好 圈梁、壁柱混凝土基本无剥落，钢筋及钢拉纤锈蚀不明显，或使用期为5-10年 

十成新 完全新构件新安装的 完全新构件新安装的 完全新材料、新设备新建造

3-5 区域系数：

东城区、西城区、崇文区、宣武区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区八个城近郊区按1 .0，其他远郊区（县）按0.8。 

3-6 装修及附属物重置成新价的评估 

参照平房的装修和附属物评估方法，也可以根据定额据实估价。 

第四章 附则

4-1 〔规定价格与实际偏离的情况〕 

对于在实际估价过程中与本标准规定价格严重偏离的实物，产权人或使用权人应提供相关票 据，估价人员按照市场价格结合实物具体情况进行作价