我国房地产行业竞争形势研究

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来源：《价值工程》2012年第03期

        摘要： 文章从介绍我国房地产行业市场竞争现状着手，分析了在房地产市场上不同规模、不同背景的企业在竞争中的相互关系，以及不同背景、不同类型竞争者各自的竞争能力。通过研究，指出了我国房地产市场已经显现出即将由数量扩张型竞争向核心竞争力型竞争转化的态势。

        Abstract: This paper starts from the status quo of market competition in China''''s real estate industry, analyzes the interrelationship of companies with different backgrounds and scale in real estate market in the competition as well as competitiveness of competitors with different types and backgrounds. Through research, it points out tendency, i.e. China''''s real estate market will switch competition of quantity expansion to the competition of core competence.

        关键词： 地产行业；竞争；分析

        Key words: real estate industry；competition；analysis

        中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）03-0104-02

        0 引言

        目前全国地产开发企业在3.5万～4万家，高峰时曾达5万多家，一些上市公司也希望能进入此行业分一杯羹，因此形成行业内大、中、小地产商并存的局面。于此同时，不断增长的GDP和巨大的人口资源，强有力地支持着中国地产的进一步发展，地产行业的进一步扩大可想而知。

        自由准入的房地产行业，意味着只要拥有资金、土地资源就可以进入，从而形成行业内现有竞争者之间的竞争和新进入者与现有竞争者的竞争态势将长期存在，本文通过分析行业内的各种竞争关系，提请新进入者避免盲目投资，促使行业内企业经过努力形成充分竞争，并有效的利用资源，最终促使整个行业持续稳定健康的成长。

        1 行业新进入者与现有企业的竞争关系分析

        房地产开发领域企业数量的快速增加，表明不断有新的企业进入，形成此现象的主要因素有：

        1.1 行业准入门槛过低形成“新老”竞争 我国房地产行业早期存在的企业主要是一些以房地产为主营业务的民营、私营企业，2008年席卷全球的金融危机使得我国的房地产行业也在一定程度上遭受了损失。但是就是在2009年上半年，在各大民营房地产企业刚刚从资金链紧张的生死边缘喘过气来之际，大型国企旗下的房地产企业已经开始利用雄厚的资金背景频频出手高价拿地，打算进一步进驻房地产行业，这也意味着国有企业将大量进入房地产行业。

        1.2 行业内原有民营企业无力搏击形成“大小”竞争 大型企业作为新进入者且占有相对的竞争优势，使得现存民营企业无力还击，必要时甚至还得“以退为进”，这种不合理的现象，不仅引起众多民营、私营房地产开发商不满，也引发了行业内很多异议。因此，那些以房地产为主营业务的民营、私营企业在面对数量如此众多、资金如此雄厚、资源优势如此强劲的新进入者时，难以形成自己的竞争优势，许多企业考虑的不再是如何竞争发展，而更多的开始考虑如何搏击生存。

        1.3 竞争战场选择形成“抢占先机”竞争 现阶段我国房地产市场按照区域分为一线城市市场、二线城市市场、以及三四线城市市场。国内房地产行业实力雄厚的品牌企业大多是从具有代表性的一些一线城市起步，逐步发展扩大，直至覆盖整个市场。新进入行业的竞争者，也大多会遵循这个发展路线，只是在对进入市场的选择上会有所不同。

        对于品牌房地产开发企业而言，其已经在一线等经济较发达地区占有比较大的市场份额，与此同时还仍旧在向二三四线城市不断扩张中，资金实力和资源方面占有相当大的优势，因此即便新进入的竞争者是强有力的，但这并不足以对其构成威胁。对于不断涌进的新进者，现存大品牌房地产企业无论是在目标市场还是在占有份额上，并不同其发生直接冲突，但是，在市场上，大企业具有抢占市场的明显优势，这一点是毋庸置疑的。

        2 行业新进入者成本竞争能力分析

        与一般的制造业相比，房地产行业几乎不存在技术垄断性，因此现阶段在我国不管企业是以何种规模进入房地产领域，都可以分享高额的利润，而不必担忧因成本差异导致的竞争能力之间的巨大差别，只是规模较小的企业在金融支持的及时性和资金链的管理上会存在较大压力。

        2.1 小规模企业也能有高盈利 首先，从销售的角度来说，即便是在大众都持观望态度的时候，国内商品房的销售价格一路坚挺。2011年4月14日，国家统计局公布1~3月全国房地产市场运行情况的数据显示：今年3月，70个大中城市房价同比涨11.7%，其中新建商品住宅同比上涨15.9%，海口、三亚、温州位列涨幅前三名，二手住宅价格同比上涨9.5%。火爆的销售也就意味着资金的快速回笼，也进一步为盈利创造了良好的先决条件。所以即使是规模小的企业其生存也几乎没有大问题，13亿人口所支撑的巨大刚性需求，短期之内不会造成有房卖却没有消费者问津的状况。其次，据有关部门测算，大部分的房地产企业的毛利率应该都在20-35%，甚至更高。作为房地产龙头企业的万科，也曾经说过：不超过15%利润的项目不做，那么可想而知，房地产行业整体毛利率水平客观。高额的行业利润足以弥补较高的建造或者开发成本。

        2.2 房地产产品成本具有相对固定性 对于房地产这个特定的行业，其产品不是普通意义上的商品，而是商品房。因此其产品本身就具有了地域分散性、土地依附性、开发周期性等特点。针对房地产企业来说，产品的成本，更确切的说应当是项目的成本，由于所处地域、开发时期以及的不同而有所不同，但是从建安成本这个角度去考虑，其在成本方面是相对具有固定性的。

        现阶段房地产项目的成本大体包括：

        ①土地及大配套费用，目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。市政、公用配套设施，在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。②前期费用，在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。③建筑安装工程费用，在整个成本构成中所占比例相对较大，从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。④管理费用及贷款利息，在整个成本构成管理费用一般不会超过2%。贷款利息与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。⑤各项税费，在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。⑥其他费用，主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

        由此可见，对于房地产行业，标准相似的商品房（即都是高端或都是低端），在成本归集对象、方法相同的情况下，不同项目中所包含的项目成本大体是相同的。因此无论是新进入者，还是已经存在的企业，其成本大多是要低于或者维持行业基准成本水平，这样才能有利可图，有钱可赚。因此，与大多数的制造加工业相比，企业规模的大小并不直接影响其获利能力。

        2.3 较小规模企业存在资金链管理风险 以较小规模进入房地产行业的企业确实因规模小而产生了一些不利，但是这种不利并不是主要由于产品成本所带来的，而是由于整个行业对于资本以及资金链活力要求很高这一硬性指标所造成的。

        当下，资金流转确已成为中小房地产开发企业所要考虑的一个非常重要的问题。事实上，截至2010年底，开发商现金流的问题已经变得不容乐观。由此不难看出，造成中小企业相对竞争力较弱的主要原因在于其对资金链的管理存在困难，同时也包括中小企业在获得金融支持力度方面相对偏弱。

        3 行业内现有竞争者之间的竞争态势分析

        对房地产行业内现存的中小民营企业而言，国企、大型电器制造厂商等新进入者，或是在资金，或是在品牌，或是在企业运作经营上，较他们具有相对的优势，这种优势短期内无法弥补，这就使得相互之间的竞争不具有可比性或者说相互之间根本就不在同一平台上竞争，也就致使行业内竞争不可能实现充分、有效，而不充分竞争是一个市场健康发展的最大障碍。

        3.1 “大型国企”具有的相对优势 目前，国有资本正通过三种途径进入房地产市场中争夺最为激烈的土地市场，一是凭借资本优势进入土地二级市场；二是通过地方控股的“城投公司”垄断区域内一级土地开发；三是大量收购优质写字楼等持有型商业物业。有数据显示：2009上半年全国主要城市成交总价排行前10名的高价地块中，有60%是有国资背景的企业。随着拥有国资背景的大企业不断进驻房地产行业，民营房地产企业“怒气”频发，炮轰国企大规模进入的行为是“不守规则”的，质疑国企依靠低成本资金四处出手拿地的做法“不公平”。顶着国企“光环”的企业，其具有相对优势，不仅表现在拿地方面，也体现在筹资方面。

        结合大量实例不难看出，国资背景的新进入者，将带有、资金以及融资能力等多方面的绝对优势，相较民营企业来说更具竞争力。因此，对于中小民营企业来说，与之抗衡无异于以卵击石。国企新进入者与现存中小型民营企业不具有相对可竞争性的现状，也就进一步致使市场竞争表现为不充分、不有效。针对国企进入房地产行业可能产生的后果，中国著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟也对此进行了分析，他指出：国企的进入，将使这个行业的市场化大大降低。

        3.2 大型电器制造厂商具有的优势 对比现有中小民营房地产企业来看，想进入房地产行业的龙头家电企业们，在以下几个方面表现出了其所具有的相对优势：

        ①它具有一个相对稳定的现金流；②已经树立的品牌和具有的规模，为其创造了“关系资源”；③家电品牌为广大的消费者所熟知，这也就对其开发的房地产“商品”，产生“协同效应”。大多数家电企业所面对的电器消费者，从一定角度来看就是住宅消费所面对的人群，顾客基于品牌忠诚度，或是品牌信誉度等方面原因，都将使消费者对其“商品”产生一种信任感，而这就又为其创造了一点具有优势的竞争力；④家电行业是市场化程度较高的行业，几家大型家电制造企业都有着在市场上几十年厮杀拼搏的丰富经验和人才积累。结合以上来看，大型电器制造厂商相较现存中小房地产企业具有不可比拟的资源优势，资源上的不可比较性，必将在一定程度上削弱行业内的竞争程度。

        通过以上三点分析，可以看出，我国对于房地产行业准入条件的要求很少，因此，建议以这一现状为切入点，针对性的提出一些行业准入要求从而促进有效竞争：①可以对要进入房地产行业的国内企业的资本进行，即对已经成立并以其他项目为主营业务的企业，设定投资比例以及投资期限；②可以对国家拥有或控股的企业进入行业，设定较高，即对想要进入的“国企”、“大型电器制造厂商”等提高进入门槛，设定严格的资格审查制度，在银行等授信平台上，确保其能同现有房地产企业公平竞争；③可以提高房地产开发商设立标准，即从主营业务项目，以及主营业务收入比例以及经营范围等方面对想要进入房地产行业的企业执行较高标准；④市场竞争本身就是企业资源整合的过程，要对行业内中小民营房地产开发企业兼并重组有一定的预见和应对方案，要通过增强核心竞争力、扩大市场占有率，或者通过实现自身规模化经营来不断提升行业集中度。

        总之，当房地产行业产值在GDP中扮演越来越重要的角色时，通过促进合理有效竞争促使其规范、合理的成长才是房地产行业健康发展、国民经济可持续发展的长久之计。

        参考文献：

        [1]王山宝.战略联盟：西部二级城市房地产企业突围之路[J].中小企业管理与科技，2007（08）.

        [2]林驰新.我国房地产行业现状与影响因素分析[J].中国住宅设施，2009，（06）.