2007年房地产回顾

　■2007年1月1日 主题词：城镇土地使用税

　　1月1日，《关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》正式施行：新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高1倍。还有城镇土地使用税额的提高2倍，以及城镇土地使用税的征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。

　　■2007年1月17日 主题词：土地

　　国家税务总局下发《房地产开发企业土地清算管理有关问题的通知》。明确房地产开发企业土地将实行清算式缴纳，取代现行的以“预征”为主的土地缴纳法。通知宣告自2月1日起从严征收土地。

　　■2007年3月16日 主题词：物权法

　　全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。

　　■2007年3月17日 主题词：央行第一次加息

　　中国人民银行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0.27个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。

　　■2007年4月6日 主题词：房地产市场秩序专项整治

　　建设部、国土资源部、财政部、审计署、监察部、税务总局、国家发展改革委、工商总局等部门，联合开展房地产市场秩序专项整治，发布《房地产市场秩序专项整治工作方案》，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法进行审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。

　　■2007年5月18日 主题词：央行第二次加息

　　中国人民银行决定，自5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款利率上调0.27个百分点，由现行的2.79%.提高到3.06%；一年期贷款基准利率亦上调0.18个百分点，由现行的6.39%提高到6.57%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。

　　■2007年5月23日 主题词：加强、规范外商投资

　　商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

　　■2007年7月20日 主题词：央行第三次加息

　　中国人民银行决定，自7月21日起金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由6.57%提高到6.84%。

　　■2007年8月7日 主题词：廉租房、经济适用房

　　《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。这一《意见》被业界称为“24号文”，它标志着住宅思路的转变，其关键是要建立多层次住房保障体系，加快住房分类供应的实施。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入公共服务职能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的体系。

　　■2007年8月21日 主题词：央行第四次加息

　　中国人民银行决定，自8月22日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。

　　■2007年8月28日 主题词：绿色建筑

　　建设部发布《绿色建筑评价标识管理办法》（试行），目的是为规范绿色建筑评价标识工作，引导绿色建筑健康发展。

　　■2007年9月14日 主题词：央行第五次加息

　　为加强货币信贷，引导投资合理增长，稳定通货膨胀预期，中国人民银行决定，自2007 年9 月15 日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60％提高到3.87 ％；一年期贷款基准利率上调0.27 个百分点，由现行的7.02％提高到7.29％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.18 个百分点。

　　■2007年9月27日 主题词：提高房贷首付

　　中国人民银行、银监会9月27日发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。

　　■2007年9月28日主题词：拍卖建设用地新规

　　2007年9月28日国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，自2007年11月1日起施行。

　　■2007年9月30日 主题词：土地供应

　　国土资源部下发《关于认真贯彻〈关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应的通知》，就进一步加大土地供应结构调整力度，保证用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地作出了部署。其中要求，在编制土地供应计划时，要“优先”安排这一部分的用地。在制定年度土地供应计划时，要根据当地的发展规划以及年度计划，明确城市低收入家庭住宅用地的供应规模、布局和供应时序等。廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。依法报和省级批准的城市建设用地中涉及的住宅用地，必须单独列出，其中廉租住房等的建设用地也不得低于70%。

　　■2007年10月31日 主题词：外商投资

　　国家联合商务部发布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，其中指出，我国将继续外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的。同时，将“普通住宅用地开发建设”从鼓励投资类别中删除。

　　■2007年11月14日 主题词：廉租住房保障资金

　　11月14日，财政部正式公布《廉租住房保障资金管理办法》，规定廉租住房保障资金实行专项管理、分账核算、专款专用，明确了廉租住房保障资金来源的渠道，这些渠道包括公积金收益，以及市县财政预算安排用于廉租住房保障的资金等。该《办法》将从2008年1月1日起开始实施。

　　■2007年11月27日 主题词：廉租住房保障办法

　　建设部、国家、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局和国家统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》。其中进一步明确了廉租住房的保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，即城市和县所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县规定条件的家庭。办法中提出，廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租相结合。据了解，《廉租住房保障办法》于12月1日起正式实施，2004年起实施至今的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》同时废止。

　　■2007年11月30日 主题词：经济适用住房管理办法

　　中国建设部、国家发展和改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局等七部门日前联合发布《经济适用住房管理办法》。明确指出只有城市低收入住房困难家庭可以购买经济适用房，并且只能拥有有限产权，转让时可以优先回购，单套经济适用住房的建筑面积也被限定在60平方米左右。

　　■2007年12月11日 主题词：小产权房

　　总理12月１１日主持召开常务会议，明确要求改革土地有偿使用制度，严限划拨用地范围。并就小产权房作了明确规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。使小产权房争议最终有了“最官方”的解释。

　　■2007年12月11日 主题词：二套房

　　中国人民银行、中国银行业监督管理委员会近日联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，通知指出，如果已在银行贷款购买了首套住房，但是人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请住房贷款时，可按照首套自住房贷款执行。明确了以家庭为单位认定借款人房贷次数，严格住房消费贷款管理。“二套房”之争尘埃落定。

　　■2007年12月20日 主题词：央行第六次加息

　　中国人民银行决定：从12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率：一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。

【关键词】清算土地

　　名称：《关于房地产开发企业土地清算管理有关问题的通知》（下称 《通知》）

　　出台时间：2007年1月24日

　　内容点击：《通知》出台后，土地将执行四级超率累进税率，即土地要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，不再全部按60%的税率计征。

　　点评：从2月1日起，房地产企业土地的交纳将由先前的“预征制”转为实打实的“清算制”，在房价高位运行、“且调且涨”的背景下，2007年房地产税费的大幕由此开启。按照新的计税办法，项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款。

　　上榜理由：打击囤地，大快人心。

    【关键词】贷款利率五级跳

　　名称：加息

　　出台时间：2007年3月~2007年9月

　　内容点击：自2007年3月18日至2007年9月15日，金融机构一年期存款基准利率不断上调，一年期贷款基准利率从6.12%逐步提高到7.29%。央行决定从9月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，各方猜测年内将再次加息。

　　点评：明年元旦起，新的贷款利率将会执行。业内人士分析，目前加息的影响没有太多的体现，不过加息这个事情关键是其本身的延续性，此次加息的影响很有可能会在明年更多地体现出来。

　　就现在来看，真正会受到影响的购房者主要有以下三种，一类是首付比例偏低的人群；一类是贷款期限相对较长的人群；还有一类就是购房资金成本较高的人群。不少购房者为了减轻新利率标准下所产生的高利息负担，已经纷纷向银行提出还贷申请。

　　上榜理由：关注的人越来越多。

    【关键词】减少土地出让环节的优惠

　　名称：《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》

　　出台时间：2007年6月27日

　　内容点击：《通知》宣布取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》第四条和第六条，即取消涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。同时，有关负责人也表示，对于土地转让环节的征税管理将加强。

　　点评：减少土地出让环节的优惠无疑将加大房地产开发商的开发成本，对我国目前房地产市场投资过热的情况会有一定的抑制作用。同时可以完善房地产的税收制度，加强监管力度。但是，本可能会产生更多的土地转让并使开发商将该部分费用转嫁到房价中。

　　上榜理由：抑制房地产市场投资过热。

    【关键词】多渠道解决住房困难

　　名称：《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》

　　出台时间：2007年8月13日

　　内容点击：《意见》明确要求，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的体系，明确廉租屋制度是解决城市低收入家庭住房问题的主要途径。

　　点评：随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。该文件首次提到把解决低收入家庭住房困难作为公共服务的一项重要职责，把住房看成了重要的民生问题，并提出了一些具体的规定，这无疑将有助于解决低收入家庭的住房困难问题。

　　但是，《意见》并未就占城市多数的中等收入者的住房问题提出合适的解决方案，而事实上中等收入者很难通过市场解决住房问题。

　　上榜理由：符合大众利益。【关键词】首付提高至40%

　　名称：《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

　　出台时间：2007年9月27日

　　内容点击：《通知》规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定。

　　点评：此次出台房贷新政目的主要有三：降低银行房贷风险，缓解流动性过剩，保护各商业银行利益，防范金融风险；打击房地产市场的投机行为，保障自住性需求，平抑房价；降低房地产投资热度。首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，对炒房者起到震慑作用，一定程度上抑制了投机性需求，短期内购房总需求有可能出现下降，从而起到打压房价的作用。

　　上榜理由：平抑房价的好办法。【关键词】物权受法律保护

　　名称：《中华人民共和国物权法》实施时间：2007年10月1日起

　　内容点击：物权法规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

　　点评：物权法的颁布对于房地产行业的影响主要有以下六个方面：一、住宅70年产权到期后自动续期，提高了住宅类物业的内在价值。二、实行严格的土地管理制度。三、土地出让方式上有严格规定。四、拆迁补偿的规定维护了物权拥有者的利益，但可能会增加房地产开发的成本，延缓拆迁开发的速度。五、明晰小区公用部分的产权为规范房地产市场提供依据。六、为物业税的征收提供了法律依据。

　　上榜理由：这是国人期盼已久的。

    【关键词】工业用地纳入招拍挂

　　名称：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（39号令）

　　出台时间：2007年10月10日

　　内容点击：该《规定》定于2007年11月1日起施行。《规定》明确将工业用地也纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

　　点评：从某种意义上来看，39号令从更细致的层面规范土地市场，是对土地市场规范的一种补充，有助于规范土地招拍挂程序；打击囤积居奇、哄抬房价的行为；抑制土地出让过程中的权利寻租行为。