如何贷款选房贷

今年你想买房吗?80%的老百姓在买房的时候都选择住房按揭贷款，几十万上百万的房价，对于工薪阶层来说一次性付款可是比登天还难。银行按揭贷款自然成为很多购房一族的选择，如何贷款，如何购房，如何挑选房贷，这中间的学问可大了。 

房贷种类

目前房贷的种类主要有四种。第一种是买房贷款，即通常说的按揭贷款。这一种是目前使用最为广泛的房贷，为很多购房资金不足的购房者实现了买房的梦想。具体来说，住房按揭又分为两类，一类是商业贷款，由银行提供;第二类是公积金贷款，只要连续缴存12 个月，就可以申请公积金贷款。

第二种是同名转按揭。也就是申请人已经有了贷款，但为了更好地对贷款进行管理，或者出于各种原因，对自己的贷款进行变更，通俗地讲就是在银行间“跳槽”。

第三种是纯粹出于融资的需求，比如把房产抵押给银行，获得一笔贷款，即我们经常说的抵押经营性贷款或者抵押消费贷款，资金可以用于各种合理的需求，比如经营、继续买房、买车、出国、留学、装修，甚至旅游。但如果要想获得贷款，首先申请人必须具有相应的抵押物，比如房产，一般贷款的额度是抵押物评估价值的7 成。

第四种是转按揭，当房子还处在按揭期间，想转卖给另外一个人，有些银行可以提供此类服务。总的来说，使用最多的是按揭贷款，其他的种类相对较少，有些银行也没有开展这些业务。除了通过银行，民间借贷也是一个途径，例如朋友间的拆借、典当行、投资担保公司等等，相对于银行而言，尽管这些机构放款手续相对更灵活简便一些，但利息比银行高很多，一般我们不建议使用这种方式。

还款方式

目前，各银行的还贷方式选择的余地很大，方式很多样，但目前所有商业住房贷款品种，都是基于中国人民银行所规定的基本房贷方式———等额房贷和递减房贷。再次延伸出来的，始终万变不离其宗：占用银行资金越多、占用时间越长，利息支出就越多，反之则越少。所谓等额房贷即“每个月所偿还的金额相同”，直到付清所有的本金和利息;而递减房贷则是初期偿还金额较多，后期偿还金额较少，在还款方式上属于“前紧后松”。

本质上，两种还贷方式并无优劣之分，只有适不适合的问题。二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，还款人还贷压力均衡，但利息负担相对较大，适合于有一定积蓄，但收入可能持平或下降、生活负担日益加重并且没有提前还款打算的工薪阶层;后者，每月本金相同，利息不同，以后还款金额逐渐递减，压力也在递减，利息总体负担较少，对于当前收入较高或预计未来收入大幅增长，准备提前还贷的还款人群较为有利。

根据上面两种还贷方式延展出来的还有固定利率房贷、气球贷、双周供、双月供、季度供等等还贷方式。当然，这些方式并不是所有银行都开展的业务。对于普通购房者而言，买房在一生的花费中占很大比例。面对种类繁多的还款方式，一定记住选择最合适自身情况的品种。据不完全统计，目前可供购房者选择的商业贷款已达十几种之多，名称各异，运作方式也是各有千秋。

多重压力房贷提前还款有讲究

央行加息，房贷相继出台，对此，多数购房者的观望情绪越发浓厚。是否应该提前还贷？易贷中国提醒，房贷是否提前还贷有讲究，如果此前申请的贷款享受利率下浮优惠，且有足够的投资经验，则不必急于提前还贷；购房者可以选择固定利率房贷；市民还可选择合适的房贷产品，通过以上几种方式规避利率上升带来的成本压力。 

2009年，王女士在北京市丰台区购买了一套面积为58平方米的住房，在享受了银行提供的7折房贷优惠后，加息前王女士每月需要还款2678元，经过三次加息后，王女士现在每月还款额增加了100多元。2011年央行首度加息后，即便是打7折后的房贷利率也已经从4.48%涨至4.62%。“万一央行再加息，每月还款额比买房时的预算高不少。”王女士不由得动了提前还贷的念头。

在前往贷款行北京银行咨询后，王女士发现，加息后5年期的存款利率已经达到5%，而打7折后的房贷利率仅为4.62%，也就是说5年期存款利率与7折房贷利率形成“倒挂”，年利率相差0.38%之多，提前还贷似乎不太划算。

加息后，像王女士这样考虑房贷是否应该提前还清的人并不占少数，对此，理财专家建议考虑以下几种方法：

首先，如果资金充裕，投资经验又不足，可考虑提前还贷，但如果房贷已还一半，对于采用等额本金还款法的市民来说，提前还贷意义不大，此外，如果此前申请的贷款享受利率下浮优惠，且有足够的投资经验，则不必急于提前还贷。第二，选择固定利率房贷。由于固贷利率不随央行利率调整而调整，在加息周期下，选择固贷利率能节省不少利息，不过，目前固贷利率银行鲜有推出。第三，市民可选择合适的房贷产品。银行推出的房贷产品包括深发展的“气球贷”、“双周供”、“循环贷”，工行的“存贷通”，渣打银行的“活利贷”，招行的“随借随还”等，选择合适的房贷产品可在加息周期下缓解贷款成本增加带来的燃眉之急。

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