四川省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：民事法律行为考试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某种商品随着消费者收入的提高，对该商品的需求会减少，这种商品为。A：奢侈物品B：吉芬物品C：正常物品D：低档物品E：工业用地的监测点评估价格

2、实力强大的投资者对房地产的投资也注重研究其地区分布、__以及项目类型发布的合理性，以期既不冒太大的风险，又不失去获取较高收益的机会。A．空间分布B．人口分布C．时间分布D．经济分布

3、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为__年。A．40B．50C．60D．70

4、业主公约由__制定并修改。A．业主大会B．业主委员会C．一半以上业主D．全体业主和物业管理企业共同

5、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。A．质量控制B．进度控制C．合同管理D．成本控制

6、建筑业是物质生产部门，属于第产业。A：一B：二C：三D：四E：房地产估价机构必须加盖公章

7、某在建工程土地使用权年限40年；自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A．4023.04B．4074.10C．4768.50D．5652.09

8、在实际估价中，要特别注意估价对象范围的界定．以下选项中，属于实物构成范围内的是。A：是否包括特许经营权B：是否包括债权债务C：是否强制处分房地产D：是否包括建筑物内的家具E：工业用地的监测点评估价格

9、收益法中的运营费用率是指__。A．运营费用与潜在毛收入之比B．运营费用与总收益之比C．运营费用与净收益之比D．运营费用与有效毛收入之比

10、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，则土地使用权为50年，报酬率为8%的土地价格为__元/m2。A．3252B．3435C．3565D．3343

11、__是指城市通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A．土地一级开发B．土地收购储备C．城市规划D．房屋管制

12、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知成地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__。A．2427元/m2B．2500元/m2C．2575元/m2D．2632元/m2

13、H市兴华学校地址在H市城市规划区內，该学校属于经营性私立学校性质，2008年12月，H市A房地产开发公司在开发一住宅小区时，需要拆除该校部分房屋，A房地产开发公司应当。A：根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者补偿B：根据城市房屋拆迁管理部门的要求进行重新建设或者补偿C：产权调换D：货币补偿E：房地产估价机构必须加盖公章

14、A房地产开发公司在B市城市规划区內建设一住宅小区，该项目工程合同价为1000万元建筑工期为25个月。A房地产开发公司申请领取施工许可证时，应当提交建设资金已经落实的词明文件，其到位资金原则上不少于万元。A：100B：300C：500D：800E：执行层的组织协调

15、下列关于土地使用权划拨正确的表述为__。A．经过有批准权的批准，无偿交给土地使用者B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用C．只要有批准，无须缴纳任何费用D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用

16、某房地产投资项目的表面收益率为16％，计算后得到该项目的实际收益率为12％，银行的贷款利率为5.44％，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。A：3.57％B：4.00％C：6.56％D：10.56％E：借款合同

17、设立地役权通常会使。A：供役地的价值下降B：需役地的价值下降C：供役地与需役地的价值都下降D：供役地与需役地的价值都上升E：工业用地的监测点评估价格

18、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。A．0.4B．2.4C．1.2D．2.5

19、举行国有土地使用权招标出让，有意购买者可能委托房地产估价机构评估其能承受的最高购买价格，为其确定投标报价提供参考依据，这就是一种评估。A：原始价值B：理论价格C：清算价值D：投资价值E：工业用地的监测点评估价格

20、下列有关金融工具的表述中，错误的是__。A．一般而言，金融工具的流动性与收益性呈负相关B．本票是由出票人签发，委托付款人在见票时或在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据C．与银行本票相比，支票不由银行签发，而是由存款人签发D．中国人民银行发行的人民币，实质上就是一种银行券，它表明中国人民银行对持有人的一种负债

21、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请登记。(2008年试题)A：预告B：变更C：更正D：异议E：执行层的组织协调

22、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。A：3939．61万元B：4433．88万元C：4768．50万元D：5652．09万元E：工业用地的监测点评估价格

23、某房地产开发项目采用20％的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率为。A：小于20％B：满足目标收益率要求C：大于20％D：不满足目标收益率要求E：借款合同

24、以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是__。A．单元估算法B．单位指标估算法C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法

25、某商铺建筑面积为5000㎡，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元／㎡；运营费用率为和金收入的25％；该类房地产的报酬率为10％。该商铺的价值为万元。A：521B：533C：695D：711E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。A．详细的预期收益估算B．允许的空置率C．经营费用D．物业管理费E．预期利润

2、下列有关存款业务的说法正确的一项是__。A．活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日B．定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种C．单位活期存款以每月月末的30日为结息日D．单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息

3、由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设工程规划许可证

4、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在__万元以上。A．1000B．2000C．5000D．8000

5、临时使用土地的期限，最多不得超过__，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。A．1年B．2年C．3年D．4年

6、某企业年应纳税所得额为10万元，应缴纳企业所得税额为__元。A．3300B．33000C．1000D．10000

7、影响房地产价格的建筑物实物因素有。A：建筑规模B：建筑高度C：建筑密度D：外观E：空间布局

8、按照住宅质量保证书约定，在保修期内__单位应当承担商品房保修责任。A．物业管理B．房屋施工C．房屋工程监理D．房地产开发

9、如果一笔贷款的月利率为1%，每月计息一次，那么名义利率是（）。A．12%B．12.55%C．12.68%D．13.55%

10、运营费用是指维持房地产正常使用或营业的必要费用，包括。A：房地产税B：保险费C：人员工资及办公费用D：保持房地产正常运转的成本E：房地产改扩建费用

11、下列有关中国现行房地产各税种的税率，表述不正确的是__。A．房产税实行比例税率，按房产余值计征，为1.2%；按房产租金收入计征，为12%B．城镇土地使用税实行差别税率，具体适用税率为0.5%、10%、15%、30%5个档次C．土地实行四级超额累进税率：30%、40%、50%、60%D．耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次

12、下列关于《中华人民共和国物权法》确定的不动产登记制度，表述正确的是。A：凡不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，一律不发生效力B：不动产登记由不动产所在地的登记机构办理C：依法属于国家所有的自然资源，所有权必须登记D：在对土地、荒山、滩涂、草原、水面等国有自然资源进行依法转让时，必须要进行转让或者变更登记E：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记

13、下列关于厂商均衡条件，说法正确的是心A：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量均相等B：花费单位货币购买的生产要素所得的边际产量不相等C：此时厂商的成本支出一定时，可获得最大产量D：此时厂商的产量一定时，成本支出最少E：此时厂商的产量一定时，成本支出最多

14、负责二、三级房地产估价机构资质许可。A：B：建设行政主管部门C：省建设行政主管部门D：自治区建设行政主管部门E：直辖市房地产行政主管部门

15、下列属于运用比较法进行估价的步骤的是__。①选取可比实例；②搜集交易实例；③建立价格可比基础；④进行交易日期修正；⑤进行交易情况修正；⑥进行房地产状况修正；⑦求取比准价格A．①②③④⑤⑥⑦B．②①③⑤④⑥⑦C．①③②④⑥⑤⑦D．②①③④⑤⑥⑦

16、勘察设计和前期工程费主要包括，以及“三通一平”等土地开发工程费支出。A：城市基础设施建设费B：拆迁管理费C：可行性研究费D：水文地质勘探费E：规划、设计费

17、下列风险属于房地产投资系统风险的有。A：持有期风险B：或然损失风险C：风险D：通货膨胀风险E：收益现金流风险

18、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有。A：权益投资比率B：利息备付率C：偿债备付率D：内部收益率E：资产负债率

19、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。A．自然折旧B．物质折旧C．功能折旧D．经济折旧

20、当成本法求得的价值大大高于市场法或收益法求得的价值时，说明__。A．房地产市场存在着泡沫B．房地产市场不景气C．房地产市场很繁荣D．房地产市场不存在泡沫

21、房地产市场供给垄断性的原因不包括。(2009年试题)A：房地产市场需求的广泛性B：房地产市场供给的异质性C：土地所有权的排他性D：土地的有限性E：借款合同

22、一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由名的单数业主担任。A：3—9B：5—11C：3—7D：5—13E：执行层的组织协调

23、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即。A：最乐观预测值B：最悲观预测值C：最可能预测值D：最客观预测值E：最接近的预测值

24、下列关于需求价格弹性与消费者支出之间的关系，说法正确的是。A：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成反方向变动B：若某种商品的需求富有弹性，则价格与消费者支出成同方向变动C：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成反向变动D：若某种商品的需求缺乏弹性，则价格与消费者支出成同向变动E：若某种商品的需求为单一弹性，即价格升(降)的百分率与需求减(增)的百分率相等

25、对房地产市场进行宏观时，可选择的手段主要有（）。A．加大城市基础设施建设投入B．调整银行贷款利率C．调整公共住房D．调整房地产税收E．加快城市化进程